Как составить предварительный договор купли продажи имущества

Предварительный договор купли-продажи: правила заключения и риски

Вместе с экспертами рассказываем о рисках, подводных камнях и обязательных условиях предварительного договора купли-продажи недвижимости

Перед приобретением недвижимости продавец и покупатель иногда подписывают предварительный договор купли-продажи. Вместе с экспертами разбираемся в особенностях и рисках оформления подобного документа.

• Что это
• Риски
• Ошибки

Что такое предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение, которое предварительно фиксирует сам факт наличия договоренности о сделке между сторонами и условия этой сделки. Самое главное, в рамках предварительного договора происходит обеспечение будущей сделки (вносится залог, задаток, аванс и т. д.). Таким образом, каждой из сторон уже есть что терять и их намерения обретают серьезность, объясняет юрист, руководитель юридической компании «Достигация» Артем Баранов.

Такой договор обычно заключают в случаях, когда право на вещь или недвижимое имущество, которые подлежат передаче, еще не получено. А ПДКП позволяет установить взаимные права и обязанности сторон еще до того, как у них появится возможность заключить и исполнить основной договор, добавляет руководитель земельной практики INTANA Legal Ростислав Агапов.

Обязательства каждой из сторон возникают в случае предъявления другой стороной требования о заключении основного договора. Иногда ПДКП заключает застройщик с покупателями после сдачи дома в эксплуатацию, но до оформления всех документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи. А на вторичном рынке такой договор заключают в случаях, когда стороны готовы выйти на сделку, но еще не собраны все документы или не получены необходимые разрешения, разъясняет адвокат коллегии адвокатов «Адвокат Премиум» Наталия Тартаковская. По словам эксперта, ПДКП заключают для представления в органы опеки, когда собственник недвижимости несовершеннолетний. Предварительный договор в таком случае необходимо передать в ведомство, где специалисты принимают решение о возможности сделки.

Сроки в предварительном договоре

• В ПДКП должен быть указан срок, до которого подписывается основной договор.
• Если срок не указан, автоматически считается, что основной договор должен быть подписан в течение года со дня заключения ПДКП.
• Если основной договор не подписан в течение полугода после заключения ПДКП, можно обращаться в суд с требованием оформить основной договор.

Общие риски предварительного договора

У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.

Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.

ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.

Риски покупателя при заключении предварительного договора

• Нет гарантии заключения основного договора, так как продавец может отказаться от его заключения либо у продавца может отсутствовать предмет сделки.
• Продавец недвижимости (квартиры) может умолчать о том, что у квартиры есть обременение: залог, договор найма, договор ренты. При обременении сделку провести нельзя, и покупатель потеряет время.
• Есть риск пропустить срок, прописанный в договоре, для заключения основного договора.
• Банк может не одобрить выбранную квартиру, если покупатель покупает квартиру в ипотеку, а также могут возникнуть иные трудности с документами на недвижимость, из-за которых покупка квартиры затянется.
• В случае когда в сделке фигурирует несовершеннолетний, опека может не одобрить продажу жилья.

Риски продавца при заключении предварительного договора

• Покупатель может отказаться от подписания основного договора, есть риск потери потенциальных покупателей.
• Риск пропуска срока для заключения основного договора.

Если в последний момент покупатель откажется от сделки, продавец может потерять время с момента заключения предварительного договора до момента подписания основного. В этом случае вновь начинаются поиски покупателя, поясняет адвокат, управляющий партнер компании Legal World Ирина Калинина.

Когда предварительный договор не исполнен по вине продавца, то он будет вынужден вернуть покупателю обеспечительный платеж, добавляет Артем Баранов.

Ошибки при заключении предварительного договора купли-продажи

• Недостаточно подробно прописаны условия будущего основного договора.
• Покупатель вносит задаток, но в договоре не отражено, что это именно задаток. Если сделка сорвалась по вине продавца, то тот должен вернуть задаток в двойном размере.
• Отсутствие нотариального удостоверения ПДКП. Если основной договор планируется заверять у нотариуса, то и предварительный должен пройти через нотариат.
• Внесение крупной суммы в рамках ПДКП.

«Если покупатель вносит значительную сумму (например, 1 млн руб. и более), то продавцу надо помнить, что любой суд переквалифицирует такой договор в основной и от сделки будет невозможно отказаться», — резюмирует Ирина Калинина.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости — разные документы. Предварительный договор (ПДКП) — это соглашение между продавцом и покупателем, подтверждающее намерения участников заключить сделку. 

При помощи ПДКП происходит резервирование права, например на квартиру. При этом покупатель не становится ее владельцем, а продавец не получает оплату, но вместе они обозначают намерение заключить в будущем основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных преддоговором. 

ПДКП нужен, чтобы стороны не передумали продавать или покупать жилье. Если один из подписантов решит уклониться от сделки, такой договор поможет в судебном порядке обязать его завершить ее или компенсировать убытки второй стороны. 

Когда нужен ПДКП

Заключать предварительный договор в большинстве случаев не обязательно, это делается по желанию сторон. Например, участники сделки могут оформить преддоговор на покупку квартиры с авансом или задатком. 

Документальное подтверждение их передачи оформляется отдельно от предварительного договора. 

Как правило, на рынке недвижимости предпочитают использовать ПДКП с задатком — это влечет более серьезные последствия при отказе от сделки. 

Нужно ли регистрировать и/или нотариально заверять преддоговор? 

Регистрировать предварительный договор в Росреестре не нужно, на это не влияют ни вид приобретаемой недвижимости, ни тип сделки, ни количество участников, ни факт заверения бумаг у нотариуса. Регистрации подлежит только основной договор купли-продажи, по результатам исполнения которого жилой объект меняет собственника.  

Заверять предварительный договор у нотариуса по закону не обязательно. 

Однако это нужно сделать, если:

1. Основной договор тоже должен быть заверен нотариально. Это обязательно при продаже доли в квартире, покупке объекта с ипотекой или если в сделке участвует несовершеннолетний.

2. Стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса. 

Зачем ПДКП нужен при ипотечной сделке 

Если жилье приобретается в ипотеку, то в сделке, кроме продавца и покупателя, участвует банк, которому для принятия окончательного решения о выдаче кредита необходимо получить полную информацию об объекте и условиях сделки. Поэтому чаще всего банки просят предоставить подписанный и оформленный у нотариуса ПДКП в трех экземплярах, причем часто по форме кредитной организации. 

В таком договоре указывается, что жилье частично оплачено кредитными деньгами, а также прописываются действия сторон, если банк откажет в ипотеке. Чаще всего в этом случае предварительный договор теряет силу, а задаток возвращается покупателю.

ПДКП в сделках с участием детей 

Сделки с недвижимостью, которая полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему, проходят с одобрения органов опеки. Родители или опекуны должны получить согласие на продажу объекта, предоставив в опеку нотариально удостоверенный ПДКП.

По закону при продаже объекта, собственник которого не достиг совершеннолетия, ему нужно купить другое жилье и выделить там аналогичную или большую долю. 

Если родители пока не хотят покупать совместную недвижимость, на спецсчет ребенка нужно поместить денежный эквивалент доли. Эти средства либо снимут для оплаты сделки в будущем, либо ребенок получит их после 18-летия. 

В первом случае в опеку целесообразно подать сразу два преддоговора: на продажу старого и приобретение нового жилья. А во втором — удостовериться, что опека в принципе разрешит продажу без приобретения недвижимости для ребенка, так как на практике в одобрении такой сделки могут и отказать.  

Хотите квартиру в новостройке, но не можете определиться? Поможем подобрать подходящий вариант! 

Что обязательно нужно учесть в ПДКП

К преддоговору предъявляется два общих требования:

1. Он обязательно заключается в той же форме, в которой будет заключен основной договор — в простой письменной или с нотариальным удостоверением. 

2. ПДКП должен содержать описание предмета основного договора и те его условия, которые хотя бы одна из сторон хочет зафиксировать заранее. 

До 2015 года предварительный договор должен был полностью дублировать основной договор купли-продажи, то есть в нем следовало прописывать все существенные условия, без которых он считался незаключенным (предмет и цену сделки). Но после изменения законодательства обязательным остался только предмет, цену же стороны указывают по желанию.  

Главному пункту договора — описанию его предмета — следует уделить пристальное внимание. Если жилой объект уже существует, то в принципе достаточно указать его кадастровый номер (найти его можно на сайте Росреестра или в выписке из ЕГРН), но для надежности можно добавить полный адрес и площадь.  

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн (скриншот с сайта rosreestr.gov.ru)

Если недвижимости пока нет, следует описать ее как можно подробнее, чтобы по описанию можно было точно определить будущую квартиру или дом. Для этого подойдут любые уже известные координаты, например, номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерная площадь, строительный адрес, а в случае ИЖС — кадастровый номер участка и ориентировочная площадь.

Законодательных ограничений на подписание преддоговора на продажу строящихся или пока еще не принадлежащих продавцу объектов нет. Например, продавец Иванов заключил ДДУ с застройщиком, дом вскоре сдается, но он решил продать квартиру, нашел покупателя и заключил с ним ПДКП. Или продавец Петров получил по наследству дом, во владение им он сможет вступить через полгода, а пока заключил преддоговор с соседом, который хочет купить дом и не желает упустить объект. 

Образец предварительного договора купли-продажи из библиотеки документов Циан

Исключением тут выступают банки, которые не принимают ПДКП на несуществующие объекты при оформлении ипотеки. В банк в таком случае предоставляют договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Но если застройщик уже сдал дом в эксплуатацию и оформил на себя право собственности, предварительный договор заключить возможно.   

На практике в ПДКП стороны, как правило, включают массу дополнительных пунктов, заранее договариваясь о цене, сроках, ответственности и прочем.

Если в преддоговоре прописывается сумма сделки, лучше сразу указать, каким образом продавец ее получит: наличными, банковским переводом, после наступления каких-то условий и т. п. Можно также зафиксировать возможность изменения суммы и условия, при которых это происходит. Предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка, что также отражается в документе.

Отказ или уклонение от заключения основного договора — главное нарушение, которое должен предотвратить ПДКП. В таком случае вторую сторону можно принудить к этому через суд. Кроме того, «уклонист» должен будет возместить убытки, например, расходы покупателя на съемную квартиру, в которой ему пришлось жить, пока продавец тянул время. 

В ПДКП нужно заранее описать конкретные последствия полного или частичного отказа от заключения основного договора. Также в раздел «Ответственность сторон» часто включают информацию о том, в каком виде жилье передается покупателю. Делается это, чтобы объект остался именно в таком виде, в каком покупатель согласился его приобрести.  

Если в преддоговоре не прописаны сроки, в течение которых должен быть подписан основной договор, то действует он один год. Если до истечения этого срока стороны так и не совершат сделку, ПДКП перестанет действовать.    

Нюансы и возможные ошибки при составлении ПДКП 

1. Чтобы предварительный договор нельзя было признать незаключенным, следует:

• четко описать объект недвижимости (предмет договора); 
• составить его в такой же форме, в которой предполагается заключать основной; 
•  нотариально заверить его.

2. Одна из частых ошибок при составлении предварительного договора — то, что внесение задатка не прописывается именно как задаток. Если это слово не фигурирует в документе прямо, внесенная сумма будет считаться авансом. В случае неисполнения договора механизм удержания суммы задатка из-за этого не сработает.   

3. Если в преддоговоре деньги фигурируют как гарант исполнения обязательств, не следует использовать в нем термины «залог», «денежный залог». Залог — это вещь или другое имущество, но не деньги как таковые. 

4. Задатком в преддоговоре следует обеспечивать обязанность заключить основной договор (желательно, оговорив сроки), а не передачу недвижимости или денег за нее. Обязанность передать квартиру появится у продавца только после подписания основного договора.    

5. Если продавец состоит в браке, нужно подтвердить согласие супруга на продажу объекта уже на стадии подписания ПДКП. Без этого есть шансы, что при возникновении проблем суд не сможет обязать его заключить или даже исполнить основной договор.  

 

6. Не следует вносить по предварительному договору крупные суммы денег. В этом случае его могут признать основным договором купли-продажи. Исходя из практики, существенной частью цены суды считают сумму, составляющую более 70% стоимости объекта. 

Внезапно состоявшаяся сделка может быть невыгодна как покупателю, так и продавцу. Если стороны полностью готовы к этому, проще сразу заключить основной договор. 

7. Хотя это необязательно, лучше все-таки оговорить в ПДКП различные условия сделки: цену, сроки передачи недвижимости, ситуации, когда стороны вправе расторгнуть преддоговор (желательно учесть варианты как с санкциями, так и без), сроки возврата аванса (если он предусмотрен) и т. д. 

Чем больше условий согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной договор, так как стороны фактически уже обо всем договорились.

8. В случае покупки доли квартиры помните, что у совладельцев есть право преимущественной покупки. Продавцу необходимо заранее, до заключения преддоговора, согласовать этот вопрос со всеми (!) владельцами других долей и получить от них либо нотариально удостоверенный отказ, либо дождаться 30 дней с даты получения ими почтового отправления, чтобы собственник имел право продавать долю посторонним лицам.   

Порядок заключения предварительного договора

Подписанию ПДКП предшествуют стандартные этапы заключения договора на сделку с недвижимостью: 

• проверить документы на объект (свидетельство о праве собственности, если есть — договор приватизации, дарения, мены, получить выписку из ЕГРН и так далее);
• составить предварительный договор (это может самостоятельно сделать одна из сторон, например покупатель), подробно описав предмет договора и, по желанию, другие аспекты;
• внести задаток или аванс, если это предусматривается;
• заключить основной договор купли-продажи. 

Расторжение ПДКП

Основаниями для расторжения предварительного договора купли-продажи служат случаи, когда:

• Прошел срок, указанный в преддоговоре, или истек год с даты его подписания, а стороны так и не заключили основной договор, и ни один из контрагентов этого не потребовал. 
• Стороны заключили основной договор.
• Стороны добровольно расторгли предварительный договор. 
• Суд признал ПДКП недействительным.

По общему правилу расторгнуть преддоговор в одностороннем порядке нельзя — это противоречит его сути. При его заключении стороны могут прописать условия, при которых договор можно разорвать и указать, сопровождаются они санкциями или нет. 

Например, что ПДКП расторгается без штрафов, если банк не одобрил ипотеку или срок подписания основного договора сдвинулся из-за того, что опеке потребовались документы, получение которых займет много времени.  

Планируете взять ипотеку? Получите персональное предложение на Циан! 

Риски сторон при заключении предварительного договора купли-продажи

Как правило, покупатель недвижимости при сделке защищен меньше, чем продавец. 

Можно выделить следующие риски при заключении ПДКП:

1. Нет гарантии приобретения жилья. При подписании преддоговора не происходит перехода права собственности и его наличие не полностью гарантирует покупателю, что дом или квартиру продадут именно ему. 

Продавец может отказаться подписывать основной договор и заставить его это сделать можно только через суд. Однако из-за длительности процесса, дополнительных расходов и хлопот на это готов не каждый покупатель. Поэтому на практике «отказники» чаще всего отделываются штрафами и возвратом задатка или аванса.   

2. Риск признания ПДКП незаключенным. Если при подписании предварительного договора стороны не соблюли должную форму и обязательные условия, его можно оспорить в суде и признать незаключенным. 

Например, если из преддоговора не ясно, какая именно квартира продается, суд сочтет, что предмет сделки не согласован. Поэтому не стоит включать в договор формулировку вроде «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры 5 в доме 43 на ул. Красная». 

Описывайте предмет договора как можно подробнее и обязательно укажите кадастровый номер объекта: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, дом 43, квартира 5, кадастровый номер: 49:88:264:807:047, общей площадью 47,2 кв. м».  

3. Риск потери задатка или аванса. Если покупатель заплатил по преддоговору (внес задаток или аванс), а недобросовестный продавец исчез, вернуть их будет непросто. Для этого придется или заключать основной договор купли-продажи через суд (хотя стоит подумать, надо ли иметь дело с таким контрагентом), или в судебном порядке требовать возврата внесенной суммы и расторжения ПДКП.   

4. Риск двойной продажи жилья. Преддоговор не регистрируется в Росреестре, поэтому покупатель не знает, сколько еще ПДКП заключил продавец. Если окажется, что их было несколько, кому-то из потенциальных покупателей для возврата денег и компенсации убытков придется пройти через судебные тяжбы с недобросовестным продавцом.   

Подстраховаться в такой ситуации можно, добавив в преддоговор условие о гарантиях от продавца. Он должен подтвердить отсутствие других заключенных договоров (предварительных и основных) на продаваемый объект. За нарушение гарантий предусмотрите солидный штраф. 

5. Риск покупки жилья с обременением. Продаваемая квартира может иметь обременение в виде залога, ареста, договора ренты или найма. Чтобы проверить отсутствие обременений, покупателю лучше всего самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, причем дважды: перед заключением преддоговора и перед подписанием основного договора купли-продажи. 

Однако не все обременения регистрируются в Росреестре. Например, договоры найма сроком до 11 месяцев туда не подают. Поэтому в ПДКП лучше включить примерно такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента перехода права собственности к покупателю». 

За нарушение этой гарантии для продавца нужно предусмотреть штраф, а для покупателя — возможность без санкций отказаться от заключения основного договора.  

Перед сделкой с недвижимостью часто подписывают предварительный договор купли-продажи. Это документ, в котором стороны подтверждают свое намерение заключить основной договор. По нему нельзя перерегистрировать право собственности, но можно заставить совершить сделку или выплатить штраф, если вторая сторона нарушит оговоренные условия.

Разбираемся, в чем заключается суть предварительного договора купли-продажи, зачем его оформляют, что в нем пишут и в каких случаях расторгают. 

ПДКП — что это за договор?

Преддоговор на куплю-продажу дома или квартиры — это документ, который составляют, чтобы официально подтвердить намерение сторон заключить сделку. Продавец подтверждает, что он намерен продать жилье, а покупатель — что собирается приобрести его. Кроме основного намерения, в документе прописывают условия, при которых сделка будет заключена.

Предварительный договор не фиксирует перехода права собственности от продавца к покупателю. Для этих целей заключают договор купли-продажи квартиры или дома.

Обязательно ли заключать предварительный договор?

ПДКП — это промежуточный документ, который оформляют после достижения согласия в цене и других особенностях сделки, но еще до сделки.

Закон не обязывает стороны заключать предварительный договор. Сделку можно провести независимо от того, был ПДКП или нет. Но в большинстве случаев его оформляют, чтобы получить подтверждение намерений другой стороны и обезопасить себя от возможных финансовых потерь.

Чаще всего от ПДКП отказываются в срочных сделках, когда у продавца готовы все документы, а у покупателя есть необходимая сумма для перевода или передачи ее продавцу.

Что входит в предварительный договор

Раньше закон требовал, чтобы в ПДКП прописывали все условия, которые будут указаны в основном договоре купли-продажи. Но с 2015 года в документ включают любые данные, которые стороны хотят отразить. Основные из них: предмет договора, обязанности сторон, цена и порядок расчета, сроки проведения основной сделки, ответственность продавца и покупателя.

Предмет договора

Это объект, который продается и после заключения сделки переходит в собственность покупателя. Недвижимость описывают так, чтобы ее можно было легко идентифицировать: указывают кадастровый номер, адрес, площадь. Информацию берут из выписки из ЕГРН или смотрят на сайте Росреестра.

Для строящихся домов указывают тип объекта, ориентировочную площадь и кадастровый номер участка, на котором возводят здание.

Расчеты сторон

Указывать, как и сколько денег покупатель передаст продавцу, в ПДКП не обязательно. Но лучше прописать сумму и то, каким образом продавец ее получит – наличными, банковским переводом, после наступления каких условий. При необходимости дополнительно отражают возможность изменения суммы, которая будет передана покупателем за недвижимость, и условия, при которых она может измениться.

Дополнительно в ПДКП указывают сумму и способ передачи задатка, если он предусмотрен в сделке.

Если проводится оплата по предварительному договору в форме задатка, пишут расписку. Если деньги будут переведены на банковский счет, расписку можно не писать. Но при переводе денег в назначении платежа указывают, что это задаток, пишут номер ПДКП и дату его заключения.

Сроки заключения сделки или срок действия ПДКП

Срок действия предварительного договора купли-продажи квартиры указывать не обязательно. Чаще в ПДКП пишут, в течение какого срока стороны намерены заключить договор.

Если срок действия договора не указан, документ автоматически считается действующим в течение 1 года. После окончания срока он перестает действовать независимо от того, был заключен основной договор или нет.

Ответственность сторон

Важно предусмотреть ответственность за отказ полностью или частично выполнять условия заключенного договора. В договоре прописывают, что может быть, если сделка сорвется по вине одной из сторон:

• принудительное заключение договора через суд;
• возмещение расходов, которые одна из сторон понесла по причине срыва сроков сделки другой стороной;
• возмещение расходов, которые одна сторона понесла из-за невыполнения условий ПДКП другой стороной;
• выплата штрафа за срыв сделки. Часто штраф в таких случаях привязывают к сумме задатка.

В пункт об ответственности также включают информацию о том, в каком виде будет передано жилье. Обычно это указывают, чтобы продавец не получил объект в состоянии худшем, чем он был перед заключением ПДКП. При необходимости указывают технику, вещи, предметы, которые продавец намерен оставить в доме или квартире.

Чтобы защитить права покупателя, лучше указать данные об отсутствии обременений. В договоре прописывают, что на недвижимости отсутствуют обременения и не наложены запреты на совершение сделки.

Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса?

В обычных случаях предварительный договор не нужно заверять у нотариуса. К нотариусу идут в случае:

• если основной договор стороны будут тоже подписывать у нотариуса. Например, это может быть сделка, в которой в качестве продавца недвижимости или доли в ней выступает несовершеннолетний;
• если продавец или покупатель хотят добровольно заверить документ у нотариуса.

Нужно ли регистрировать предварительный договор?

Регистрировать предварительный договор не нужно. На необходимость этого не влияет вид недвижимости, которая продается, тип сделки, количество ее участников и то, будут ли заверять документ у нотариуса.

Регистрируют уже основной договор купли-продажи, по результатам исполнения условий которого недвижимость переходит в собственность покупателя.

Виды ПДКП

Утвержденной классификации, по которым можно разделить предварительные договоры, нет. Их различают по характеру сделки: выделяют ПДКП в обычных сделках, при оформлении ипотечного кредита на покупку дома или квартиры, при покупке новостройки и при продаже жилья, на которое нужно получить разрешение органа опеки.

Предварительный договор при покупке жилья в ипотеку

Когда покупатель обращается в банк для оформления ипотеки, финансовая организация рассматривает и предодобряет кредит на определенных условиях. Но для приема окончательного решения банку нужно получить полную информацию о том, как будет проходить сделка, на каких условиях. Поэтому часто банки просят заключить и предоставить предварительный договор. В предварительном договоре обязательно прописывают, что часть или полная стоимость жилья будет оплачена кредитными средствами.

Если предварительный договор составляют по требованию банковской организации, документ оформляют и подписывают в трех экземплярах, один из которых предоставляют банку.

Банки не всегда одобряют заявку на ипотечный кредит. В случае если финансовая организация отказывает, сделка может не состояться. Чтобы покупатель не платил штраф за отказ третьей стороны, такой случай прописывают в предварительном договоре. Обычно указывают, что в случае отказа банка покупатель ответственности не несет. Если ипотеку не одобряют, предварительный договор аннулируется, а задаток, если его передавали, возвращают покупателю.

Часто банки просят, чтобы предварительный договор был заключен в единой форме, которую они одобрили. Так финансовая организация будет уверена, что предусмотрены все существенные условия будущей сделки.

Предварительный договор покупки квартиры в новостройке

Если квартиру покупают у застройщика, намерение о заключении основной сделки не прописывают в предварительном договоре. В таких случаях оформляют договор долевого участия в строительстве. По его положениям будущий собственник вкладывает средства в строительство объекта. После завершения строительства он получает квартиру на условиях, прописанных в ДДУ.

Предварительный договор тоже можно заключить, но это делают только после того, как компания уже сдала объект в эксплуатацию и оформила на себя право собственности.

Если для покупки объекта в строящемся многоквартирном доме берут ипотеку, банку предоставляют не ПДКП, а договор долевого участия, заключенного с застройщиком.

Предварительный договор для органа опеки

Иногда собственники не могут продать дом или квартиру только по своей воле — для совершения сделки они должны получить одобрение у государственных органов. Один из таких случаев — продажа недвижимости, собственник которой несовершеннолетний. При этом не имеет значения — ребенок единственный владелец недвижимости или ему принадлежит доля.

Предварительный договор для сделки с участием несовершеннолетних заключают не только для подтверждения своих намерений. Это документ, который нужно предоставить органу опеки. Если продают один объект, собственник которого не достиг совершеннолетия, то родители или его представители должны вместо него купить другой, где ребенку будет выделена аналогичная доля. Когда жилье приобретают не сразу, то денежные средства за долю ребенка должны быть переведены на его счет.

Если после изучения предварительного договора специалисты органа опеки уверены, что права ребенка не будут нарушены, они дают согласие на сделку. Без согласия органа опеки нельзя перерегистрировать право собственности в Росреестре.

Ошибки и нюансы при составлении ПДКП

При составлении договора часто допускают такие ошибки:

• не пишут цену квартиры или дома. Такую информацию указывать не обязательно. Но если цены не будет, и в отношении нее возникнет спор при заключении основного договора, стоимость объекта установит суд;
• не указывают сумму или способ передачи задатка, не прописывают, как поступить с задатком при срыве сделки по вине одной из сторон. При возникновении споров по таким вопросам приходится договариваться или обращаться в суд;
• не указывают условия, при наступлении которых договор может быть расторгнут без штрафа. Например, это форс-мажоры или невозможность заключить сделку из-за отказа банка в предоставлении кредита, органа опеки в совершении сделки;
• указывают по обоюдной договоренности слишком большую сумму, которая передается продавцу при заключении ПДКП. В таких ситуациях предварительный договор могут признать основным, по которому может быть зарегистрировано право собственности покупателя.

Риски при заключении ПДКП

Продажа квартиры при оформлении предварительного договора купли-продажи сопряжена с рисками. Несмотря на подписание ПДКП, указание в нем условий и особенностей будущей сделки, стороны не могут полностью обезопасить себя. К возможным рискам относят: отсутствие гарантии заключения сделки, признание договора недействительным, потерю задатка, покупку объекта с обременением, подписание ПДКП с мошенником.

Отсутствие гарантии заключения сделки

Поскольку ПДКП только подтверждает намерения сторон, сделка может не состояться. Бывает, что при отказе одной стороны вторая настаивает на заключении сделки, но чтобы защитить свои права, нужно идти в суд. В большинстве случаев до суда не доходит — рассмотрение дела связано с судебными издержками и занимает много времени.

Признание предварительного договора недействительным

Это может случиться из-за того, что:

• не соблюдена форма предварительного договора или условия его заключения. Например, ПДКП не подписан у нотариуса, хотя по условиям сделки это нужно было сделать;
• не отражена основная информация, необходимые для заключения сделки. Например, в договоре не написан адрес, кадастровый номер объекта и другие данные, без которых нельзя идентифицировать жилье.

Заключение договора с мошенником

Бывает, что покупатель заключает договор с мошенником, который подписал несколько ПДКП в отношении одного объекта. Предварительные договоры нигде не регистрируются, поэтому нельзя проверить — подписывал ли продавец еще такой документ, но с другими лицами.

Чаще всего мошеннические схемы организуют с оформлением задатка, который потом тяжело вернуть. Для исключения таких рисков покупатель может потребовать, чтобы в предварительный договор включили информацию о том, что продавцом больше не заключались основные или предварительные договоры. Если условия договора будут нарушены, кроме возврата задатка в двойном размере можно получить дополнительную компенсацию.

Потеря задатка или аванса

Несмотря на прописанные штрафные санкции, продавец может отказаться от заключения сделки и пропасть, или заявить, что он потратил переданную сумму и не может ее отдать назад. Чтобы защитить свои права, покупателю нужно идти в суд.

Риск приобретения объекта с обременением

Иногда недобросовестные продавцы скрывают, что на квартиру наложено обременение и заключают предварительный договор, потом еще получают задаток. Обременение не мешает заключить и основной договор, но сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Чтобы исключить такие риски, нужно попросить продавца предоставить свежую выписку из ЕГРН и прописать в договоре, что на квартиру не наложено обременение.

Еще продавец перед сделкой может сдать квартиру в аренду, о чем покупатель тоже не узнает — если срок действия договора аренды не превышает 1 года, его не нужно регистрировать в Росреестре. По закону за арендаторами сохраняется право пользоваться жильем по заключенному договору, даже если у недвижимости изменился собственник. Поэтому есть риск купить квартиру, в которой по договору аренды имеет право жить другой человек. Для исключения таких рисков лучше дополнительно прописать, что объект не предоставляется третьим лицам по договору аренды или найма.

Как поступают, если одна из сторон не выполняет условия заключенного договора

Если одна из сторон не выполняет условия договора, вторая имеет право потребовать их соблюдения. Если в досудебном порядке нельзя урегулировать конфликт, обращаются в суд. Суд может обязать:

• заключить сделку, если одна из сторон отказывается покупать или продавать квартиру без веских оснований;
• вернуть задаток или выплатить его в двойном размере в зависимости от того, по чьей вине была расторгнута сделка;
• выплатить компенсацию за непредвиденные расходы одной стороны, если они возникли по вине другой;
• выплатить штраф и пеню за нарушение условий договора. Сумма штрафа и величина пени будут зависеть от положений ПДКП. 

Основания для расторжения или прекращения действия предварительного договора

Документ прекращает действовать в таких случаях:

• истек срок заключения сделки, прописанный в предварительном договоре, если основной договор не был заключен;
• прошел год с момента подписания предварительного договора, если срок его действия не был указан;
• между сторонами был заключен основной договор — предварительный в таком случае расторгается;
• возникли обстоятельства, которые мешают заключению сделки;
• одна из сторон заявила о желании расторгнуть договор;
• продавец и покупатель решили расторгнуть договор по обоюдному согласию.

Расторжение предварительного договора из-за непреодолимых обстоятельств

Договор расторгают, если его заключению препятствуют такие обстоятельства:

• банк не одобряет выдачу ипотечного кредита на покупку недвижимости;
• орган опеки не дает разрешение на сделку;
• проведение сделки займет много времени. Например, банк готов одобрить ипотечный кредит, но только после того, как будет узаконена перепланировка квартиры. Если оформление документов займет больше времени, чем стороны отвели на заключение сделки, ПДКП может быть расторгнут;
• возникли другие непреодолимые обстоятельства, мешающие сделке, на которые стороны не могут повлиять.

Особенности расторжения предварительного договора по желанию одной или обеих сторон

При расторжении предварительного договора в одностороннем порядке одна из сторон направляет второй письменное уведомление. Но инициатор расторжения должен выплатить штраф и пеню в размере, предусмотренным ПДКП. Исключениями будут отдельные случаи, прописанные в договоре — отказ в предоставлении ипотеки банком, в заключении сделки органом опеки.

Если в счет оплаты стоимости квартиры был передан задаток, то:

• при расторжении сделки по вине продавца задаток возвращают в двойном размере;
• при расторжении сделки по вине покупателя задаток не возвращают.

Не обязательно в случае одностороннего расторжения сделки продавец или покупатель лишатся суммы задатка. Если стороны смогут договориться, продавец просто возвращает задаток покупателю.

Если одна из сторон или обе стороны решают не заключать основную сделку, лучше составить соглашение о расторжении предварительного договора. Так подтверждают отсутствие взаимных претензий. Если соглашения не будет, любая сторона может обратиться в суд и потребовать компенсацию за срыв сделки другой стороной или предъявить другие претензии.

Заключение  предварительного договора купли-продажи: самое важное

• Предварительный договор заключают для подтверждения намерения одной стороны сделки продать недвижимость, а другой — купить ее.
• Предварительный договор не обязательно заключать — его составляют по желанию сторон. В обязательном порядке его оформляют по требованию банка, который дает ипотечный кредит, или органа опеки при совершении сделки с собственником квартиры, не достигшим совершеннолетия.
• Для перехода права собственности нужно заключить основной договор.
• В предварительном договоре прописывают те условия сделки, которые хотят отразить продавец и покупатель — нет обязательного перечня информации, который нужно указывать в документе.
• В предварительном договоре нужно описать объект недвижимости так, чтобы его можно было точно идентифицировать.
• В ПДКП стоит указать ответственность сторон, сумму штрафа, пени и в каких случаях одна из сторон их выплачивает.
• При покупке квартиры в новостройке, не введенной в эксплуатацию, вместо предварительного договора заключают договор долевого участия в строительстве.
• Если по условиям предварительного договора передают задаток наличными, пишут расписку.
• Договор перестает действовать, когда заканчивается указанный в нем срок, при заключении основного договора, при невозможности совершить сделку, по желанию одной стороны или по обоюдному согласию обеих сторон.
• При расторжении договора лучше составить соглашение о расторжении, подтверждающее отсутствие взаимных претензий.

Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире, купленную с использованием материнского капитала

Срок возврата налогового вычета: когда налоговая должна перечислить деньги

Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

BAЖНO! Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти являeтcя дoкyмeнтoм, имeющим юpидичecкyю cилy, нo лишь в тoм cлyчae, ecли oн был cocтaвлeн в пиcьмeннoм видe.

Ecли пoкyпaтeль внocит зa квapтиpy oбecпeчитeльный плaтeж, кoтopый в пocлeдyющeм бyдeт зaчтeн в cчeт итoгoвoй cтoимocти жилья, тo в дaннoм cлyчae дoлжeн быть зaключeн дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм.

Oбязaтeльнo ли cocтaвлять дaнный дoкyмeнт

Poccийcкoe зaкoнoдaтeльcтвo нe oбязывaeт cтopoны зaключaть coглaшeниe дo ocнoвнoй cдeлки. Дoкyмeнт пoдпиcывaeтcя иcключитeльнo пo дoбpoвoльнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Дoгoвop пoмoжeт кaждoй из cтopoн зaщитить cвoи интepecы и cтaнeт вaжным пoмoщникoм в тoм cлyчae, ecли кaкaя-либo из cтopoн нapyшит cвoи oбязaтeльcтвa, a втopoй yчacтник cдeлки peшит oбpaтитьcя в cyд.

B нeкoтopыx cлyчaяx cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa являeтcя нaибoлee жeлaтeльным. B чacтнocти, чaщe вceгo cтopoны cocтaвляют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы пo ипoтeкe.

Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки

Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.

BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.

Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.

Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe

Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.

Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.

BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.

Пoтpeбyeтcя ли peгиcтpaция дoкyмeнтa

Oчeнь чacтo cтopoны, кoтopым пpeдcтoит зaключить cдeлкy c нeдвижимocтью, интepecyютcя, peгиcтpиpyeтcя ли пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Coглacнo poccийcкoмy зaкoнoдaтeльcтвy, гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoлжны пoдлeжaть вce дoгoвopы, cвязaнныe c нeдвижимым имyщecтвoм.

Oднaкo peчь в дaннoм cлyчae идeт тoлькo o дoкyмeнтax, зaключeнныx нeпocpeдcтвeннo вo вpeмя cдeлки пpи пepexoдe пpaвa coбcтвeннocти oт пpoдaвцa к пoкyпaтeлю. Пoэтoмy, в cooтвeтcтвии c yкaзaниeм Пpeзидиyмa BAC PФ, peгиcтpaция пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти нe тpeбyeтcя.

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния

Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.

1. Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
   • пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
   • пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
2. Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.

B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.

BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).

3aключeниe

Нecмoтpя нa тo, чтo cocтaвлeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния кyпли-пpoдaжи нe cвязaнo c тaкими жe выcoкими pиcкaми, кaк зaключeниe ocнoвнoй cдeлки пo нeдвижимocти, cтopoнaм peкoмeндyeтcя oбpaтитьcя зa гpaмoтнoй юpидичecкoй пoмoщью. Квaлифициpoвaнный юpиcт пoмoжeт пpaвильнo cocтaвить дoкyмeнт, oбъяcнит вce нюaнcы coглaшeния и пpeдyпpeдит вoзмoжныe oшибки. Taкжe вaжнo пoмнить o тoм, чтo и пoкyпaтeль, и пpoдaвeц имeют пpaвo pacтopгнyть зaключeнный дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, a тaкжe пo oбoюднoмy peшeнию cтopoн.