Процесс проектирования жилого комплекса как правило сложен в первую очередь с точки зрения архитектурной концепции внешнего вида фасадов и выбора планировочных решений каждого жилого многоквартирного дома в составе жилого комплекса. В современных условиях мало спроектировать и построить комплекс – его ещё необходимо продать. И в борьбе за покупателя на первое место выходит расположение жилого комплекса, стоимость и удобство планировок квартир. При проектировании планировочных решений квартир в жилом здании необходимо спроектировать такую планировку, что бы она была востребована большей частью потенциальных покупателей и выгодно отличалась от планировок конкурентов. С одной стороны, покупатель хочет максимальное количество комнат и квадратных метров, с другой он ограничен бюджетом покупки. Поэтому при проектировании жилого дома архитекторы и застройщики стараются исходить из «портрета» среднего покупателя на рынке. Современные планировки жилых комплексов при проектировании как правило включают однокомнатные квартиры, рассчитанные на покупателей с небольшим бюджетом – одинокие молодые люди или молодые семейные пары, которым не требуется много комнат, двухкомнатные, рассчитанные на семьи с одним-двумя детьми и умеренной площадью, и стоимостью и трехкомнатные, рассчитанные на семьи, но предлагающие большую площадь относительно двухкомнатных квартир. В последнее время, в погоне за стоимостью квартиры застройщики все чаще при проектировании жилых комплексов указывают в технических заданиях планировки квартиры-студии. Четырехкомнатные как правило на рынке встречаются реже (рассматривается массовый сегмент жилых комплексов) – это обусловлено высокой стоимостью квартиры и трудностью с ее реализацией. Стоимость проектирования жилых комплексов и других объектов можно посмотреть в разделе “Цены на проектирование” .
Требования к организации-проектировщику при проектировании жилых комплексов
Проектирование жилых комплексов – сложный трудоемкий процесс, требующий точной проработки каждой детали, поэтому организации, осуществляющие данный вид деятельности, должны соответствовать определенным критериям:
1. Иметь в своем штате необходимое количество специалистов-проектировщиков, имеющих профильное образование, подтвержденное дипломами, удостоверениями и другими квалификационными документами. Особое преимущество имеют специалисты, входящие в национальный реестр специалистов в области строительства, т.к. для вхождения в такой реестр требуется не только наличия документа об образовании, но и трудовой стаж в данной сфере.
2. Иметь необходимые лицензии на осуществляемую проектную деятельность. Согласно ФЗ №273 от 25.11.2009 года все ранее выданные строительные лицензии утратили силу. С 01.01.2010 года для выполнения работ в данной сфере необходим допуск СРО (саморегулируемой организации) на выполнение проектных работ. Но не все проектные работы на сегодняшний день подлежат обязательному лицензированию, их перечень определен Градостроительным кодексом РФ.
Для проектирования жилых комплексов может быть привлечена не одна организация, а несколько. Например, может существовать так называемый генеральный проектировщик, который будет заниматься проектированием основных разделов жилого комплекса (напр. архитектурно-конструктивных решений), и несколько субпроектировщиков, занимающихся проектированием инженерных сетей жилого комплекса или других отдельных узлов и конструкций.
Также из штата организации-проектировщика выбирается специалист, отвечающий за подготовку всех разделов проекта – Главный архитектор проекта (ГАП), Главный инженер проекта (ГИП), который осуществляет контроль не только за проектированием каждого раздела по отдельности, но и в комплексе, ведь важно не только произвести проектирование отдельных деталей жилого комплекса, но и обеспечить их слияние в единое целое, в систему, работающую на 100%, обеспечивающую комфортное пребывание жильцов будущего жилого комплекса.
В реалиях современного мира очень важно, чтоб проектная организация, занимающаяся проектированием жилых комплексов, имела представление об новейших технологиях при строительстве жилых комплексов, о применяемых интерьерных и планировочных решениях, о потребностях будущих пользователей жилых комплексов.
Этапы проектирования жилых комплексов
Проектирование жилых комплексов – это всего лишь один из этапов воплощения задумки Заказчика, Инвестора по созданию готового жилья для населения. В реальности реализация того или иного проекта является очень сложным процессом, включающим в себя поэтапное выполнение огромного комплекса работ, состоящего из выбора места под застройку жилого комплекса, согласования с необходимыми службами, созданием проекта, заканчивая строительством жилого объекта и сдачей его в эксплуатацию.
Условно процесс проектирования жилых комплексов можно разделить на следующие этапы:
• Подготовительный – создание концепции объекта, проведение предпроектных изысканий, разработка технико-экономических показателей проекта, получение исходно-разрешительной документации на проектирование жилого комплекса;
• Проектирование– разработка конструктивных решений, архитектурно-планировочных решений, решений по подключению жилого комплекса к инженерным сетям. В данный этап также входит защита разработанного проекта в органах государственной или негосударственной экспертизы, которая определяет возможность реализации данного проекта, оценивает проект с точки зрения соблюдения существующих нормативно-правовых документов в строительстве, определяет правильность выбранных проектных решений с точки зрения работоспособности всей системы. После получения положительного заключения экспертизы проект может быть реализован, проект жилого комплекса может отправляться в производство работ.
• Авторский надзор – осуществление генеральным проектировщиком мероприятий по обеспечению соблюдения при строительстве жилого комплекса принятых проектных решений, а также своевременное внесение в проект отступлений, возникших при строительстве.
В свою очередь этап проектирования жилого комплекса включает в себя 3 основных раздела:
1. Архитектурный проект, состоящий из фасада здания, планировок этажей, разрезов и прочих конструкций жилого комплекса.
2. Строительный проект, состоящий из чертежей отдельных элементов – фундаментов, перекрытий, лестниц и т.п.
3. Инженерный проект, представляющий собой комплекс всех сетей, присутствующих в проекте данного жилого комплекса.
Особое внимание при проектировании жилых комплексов следует уделять природным условиям застраиваемой территории – климатической зоне, длине светового дня, наличию паводковых и грунтовых вод, геологическому составу почвы, розе ветров, наличию сейсмической активности местности и многих других параметров.
Нормативная документация при проектировании жилых комплексов
В сфере проектирования жилых комплексов существует огромная нормативно-правовая база документации, которой неукоснительно должен придерживаться каждый проектировщик данной области для успешной реализации своего проекта. Рассмотрим основные документы.
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (с Изменением N 2) – распространяется на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м.
• Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на 2 июля 2013 года) – распространяется на здания и сооружения любого назначения на любом этапе жизненного цикла здания, в том числе жилые комплексы.
• Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (с изменениями на 27 декабря 2018 года) – применяется при проектировании, строительстве, капитальном ремонте, реконструкции, техническом перевооружении, изменении функционального назначения, техническом обслуживании, эксплуатации и утилизации объектов защиты.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 27 декабря 2019 года).
• СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (с Поправкой, с Изменением N 1).
• Специализированные нормы на инженерные системы зданий и многие другие документы.
Состав проектной документации при проектировании жилых комплексов Проектирование жилых комплексов включает в себя разделы, состоящие из текстовой части, расчетов, графической части с чертежами, спецификаций на оборудование и материалы.
Состав и содержание проектной документации при проектировании жилых комплексов определяется постановлением правительства №87 от 16 февраля 2008 года «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (с изменениями на 6 июля 2019 года):
Раздел 1 “Пояснительная записка”
Раздел 2 “Схема планировочной организации земельного участка”
Раздел 3 “Архитектурные решения”
Раздел 4 “Конструктивные и объемно-планировочные решения”
Раздел 5 “Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений”
Раздел 6 “Проект организации строительства”
Раздел 7 “Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства”
Раздел 8 “Перечень мероприятий по охране окружающей среды”
Раздел 9 “Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности”
Раздел 10 “Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов”
Раздел 11 “Смета на строительство объектов капитального строительства”
Раздел 12 “Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами”
Каждый раздел детально прорабатывается проектными организациями, в результате чего выдается общий готовый проект на строительство жилого комплекса.
Далее рассмотрим каждый раздел подробнее.
Пояснительная записка
Данный раздел при проектировании жилых комплексов должен включать в себя: упоминание документа, на основании которого принято решение о проектировании (решение застройщика, целевая программа и т.п.); реквизиты исходно-разрешительной документации (задания на проектирование, инженерные изыскания, технические условия на подключения к действующим сетям); характеристика жилого комплекса; природные характеристика застраиваемой территории (климатический район, сейсмоопасность, уровень грунтовых вод, глубина промерзания, сведения о категории земель); потребность в топливно-энергетических ресурсах; технико-экономические показатели объекта; сведения о применяемом при проектировании программном обеспечении для расчета конструктивных и других элементов зданий жилого комплекса; сведения об очередности, этапности строительства (разбивка на очереди) жилого комплекса.
Пояснительная записка должна содержать заверение о соответствии принятых проектных решений действующим нормам, техническим условиям. Все упомянутые в пояснительной записке документы (разрешения, согласования, ТУ, результаты изысканий) должны быть приложены к записке в полном объеме.
Схема планировочной организации земельного участка при проектировании жилых комплексов
Состоит из текстовой и графической частей. В текстовой части указываются характеристики земельного участка, на котором будет расположен будущий жилой комплекс, обоснование границ, планировочная организация земельного участка, технико-экономические показатели земельного участка, решение по защите объекта от грунтовых вод, паводков и других природных явлений, описание решений по благоустройству территории жилого комплекса.
Графическая часть данного раздела при проектировании жилых комплексов должна содержать схему планировочной организации земельного участка, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест врезки к действующим коммуникациям, ситуационный план размещения объекта капитального строительства в границах земельного участка.
Архитектурные решения жилого комплекса
Проектирование жилых комплексов в части архитектурных решений состоит из текстовой и графической частей, содержащих: в текстовой части – описание внешнего и внутреннего вида проектируемого жилого комплекса, обоснование принятых объемно-пространственных и архитектурно-планировочных решений, описание решений по внутренней и наружной отделке, расчет световых проемов с учетом параметров естественного освещения, описания мероприятий по предотвращению опасных факторов – шума, вибрации; в графической части – чертежи фасадов, отделочные решения фасадов, поэтажные планы, разрезы.
Конструктивные и объемно-планировочные решения жилого комплекса
Данный раздел содержит в текстовой части: сведения о топографических, инженерно-геологических, гидрогеологических, метеорологических и климатических условиях земельного участка, на котором будет располагаться проектируемый жилой комплекс, характеристику грунтов, информацию о грунтовых водах, описание и обоснование конструктивных решений зданий и сооружений, включая их пространственные схемы, принятые при выполнении расчетов строительных конструкций, описание конструктивных решений подземной части проектируемого жилого комплекса, обоснование проектных решений для обеспечения защиты от шума и вибрации и воздействия других неблагоприятных внешних факторов, решения по обеспечению пожарной безопасности жилого комплекса, характеристику конструкций полов, кровли, потолков, перегородок, перечень мероприятий по защите строительных конструкций и фундаментов от разрушения, перечень мероприятий по защите от техногенного и природного воздействия, перечень мероприятий по обеспечению энергетической эффективности.
Графическая часть данного раздела при проектировании жилых комплексов содержит: поэтажные планы зданий и сооружений с указанием размеров и экспликации помещений; чертежи разрезов зданий жилого комплекса с изображением несущих и ограждающих конструкций, указанием относительных высотных отметок уровней конструкций, полов, низа балок, ферм, покрытий с описанием конструкций кровель и других элементов конструкций; чертежи фрагментов планов и разрезов, требующих детального изображения; схемы каркасов и узлов строительных конструкций; планы перекрытий, покрытий, кровли; схемы расположения ограждающих конструкций и перегородок; план и сечения фундаментов.
Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений
Проектирование жилых комплексов в данном разделе содержит несколько подразделов:
Подраздел “Система электроснабжения”
Подраздел “Система водоснабжения”
Подраздел “Система водоотведения”
Подраздел “Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети”
Подраздел “Сети связи”
Подраздел “Система газоснабжения”
Подраздел “Технологические решения”
Проектирование каждого подраздела для жилых комплексов регламентируется своими нормативными документами. Более детальную информацию можно почерпнуть из источников по проектированию инженерных систем .
Ориентировочно, каждый подраздел состоит из текстовой части – пояснительной записки с описанием принятых проектных решений, с обязательным указанием источника проектируемого ресурса, с необходимыми расчетами, спецификацией оборудования и материалов. Графическая часть состоит из схем (принципиальных, аксонометрических, структурных), поэтажных разводок, магистральных разводок внутри и снаружи жилого комплекса, чертежей наружных и внутренних сетей, чертежей отдельных узлов.
Проект организации строительства
Проект организации строительства при проектировании жилых комплексов – документ, содержащий способы рациональной организации строительства, данного конкретного жилого комплекса, определяющий последовательность выполнения строительно-монтажных работ, указывающий, как и каким способом должен вестись монтаж данного объекта.
Содержит характеристику района расположения жилого комплекса, оценку развитости транспортной инфраструктуры, обоснование необходимости использования при строительстве жилого комплекса земельных участков, находящихся за пределами участка строительства, описание особенностей проведения работ при пересечении с действующими коммуникациями, описание особенностей проведения работ в условиях стесненной городской застройки, обоснование принятой организационно-технологической схемы, определяющей последовательность возведения жилого комплекса, обеспечивающей соблюдение установленных в календарном плане строительства сроков завершения строительства (его этапов), перечень видов строительных и монтажных работ, ответственных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, подлежащих освидетельствованию с составлением соответствующих актов приемки перед производством последующих работ и устройством последующих конструкций, технологическую последовательность работ при возведении объектов капитального строительства или их отдельных элементов, обоснование потребности строительства в кадрах, основных строительных машинах, механизмах, транспортных средствах, в топливе и горюче-смазочных материалах, а также в электрической энергии, паре, воде, временных зданиях и сооружениях, обоснование размеров и оснащения площадок для складирования материалов, конструкций, оборудования, укрупненных модулей и стендов для их сборки, предложения по обеспечению контроля качества строительных и монтажных работ, а также поставляемых на площадку и монтируемых оборудования, конструкций и материалов, перечень мероприятий по охране труда, перечень мероприятий по охране окружающей среды в период строительства жилого комплекса.
Графическая часть содержит календарный план строительства и строительный генеральный план с определением мест расположения постоянных и временных зданий и сооружений, мест размещения площадок и складов временного складирования конструкций, изделий, материалов и оборудования, мест установки стационарных кранов и путей перемещения кранов большой грузоподъемности, инженерных сетей и источников обеспечения строительной площадки водой, электроэнергией, связью, а также трасс сетей с указанием точек их подключения и мест расположения знаков закрепления разбивочных осей жилого комплекса.
Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства
Содержит основание для разработки проекта организации работ по сносу или демонтажу зданий, строений и сооружений объектов капитального строительства, перечень зданий, строений и сооружений объектов капитального строительства, подлежащих сносу (демонтажу), описание и обоснование принятого метода сноса (демонтажа), расчеты и обоснование размеров зон развала и опасных зон в зависимости от принятого метода сноса (демонтажа), описание решений по вывозу и утилизации отходов, сведения о наличии согласования с соответствующими государственными органами, в том числе органами государственного надзора, технических решений по сносу (демонтажу) объекта. В графической части изображается план земельного участка и прилегающих территорий с указанием места размещения сносимого объекта, сетей инженерно-технического обеспечения, зон развала и опасных зон в период сноса (демонтажа) объекта с указанием мест складирования разбираемых материалов, конструкций, изделий и оборудования; чертежи защитных устройств; технологические карты-схемы последовательности сноса (демонтажа) строительных конструкций и оборудования.
Перечень мероприятий по охране окружающей среды
Проектирование жилых комплексов не может обойтись без тщательной проработки мероприятий по охране окружающей среды при строительстве данного объекта. Данный раздел должен отображать варианты воздействия жилого комплекса на окружающую среду (сброс сточных вод, загрязнение воздуха, утилизация опасных отходов), а также перечень мероприятий по снижению влияния этих факторов или по полному предотвращению их влияния.
Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности жилого комплекса
Пожарная безопасность проектируемого жилого комплекса выделяется в отдельный раздел, содержащий принятые проектные решения по обеспечению пожарной безопасности.
В данном разделе приводится описание системы обеспечения пожарной безопасности проектируемого жилого комплекса – размер противопожарных расстояний, наличие пожарных проездов, наличие системы наружного пожаротушения, решения о применении конструктивной огнезащиты, наличие автоматической системы пожаротушения, дымоудаления, пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией при пожаре. Проектные решения зависят напрямую от категории здания по пожарной опасности, степени огнестойкости применяемых материалов. Приводятся все необходимые расчеты и результаты испытаний, которые отображаются в текстовом виде в пояснительной записке и графически в прилагаемых чертежах.
Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов при проектировании жилых комплексов
При проектировании жилых комплексов особое внимание уделяется созданию доступной среды для инвалидов и маломобильных групп населения. Данный раздел должен содержать обоснование принятых конструктивных, объемно-планировочных и иных технических решений, обеспечивающих безопасное перемещение инвалидов на территории жилого комплекса, а также их эвакуацию из указанных объектов в случае пожара или стихийного бедствия.
Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов
При проектировании жилых комплексов данный раздел должен отображать сведения о типе и количестве установок, потребляющих топливо, тепловую энергию, воду, горячую воду для нужд горячего водоснабжения и электрическую энергию, параметрах и режимах их работы, характеристиках отдельных параметров технологических процессов, перечень мероприятий по учету и контролю расходования используемых энергетических ресурсов, обоснование выбора оптимальных архитектурных, функционально-технологических, конструктивных и инженерно-технических решений при осуществлении строительства жилого комплекса с целью обеспечения соответствия его требованиям энергетической эффективности.
Смета на строительство объектов капитального строительства
В ходе проектирования жилых комплексов составляется раздел с проектно-сметной документацией, который должен содержать текстовую часть в составе пояснительной записки к сметной документации и саму сметную документацию.
Пояснительная записка обязательно должна включать ссылку на нормативную сметную документацию, которая была использована при составлении сметы для данного жилого комплекса.
Сметная документация должна содержать сводку затрат, сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметные расчеты (сметы), сметные расчеты на отдельные виды затрат.
Сметная документация составляется с применением базисного уровня цен и цен, сложившихся ко времени ее составления (с указанием месяца и года ее составления), или с применением ресурсного метода определения стоимости строительства. Под базисным уровнем цен понимаются стоимостные показатели сметных нормативов, действовавшие по состоянию на 1 января 2000 г.
Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами
Данный раздел должен содержать документацию, необходимость разработки которой при осуществлении проектирования и строительства объекта капитального строительства предусмотрена законодательными актами Российской Федерации.
Проектирование жилых комплексов не относится к сферам строительства, к которым могут предъявляться особые требования (таким, как атомные станции, объекты военного назначения), поэтому разработка данного раздела зачастую не требуется.
Проектирование жилых комплексов представляет собой обширную сферу в строительной деятельности. Это очень перспективная отрасль, которая должна соответствовать современным реалиям и идти в ногу со временем, особенно в условиях постоянно развивающегося мира. Большинство всех проектов, разрабатывающихся в современном мире приходится на область проектирования жилых комплексов, ведь потребность в комфортабельном благоустроенном и доступном жилье всегда будет на первом месте для человечества.
Цифровизация строек отодвинута
27.04.2022 — 22:53
Иностранные разработчики программного обеспечения (ПО) для использования информационного моделирования на объектах капитального строительство на фоне санкций покидают Россию. Введение обязательного 3D-моделирования государственных строек отложено – пока на год.
Программное обеспечение
По задумке Минстрой РФ, до 1 марта 2023 года в процесс цифровизации активно включатся российские разработчики ПО, и строители успеют встать на новые рельсы.
С 1 марта следующего года внедрение информационных моделей станет обязательным для застройщиков или технических заказчиков, возводящих многоквартирные дома, если договор на подготовку документации и инженерные изыскания заключен после 1 января 2023 года, а разрешение на строительство выдано после 1 июля 2023 года.
Когда отсрочка закончится, все жилое строительство планируется перевести на информационное моделирование, включая малоэтажные комплексы – после 1 января 2024 года и 1 июля 2024 года соответственно.
Пока применение 3D предполагает обязательность для объектов, возводимых за счет бюджетов. Однако позже норма распространится на все объекты долевого строительства.
Отслеживать ситуацию будет очередной технический комитет, организованный на базе госкорпорации Дом.РФ. Свеженазначенный председатель комитета по стандартизации ТК 505 «Информационное моделирование», замглавы Минстрой РФ Константин Михайлик, сразу заявил: «Две главные задачи, которые сейчас стоят перед Минстроем России – это определение экономической ценности BIM-моделирования и его способности увеличить строительную эффективность. Уже существуют конкретные модели, запущенные в эксплуатацию. Разработав для них стандартный план применения, мы сможем внедрять их практически в любые проекты».
«Минстрой России ясно дало понять, что отмены по применению ТИМ не будет, но теперь у региональных структур появилось время рационально использовать год, чтобы разобраться в процессе, подготовиться к применению ТИМ. Самое главное – научиться формулировать задания на проектирование, не избыточные, а понятные и осознанные, направленные в первую очередь на уменьшение коллизий и повышение достоверности данных. Этот год должны использовать проектировщики и заказчики, чтобы разобраться с технологиями, со средой общих данных и выполнить хотя бы один пилотный проект», – отметил Максим Нечипоренко, заместитель генерального директора компании Renga Software.
Доля малая
По информации Минстрой РФ, с BIM-технологиями работают крупные застройщики: 90% – при проектировании, 40-45% – в период строительства, меньше 20% – на этапе эксплуатации.
НОСТРОЙ 1 февраля 2022 года представил данные на основе мониторинга контрактов в ЕИС в сфере закупок, заключенных после 1 января 2022 года и подпадающих под требования обязательного применения BIM. Из 120 госконтрактов только в 9% случаях стороны намеревались использовать информационную модель при проектировании. Еще в 12% заключенных контрактах нет четких требований к применению BIM.
По данным НОСТРОЙ, только 7% регионов разработали дорожную карту, чтобы перейти на BIM: Москва, Московская область, Калининградская, Белгородская, Тюменская, Новосибирская, Нижегородская, Иркутская области и Красноярский край.
В 2022 году департамент строительства Москвы запланировал заключить 213 госконтрактов с применением BIM на сумму 110 млрд рублей.
В Петербурге разработана форма задания на проектирование с использованием ТИМ, сформирован примерный список будущих объектов. Но доля госконтрактов с использованием BIM составляет 7%.
Евгений Волчков, руководитель направления «Водоснабжение» компании «Элита», указывает: «Большинство проектных организаций России не готовы к переходу на BIM: сегодня более 80% проектов по-прежнему выпускается в формате CAD. И да, далеко не все проектные организации готовы выдавать проекты в BIM даже на первом уровне. Тогда стоит задать вопрос: а когда эти организации будут готовы? Продукты по BIM компании Autodesk присутствуют на нашем рынке уже более десяти лет, а с 2015 года появился и отечественный аналог – Renga. Так что времени для внедрения BIM, хотя бы на начальном этапе, было достаточно, а, значит, дело в желании».
Максим Нечипоренко приводит аналогичные цифры: всего 20% предприятий в России используют BIM-инструменты в своей работе. Это означает, что на практике приходится сталкиваться с повсеместным применением 2D. «Получается, что регионы не провели достаточную работу по переходу на технологии информационного моделирования, как предполагало постановление Правительство», – рассуждает он.
Год отсрочки
Разработчики ПО по-разному относятся к решению отложить внедрение BIM. Для всех очевидно: 3D-моделирование в любом случае станет обязательным. Строители должны были к этому подготовиться раньше.
«Если честно, я не понимаю смысл такого переноса. Понятно, что уходит западное программное обеспечение, а наше еще не совсем готово. К сожалению, каждая программа имеют свою идеологию, свою архитектуру и встроенные инструменты. И смена ПО потребует изменения в организации работы с ним. Да, к этому надо привыкнуть. У нас же всё, что является необязательным, не будет выполняться. Все будут жить с мыслью, что сейчас перенесли, а потом и вовсе отменят. И очень жаль, что те усилия, которые были затрачены, могут кануть в Лету, при том, что как таковое трехмерное проектирование уже не исчезнет», – прокомментировала Ирина Чиковская, советник директора ООО «Бюро ЕСГ».
Эксперты рынка считают ранее принятое решение о внедрении 3D-моделирования для бюджетных объектов поспешным и не просчитанным. Поэтому у них есть сомнения в пользе отсрочки внедрения информационного моделирования.
«Перенос требований к проектированию в 3D – ни тормоз, ни акселератор. Само по себе требование к трехмерному проектированию для госбюджетных проектов – искусственное построение, предполагающее, что проектировщики станут значительно активнее, чем в прошлом году делать то, что они до сих пор делали иначе», – полагает Павел Храпкин, BIM-эксперт ООО «НИП-Информатика».
«Компании, которые уже перешли на BIM, не будут рассматривать вариант перехода обратно на CAD. Для пользователей, которые только планировали перейти на BIM, по сути, ничего не изменилось, только выбор стал меньше. Поэтому перенос на март 2023 года обязательное введение BIM на объектах с государственным финансированием – мера не слишком разумная», – рассуждает Евгений Волчков.
«Ускоренный переход на российское ПО и одновременный переход в обязательном порядке на ТИМ усложнил для многих компаний привычные бизнес-процессы. Для них перенос на год требования об обязательном использовании 3D-модели – это дополнительное время на поиск оптимальных решений. А для компаний, которые уже начали внедрять технологии 3D-моделирования – только отсрочка, позволяющая работать в более спокойном ритме, уделяя внимание качеству. Надо помнить, что исключение 3D-модели из BIM-процессов вернет нас обратно к большому числу коллизий, ошибок, превышению бюджетов и срыву сроков по сдаче объектов», – предостерегает Виктория Школина, исполнительный директор BIMDATA.
Программное импортозамещение
Российский рынок покинули компании-разработчики программ для BIM – Autodesk и Nemetschek, занимавших большую, если не основную долю.
Эксперты утверждают: строительные компании, которые купили системы, могут ими пользоваться без опасений: тем более, что власти, по сути, одобрили использование даже пиратского ПО.
Но российские разработчики ПО и ранее разрабатывали собственные аналоги. Минстрой РФ еженедельно публикует одобренные списки ПО для строительной отрасли, хотя эксперты отмечают: полнофункциональных российских аналогов в этих списках нет.
«Пока мало понятно, каким именно аналогом заменить Civil 3D от Autodesk, поскольку среди представленных на российских рынках программных продуктов нет полностью подходящих для линейных объектов и моделирования Генерального плана. Программный комплекс Naviswork также почти не имеет пока аналогов. Либо имеющиеся не отвечают всем требованиям», – уточнила Виктория Школина.
По мнению Ирины Чиковской сложно будет заместить профессиональное программное обеспечение для 3D-моделирования, анимации и визуализации. Например, Autodesk 3dsMax и Cinema 4D, также Rhinoceros (Rhino) – коммерческое программное обеспечение для трехмерного NURBS-моделирования. Для проектных организаций, работающих над промышленными объектами, пока равноценного замещения таких программ как Hexagon PPM (Smart->3d), Aveva (E3D) и Trimble (Tekla Structures) не существует. «Наша компания, также как и наши конкуренты, будет стараться изо всех сил. Но существенные препоны – финансы, которые мы сможем инвестировать в такие работы; ограниченность в человеческих ресурсах; отсутствие навыка управлять разработками серьезных программных продуктов, которые требуют привлечения специалистов из науки. Сложные САПР (система автоматизированного проектирования – ред.) – это не ИТ. Специалисты ИТ являются лишь частью команды разработчиков. Разработку мощных САПР должны предварять НИР, с вовлечением в них ведущих специалистов отраслевых НИИ и профилированных вузов. Это задача государственного масштаба и государство должно выступать в качестве инициатора, инвестора и регулятора. Мы можем только обозначить наиболее болезненные области по импортозамещению», – пояснила Ирина Чиковская.
Проблемы маячат впереди
Некоторые российские девелоперы, возводящие объекты разного функционала, уже по нескольку лет используют BIM и задумываются и о BIM 4D, и о BIM 5D.
Но разные типы объектов требуют разного программного обеспечения. Например, сложнее всего придется проектировщикам производственных объектов, где происходят сложные технологические процессы.
По мнению Ирины Чиковской, сложности возникнут и у архитекторов, в том числе из-за нехватки инструментов. «Для воплощения в жизнь задумок зодчих с применением вычислительной техники нужны усилия не только программистов, а в первую очередь постановщиков задач. Пока отечественное программное обеспечение не дотягивает в своей реализации до уровня архитектурной творческой мысли», – уточнила Ирина Чиковская.
Разработчики говорят о сложностях не столько в разработке аналогов зарубежного ПО, сколько о его внедрении. По словам Ирины Чиковской, от разработки до внедрения иногда проходят годы.
Виктория Школина видит проблему в переходе с иностранного на отечественное ПО – разумеется, для тех компаний, которые уже применяли информационное моделирование. «Сложность в том, что любое тестирование и внедрение российских аналогов требует обучения, перестройка бизнеса процессов ну и практически начало с нуля по автоматизации проектирования и разработки новых плагинов под цели компании – всё упирается во временные и финансовые ресурсы», – уточнила она.
Павел Храпкин вообще не считает внедрение отечественного ПО важным моментом: «Гораздо важнее переломить тенденцию к разделению проектировщиков на тех, что «строят на бумаге» и тех, кто задумывается о реализации их проектов на практике. Для этого «трехмерка» – всего лишь один из инструментов, причем не самый важный. Гораздо важнее предусмотреть значительно более приближенный к строительной практике, чем сейчас, этап подготовки рабочей документации с учетом доступных ресурсов, серьезным планированием и подготовкой сопоставления план-факт».
По его словам, ресурсный подход к проектированию и строительству провозглашенный Правительством уже несколько лет назад, все ещё далек от успешного решения. Сейчас эта работа возложена на подразделения ПТО и техзаказчика, но выполняется она формально. Отсюда и потери, и дорогостоящие переделки.
«Проблема не в ПО, а в организации связи между проектировщиками и строителями. Сейчас в процессе утверждения Национальная платформа – основа для перехода от экспортного ПО к отечественному. Принципиальных проблем я на этом пути не вижу, есть лишь много работы впереди», – добавил Павел Храпкин.
«В современном мире твоя успешность напрямую зависит от твоей скорости, а как показывает практика компаний, уже перешедших на BIM, этот шаг позволяет сократить время проектирования не на проценты, а в разы! Полный переход на BIM – не такая уж и «горькая таблетка», выпить которую просто необходимо и как можно быстрее», – заключил Евгений Волчков.
автор:
Ирина Карпова
метки:
НАЦИОНАЛЬНОЕ ОБЪЕДИНЕНИЕ СТРОИТЕЛЕЙ НОСТРОЙ, BIM-ТЕХНОЛОГИИ BIM БИМ-ТЕХНОЛОГИИ БИМ, RENGA SOFTWARE, ИРИНА ЧИКОВСКАЯ, технологии, НОВЫЕ ТЕХНОЛОГИИ, ЦИФРОВИЗАЦИЯ, Максим Нечипоренко, МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИИ МИНСТРОЙ РОССИИ, БЮРО ESG, ИНФОРМАЦИОННОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ, ПРОГРАММНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ПО, ТЕХНОЛОГИИ ИНФОРМАЦИОННОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ ТИМ, КОНСТАНТИН МИХАЙЛИК
МИНИСТЕРСТВО
СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ
УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО
ОБРАЗОВАНИЯ
«ОРЛОВСКИЙ
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
Л.А. Волкова, т.Н. Колесникова проектирование жилого комплекса
Учебно-методическое пособие
ДЛЯ ПРАКТИЧЕСКИХ
ЗАНЯТИЙ И КУРСОВОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ
СТУДЕНТОВ СПЕЦИАЛЬНОСТЕЙ 270115
«Экспертиза
и управление недвижимостью», 250203
«Садово-парковое
и ландшафтное
строительство»
Рекомендовано
Методическим советом Орел ГАУ
в качестве
учебно-методического пособия для
практических занятий
и курсового
проектирования студентов специальностей
270115 «Экспертиза и управление недвижимостью,
250203 «Садово-парковое и ландшафтное строительство»
Орел
–2007
УДК
728/1/001/63 (07)
ББК
38/711 – 02 я 7
Рецензенты:
Д.
архитектуры, профессор Московского
государственного
строительного
университета
Истомин
Борис Семенович
К.т.н.,
доцент кафедры «АПГС» Орловского
государственного
аграрного
университета
Блажнов
Александр Александрович
Волкова Л.А.,
Колесникова Т.Н. Проектирование
жилого комплекса: Учебное
пособие/ Л.А. Волкова, Т.Н. Колесникова.–
Орел: Орел ГАУ, 2007. – 70 с.
Учебно-методическое
пособие утверждено на заседании
Методического совета Орел ГАУ (протокол
№___ от «___» __________ 2007 г.)
Учебно-методическое пособие предназначено
для проведения практических занятий и
самостоятельной работы студентов при
разработке ими курсового проекта
«Проектирование жилого комплекса». В
процессе практических занятий и
самостоятельной работы над курсовым
проектом студенты закрепляют теоретические
знания, полученные при изучении дисциплин
«Градостроительство», «Основы
территориально-пространственного
развития городов».
Пособие может быть
использовано при выполнении курсовых
и дипломных проектов студентами,
обучающимися по специальностям
«Экспертиза и управление недвижимостью»,
«Садово-парковое и ландшафтное
строительство».
ISBN
© Орел ГАУ, 2007
Содержание
|
Введение…………………………………………………………………… |
4 |
|
|
1. |
Задание и |
5 |
|
1.1 Содержание |
5 |
|
|
1.2 Исходные данные |
6 |
|
|
1.3 Краткие |
6 |
|
|
2. |
Технико-экономические |
9 |
|
2.1 микрорайона |
9 |
|
|
2.2 Выбор типов |
10 |
|
|
2.3 Расчет сети |
11 |
|
|
3. |
Проектирование |
11 |
|
3.1 Составление |
11 |
|
|
3.1.1 Составление |
11 |
|
|
3.1.2 Схемы |
13 |
|
|
3.2 Размещение |
14 |
|
|
3.3 Размещение |
17 |
|
|
3.4 Размещение |
19 |
|
|
3.5 Улицы, проезды |
20 |
|
|
3.6 Размещение |
22 |
|
|
3.7 Озеленение |
23 |
|
|
4. |
Вертикальная |
25 |
|
4.1 Вертикальная |
25 |
|
|
4.2 Составление |
28 |
|
|
5. |
Технико-экономические |
30 |
|
Литература…………………………………………………………………. |
32 |
|
|
Приложение |
33 |
|
|
Приложение |
39 |
|
|
Приложение |
43 |
|
|
Приложение |
45 |
|
|
Приложение |
48 |
|
|
Приложение |
64 |
|
|
ПРиложение |
68 |
ВВЕДЕНИЕ
Курсовой проект
« Планировка и застройка жилого комплекса»
должен решать вопросы планировки,
застройки и благоустройства одного
из микрорайонов города.
При проектировании
жилой застройки, как правило, выделяются
два основных уровня структурной
организации селитебной территории:
Жилой район
– структурный элемент селитебной
территории площадью, как правило, от 80
до 250 га, в пределах которого размещаются
учреждения и предприятия с радиусом
обслуживания не более 1500 м, а также часть
объектов городского значения; Границами,
как правило, являются труднопреодолимые
естественные и искусственные рубежи,
магистральные улицы и дороги общегородского
значения. В малых городах и сельских
поселениях при компактной планировочной
структуре жилым районом может быть вся
селитебная территория.
Жилой район состоит
из нескольких микрорайонов.
Микрорайон
(квартал) –
структурный элемент жилой застройки
площадью, как правило, 10-60 га, но не более
80 га, не расчлененный магистральными
улицами и дорогами, в пределах которого
размещаются учреждения и предприятия
повседневного пользования с радиусом
обслуживания не более 500 м (кроме школ
и детских дошкольных учреждений, радиус
обслуживания которых определяется в
соответствии с таблицей 5 СНиП
«Градостроительство». Границами
микрорайона, как правило, являются
магистральные и жилые улицы, проезды,
пешеходные пути, естественные рубежи.
Микрорайон является
первичным звеном жилого района. Он
проектируется как комплекс, изолированный
от основного городского движения, с
полным повседневным культурно-бытовым
обслуживанием, где для населения
созданы наиболее здоровые и удобные
условия проживания.
Основной задачей
проекта является поиск современных
форм в организации планировочной
структуры жилого микрорайона, рационального
деления территории жилых микрорайонов
на функциональные зоны; решения сети
культурно-бытового обслуживания
населения; транспортной и пешеходной
сети; озеленения и благоустройства.
При решении поставленных задач в курсовом
проекте необходимо учитывать следующие
основные положения:
-
дифференциация
жилищ с учетом демографического
состава населения; -
организация
социальной и планировочной структуры
микрорайона на основе прогрессивных
принципов формирования жилой среды
современного города; -
создание
сети культурно-бытового обслуживания,
отдыха и физического развития населения;
Курсовой проект
«ПЛАНИРОВКА И
ЗАСТРОЙКА ЖИЛОГО КОМПЛЕКСА (МИКРОРАЙОНА)»
В
курсовом проекте «Планировка и застройка
жилого комплекса» определяются
количество и состав жилых и общественных
зданий, устанавливается наиболее
рациональное распределение территории,
размещаются все его элементы – жилые
дома, общественные здания повседневного
использования, спортивные и другие
площадки, проектируются пути транспортного
и пешеходного движения и предусматривается
соответствующее инженерное оборудование
и благоустройство.
В
состав проекта входит:
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]
- #
- #
- #
- #
- #
- #
- #
- #
- #
- #
- #
Как сделать проект дома самостоятельно: как правильно составить и начертить план жилья своими руками
Собственное загородное жилье по многим параметрам выигрывает у городской квартиры в многоэтажке. При этом следует понимать, что строительство жилого здания — дело весьма непростое, недешевое. И, пожалуй, самое существенное затруднение, с которым может столкнуться собственник земельного участка — это проектирование. Поэтому всем, кто приступает к постройке частного жилища, не помешает знать, как правильно сделать проект дома самостоятельно своими руками.
Что нужно учитывать при составлении
Рассчитать нужные параметры и все грамотно спланировать без привлечения опытных специалистов довольно сложно, но все-таки реально. Главное, что необходимо брать во внимание при планировании:
- Функциональность. Возведенное жилье по итогу должно быть максимально комфортным и практичным.
- Простота сооружения. Не следует браться за реализацию слишком мудреных проектных решений. Богатая фантазия — это безусловно здорово, но без соответствующих навыков и образования сделать все правильно самому не удастся.
- Эстетика. Она важна не менее практичности. Построенный объект обязан радовать глаз своего владельца, быть привлекательным как с внешней стороны, так и внутри.
Вышеперечисленные принципы необходимо обязательно учитывать. Только следуя им можно справиться с поставленной задачей. Стоит еще раз напомнить, что в данном случае речь идет о постройке самого простого в проектном отношении частного здания. С проектировкой даже средней сложности любитель сам не справится.
Программы для проектирования домов самостоятельно
При такой разработке схемы постройки с помощью компьютерного приложения нужно:
- знать саму программу, в которой предстоит работать;
- понимать что и как необходимо планировать;
- иметь представление об архитектурном планировании (желательно не понаслышке).
Без этих трех обязательных условий построить собственное жилье по собственноручно созданному проекту невозможно.
Онлайн ПО
Решая спроектировать будущую постройку таким способом, важно понимать, что полноценных инструментов в данном формате не существует. Да, есть сетевые ресурсы, позволяющие осуществить планировку и даже рассмотреть ее в 3D на компьютере. Однако объемное моделирование в нынешний момент все еще недосягаемо.
Floorplanner
Довольно популярная программа. Привлекает пользователей понятным интерфейсом, дает возможность добавлять описания, фото и видеоролики в создаваемый проект. Ориентирована больше на риэлторов, создающих презентации жилых зданий.
Autodesk Homestyler
Пожалуй, лучший вариант для того, кто решает задачу, как осуществить проектирование и из чего можно сделать планировку дома самостоятельно. Эта версия является не только приложением для создания схемы строительства будущего жилища, но и сетевым магазином по реализации предметов мебели и стройматериалов. Позволяет задавать параметры вручную и настраивать толщину стен строения.
Профессиональные офлайн-программы
Это уже более серьезный подход к решению вопроса. По сравнению с онлайн-вариантами предоставляют больше возможностей для реализации идей.
Graphisoft ArchiCAD
Оптимальная версия для создания готовой схемы будущего жилья. Продолжительное время она лидировала на рынке компьютерного проектирования. По сути, это целая проектная система, позволяющая грамотно сформировать и совместить все детали проекта. Прежде чем приступать к составлению чертежей, пользователю предстоит пройти обучающий курс по работе с данным инструментом.
Autodesk Revit
Нынешний безусловный лидер. Ведущим достоинством программы выступает отличная интеграция с иными продуктами этой компании, затрагивающими проектную деятельность. С ее помощью можно смоделировать одновременно (в виде единой модели) все конструкции, коммуникации и архитектурные элементы. Обширные возможности делают ее очень популярной среди профессионалов.
Геологическая разведка участка
Без нее нельзя приступать к работе над созданием схемы будущего жилья. Очень важно заранее исследовать характерные особенности местности. Выяснить состав грунта, узнать глубину залегания пластов подземных вод. Оптимальное время проведения разведывательных действий — весна. Именно в этот период удастся получить максимально достоверные показатели.
Начальный этап проектирования
Это первое, что нужно сделать, задаваясь вопросом: как спроектировать дом. Для этого предстоит взять лист бумаги (лучше тетрадный в клетку) и карандаш. Основной момент — задать правильный масштаб. Обозначьте условно 10 м земли за две клеточки. В дальнейшем 1 см на листке будет равен 10 м на участке.
Нужна наша консультация?
Если при работе с сайтом или в процессе выбора проекта у вас возникли вопросы, обратитесь за помощью к нам
Нанесите контуры самого надела и будущих построек. При выполнении следите за соблюдением масштабного соответствия. Исходя из размеров 1/1000 можно достаточно быстро и без проблем понять, как правильно начертить самому нужную схему или план дома на бумаге. При составлении необходимо учитывать не только границы собственного земельного надела, но и все находящиеся на нем объекты, которые невозможно будет снести или перенести в перспективе. Только после их обозначения можно приступать к непосредственному проектированию жилого здания.
Подвальное помещение
Основание подвала далеко не всегда бывает целесообразным. Так, если подземные воды залегают слишком близко к поверхности, от его строительства лучше отказаться. В противном случае его обустройство обойдется в круглую сумму. Гораздо практичнее будет продумать дополнительную комнату в качестве технического отдела.
Первый этаж
Отобразите на эскизе тамбур и зону прихожей. От них будет удобнее переходить к кухне и комнатам. Размышляя, как нарисовать чертеж дома, не забывайте, что размещать их нужно, учитывая ряд нюансов:
- туалет, ванную и область для приготовления пищи следует расположить недалеко друг от друга;
- постарайтесь избежать планирования проходных жилых помещений;
- именно внизу здания необходимо предусмотреть наличие технических объектов и отделений, что обеспечит в дальнейшем максимальное удобство жильцам.
Далее переходите к размещению дверных и оконных проемов. При этом обратите внимание на месторасположение строения и учтите предполагаемый уровень освещенности.
Второй этаж
С верхней частью объекта будет намного проще, так как комнаты здесь будут располагаться в схожем порядке. Не забывайте, что нельзя менять взаимное положение санузлов. В противном случае процесс подведения труб существенно усложнится. Остается спланировать места для дверей и окон. На заметку: специалисты советуют обустраивать два входа на верх здания (с улицы и с первого уровня).
Мансарда и крыша
Проектируя данные объекты, помните о простоте. Чрезмерно сложная форма кровли превратит строительный процесс в настоящее испытание. Тем более, без соответствующего опыта и знаний справиться с этой задачей невозможно. Укрывная конструкция является одной из самых важных в доме. Поэтому забывать о практичности и надежности в погоне за эффектным внешним видом определенно не стоит. При прорисовке отталкивайтесь от наиболее простых в реализации идей.
Грамотное размещение комнат
При возведении жилого здания следует придерживаться одного важного правила — все технические помещения обустраивайте в северной части. Конечно, никто не отменял теплоизоляцию и она прекрасно справляется со своими функциями. Но решая вопрос, как спланировать дом самому, располагая спальни и помещения общего пользования на южной стороне, удастся неплохо сэкономить на отоплении и освещении.
Утверждение проекта
Даже если вы справились с задачей и самостоятельно спроектировали будущее жилище, необходимо показать результат опытным специалистам. Перед стартом застройки не помешает продемонстрировать итоги проектирования архитектору или прорабу. Их мнение определенно не будет лишним. Кроме того, в любом случае предстоит согласовать такие моменты, как:
- подводка электричества;
- организация канализации;
- подведение труб водоснабжения.
Все вышеуказанные нюансы не являются архитектурной или эстетической стороной дела. Это насущные вопросы, требующие своевременного решения. Разобраться с любыми возникающими проблемами способны только опытные мастера.
Так, во избежание лишних сложностей, стоит обратиться за помощью к специалистам «Авирон Девелопмент». Наша девелоперская компания поможет проанализировать сложившуюся ситуацию отыскать оптимальный вариант решения задачи максимально быстро и эффективно. Мы с большой точностью выполнят все ваши пожелания и требования относительно возводимого объекта.
Поэтапная инструкция, как правильно начертить план дома самому на бумаге
Принимаясь за дело, следует разбить весь процесс на этапы и последовательно их выполнять.
Планирование
Первым делом подумайте о будущей постройке в общем. Прикиньте предполагаемые размеры здания, определите целевое назначение основного строения и вспомогательных объектов. Выясните, нужен ли вам гараж или беседка. Изучите географические особенности собственного земельного надела. Узнайте, находятся ли на территории подводки водопровода и канализации.
Эскизы
На втором этапе все выявленные нюансы, а также личные пожелания компонуются в одну общую модель. При этом определяется этажность, число внутренних помещений (технических и жилых). По существу, эскизный проект — это набросок, на котором будущие строения изображены с разных сторон: фасад, вид сбоку, сзади, в разрезе. В этот же момент формируют список требуемых стройматериалов и их количество, указывают тип крыши, толщину стен и параметры перекрытий.
Схема работы
А это уже полноценная инструкция строительного подряда. Она должна полностью описывать все предстоящие действия в строгой последовательности. Это обязательно нужно учитывать, изучая информацию, как составлять план и создавать проекты домов самостоятельно по образцу.
В архитектурной части необходимо наметить и прорисовать месторасположение всех комнат, балконов, террас, указать размеры оконных и дверных проемов, толщину стен, угол наклона крыши.
В конструктивном разделе следует подробно изучить все элементы строения: фундамент, перекрытия, дымоотвод, стропила, лестничные пролеты и т.д. Словом, расписать подробности. Так, для окон потребуется прописать все необходимые характеристики: ширину профиля, вид накладки, число слоев стеклопакета, особенности подоконника.
Для инженерно-технического планирования характерно формирование поэтапного алгоритма действий по организации канализации, вентиляционных, охранных и водопроводных систем, проведения электричества.
Дизайнерская часть включает в себя проработку цветовой палитры, используемой при отделке коттеджа или другого вида жилища, рассмотрение уместных декоративных элементов. Всему этому непременно отводят место, решая, как сделать план дома, когда чертят схему постройки.
Разновидности проектов
Отталкиваясь от собственных предпочтений и финансовых возможностей, можно подобрать подходящий вариант.
Постройка из бруса
Древесину нередко выбирают в качестве основного стройматериала. Она привлекает своей прочностью, долговечностью и относительно невысокой стоимостью. При возведении здания из дерева необходимо соблюдать следующие условия:
- при использовании брусьев длиннее 6 м нужно дополнительное утепление стыков;
- сами места соединений размещают в шахматном порядке;
- количество углов обязано быть четным;
- не забудьте про правильное распределение нагрузки;
- перегородки из бревен располагают исключительно над несущими стенами или на добавочных подпорках.
План: как построить дом из кирпича
Кирпичное жилье предполагает задействование внушительных средств. Это дорогой материал, который к тому же требует возведения основательного фундамента. Эта база тоже обойдется владельцу в круглую сумму.
При планировании постройки такого типа следует брать в расчет характеристики стройматериала: необходимость армирования, гидроизоляцию в местах повышенной влажности (ванная), соблюдение определенной кладки, выкладывание проемов окон и дверей особым образом.
Вариант с террасой
Данную пристройку к основному строению нужно проектировать отдельно. При формировании плана обращают внимание на месторасположение здания, открытость, подсчитывают необходимое количество ступеней, нюансы их формы.
Как правильно сделать проект дома самостоятельно
Если иметь некоторые навыки и умения, то осуществить это несложно. Достаточно вооружиться листом бумаги (лучше тетрадным в клетку) и заточенным карандашом. Главное — перенести листок свое будущее жилище и все расположенные рядом с ним постройки с максимальной точностью.
В этом деле вам помогут такие полезные ориентиры, как уже выполненные жилые объекты, которые можно посмотреть в сети. Возьмите их за основу и расширить на свое усмотрение исходя из условий и собственных предпочтений.
Самостоятельная работа над проектированием и ее преимущества
План жилья вы вполне можете составить собственноручно. Конечно, для этого потребуется задействовать все свои способности и очень ответственно подойти к его формированию. Ведь чтобы определить, где именно будут находиться техпостройки и основное здание особых умений не нужно. Зато при проведении коммуникационных подводок, вернее, при их планировании, участие профессионалов жизненно необходимо. Только такой основательный подход позволит построить по-настоящему хорошее жилище, которое прослужит вам и вашей семье долгие годы.
Видео-образец, как составить проект дома самостоятельно
Чтобы иметь полное представление, как производится проектирование, стоит посмотреть видеоролик рекомендательного характера:
Как начертить план на бумаге
Чтобы создать чертеж на бумажном носителе (миллиметровка, ватман), необходимо соблюсти следующие условия:
- На каждый этаж, кровлю, основу постройки, сантехнические и электрические элементы нужно нарисовать отдельную схему-чертеж. При выполнении схематичных отображений следует строго соблюдать масштабность.
- После пристального изучения предложений в сети или специальных изданиях, подберите вариант, который подойдет вам по всем параметрам. Глядя на него, вы поймете, как правильно создать свой собственный.
- Определитесь с масштабом. Перенесите на бумагу границы строения. Отступите внутрь расстояние предусмотренное на толщину стен. Прорисуйте параллельные линии. Ориентируясь по сторонам света, расположите здание на участке. Скопируйте чертежи коммуникаций и этажей (если он не один).
- Распределите и отобразите внутренние перегородки, определите комнаты.
Фото спроектированных жилых зданий
Ниже приведены возможные схемы планировок.
Думаем, теперь предельно ясно, можно ли самому сделать проект дома, составить план. Ответ очевиден — вполне. Главное — браться за дело, полностью отдавая отчет своим способностям и здраво оценивая собственные силы. И конечно, при возникающих затруднениях сразу же обращаться за помощью к опытным специалистам.
В этом примере продемонстрирован расчет плана производства строительства 12-этажного 3-х секционного жилого комплекса, показаны подходы к планированию этапов строительных работ, даны полезные рекомендации для упрощения процесса и улучшения качества планирования.
Эта статья включена в раздел справки Budget-Plan Express – программного продукта для подготовки бизнес-планов в формате Word и Excel
Пусть, общая полезная площадь 12-этажного 3-х секционного жилого дома 9753,12 кв. м. (36 одно- и двухкомнатных квартир площадью 38,71 и 67,51 кв. м., и 72 трехкомнатных площадью 82,35 кв. м.). Предлагается построить сетевой график строительно-монтажных работ, рассчитать стоимость этапов. Рассчитать таблицу сметной стоимости строительно-монтажных работ. Построить аналитическую таблицу структуры сметных затрат, сравнить структуру затрат со среднероссийскими нормативами.
Сводный сметный отчет также важен для анализа структуры затрат в процентах, так как затем ее можно сравнивать с аналогичными проектами и средними показателями по России или по региону.
Например, строительство многоквартирного жилого дома предполагает примерно следующую структуру затрат (средние показатели по России на 2016 год ):
- Общие затраты. Себестоимость строительства 1 кв. м. составляет: панели и монолита – 25–30 тыс. руб., кирпича – 30–35 тыс. руб.
- Аренда земельного участка – от 6 до 15 % себестоимости строительства.
- На долю проекта проектирования, согласования и экспертизы приходится менее 3–7 % себестоимости.
- Подключение и строительство внешних инженерных сетей, примерно, 10 % от себестоимости.
- На строительно-монтажные работы приходится, по разным оценкам, от 60 до 75 % себестоимости строительства жилья (в том числе коробка» – 29-40 %, фундаменты – 8-15 %, внутренние инженерные сети – 15-20 %, отделка – 15-18 %, кровля – 5-10 %, благоустройство – 3-8 %)
Здесь использованы усредненные показатели по России на 2016 год. Именно с этими показателями мы будем сравнивать расчеты нашего проекта, после создания #диаграммы Ганта и итоговой таблице затрат.
Для подготовки затратной части бизнес-плана будет использоваться диаграмма Ганта. В таких проектах, как правило, почти все операционные затраты на строительство (более 90%) включены в диаграмму Ганта, за исключением некоторых административных и прочих постоянных затрат. В этом примере мы не будем создавать план постоянных затрат, если вам интересно узнать, как создать план постоянных затрат, смотрите «Алгоритм планирования постоянных затрат».
Заметьте, описание бизнес-плана строительства с помощью диаграммы Ганта и «привязанной» к ней структуры затрат – наиболее быстрый и эффективный способ разработки финансовых таблиц . Причина в том, что с помощью диаграммы Ганта описываются не только важные этапы, но и почти все затраты на строительство, за исключением сопутствующих затрат, их не так много: земля (от 6 до 15 % себестоимости строительства), кредитная нагрузка (примерно 10-15%), маркетинг (3-10%), содержание аппарата (3-8%).
Алгоритм поэтапного планирования
Итак, начнем поэтапное планирование. Прежде всего создадим сводную таблицу данных, куда включим все этапы строительства, которые войдут в диаграмму Ганта. Максимальное количество этапов – не более 40 этапов (для бизнес-плана этого достаточно), то есть выделим те ключевые этапы, контроль и финансирование которых для нас наиболее актуален.
1 этап. Создание сводной таблицы данных
Для чего нужна сводная таблица? Перед тем, как использовать инструменты диаграммы Ганта, создадим таблицу, которая будет содержать все необходимые данные – стоимость, длительность этапов, используемые ресурсы и т. д. Содержание таблицы должно быть заранее продумано. Останется только добавить и отредактировать этапы в диаграмме Ганта.
В таблице нужно указать для каждой задачи (этапа) сроки реализации, базовые затраты, уточнение формирования затрат, а также – содержание затрат (это справочник учета “ресурсов и этапов производства”, который мы еще должны создать). Так как таблица достаточно объемная, здесь я приведу фрагмент таблицы , всю таблицу можете посмотреть здесь.
Таблица готова, и из этой таблицы мы возьмем данные для диаграммы Ганта – стоимость и длительность этапа, а также используемые ресурсы. И следующий этап планирования, как раз – создание таблицы ресурсов, определяющей структуру затрат для диаграммы Ганта.
2 этап. Создание справочника «ресурсов и этапов производства» и таблицы «План затрат на реализацию этапов производства»
Для чего создается таблица затрат? Как вы уже, наверное, знаете из прошлых публикаций, диаграмма Ганта является удобным инструментом планирования, но в сама диаграмма отображает стоимость этапов, но не операционных затрат . Поэтому, перед планированием этапов в диаграмме Ганта, необходимо подготовить структуру затрат (см. пример таблицы затрат этапов производства).
Структура таблицы затрат
Сметы расходов (затрат), например, в строительных проектах, это – группировка информации о расходах для целей анализа структуры затрат и связанных с ними рисков. В связи с этим в первую очередь нужно понимать – кто является конечным пользователем вашего проекта (бизнес-плана): инвестор, банк, застройщик или подрядчик, партнер и т. д.
Если, например, данные для бизнес-плана составляются на основе сметных расчетов, в этом случае учитывается структура смет, чтобы использовать сметные расчеты в таблице затрат. Структура затрат может быть близка к сметным затратам на производство, или структура затрат может определять стоимость строительства на разных стадиях. Опять же это зависит от целей планирования и приоритетов анализа.
Заметьте, в плане затрат на производство, созданном с помощью диаграммы Ганта, формируется неполная себестоимость, в этот план не входят постоянные затраты. План постоянных (фиксированных) затрат составляется дополнительно. Но как в правило, прямые затраты в подобных проектах могут составлять до 90% и более всех затрат.
3 этап. Создание диаграммы Ганта
Создадим, в соответствии с данными, представленными в сводной таблице, диаграмму Ганта в Budget-Plan Express или в MS Project (тогда диаграмму Ганта нужно затем импортировать в Budget-Plan Express из MS Project).
Диаграмма Ганта «Проект строительства 12-ти этажного жилого дома» (Budget-Plan Express):
Отредактируем сумму (стоимость) каждого этапа – выберем в списке нужные ресурсы (статьи затрат) и укажем сумму, при необходимости укажем очередность финансирования этапа, как по казано на рисунке. По умолчанию устанавливается «Пропорциональное» распределение средств в рамках этапа, то есть, когда суммы, отнесенные к данному этапу и данной статьи затрат, распределятся между месяцами этапа пропорционально количеству дней в каждом месяце.
Обратите внимание, в данном конкретном случае, стоимость этапа формируется из нескольких статей затрат. В этом примере продемонстрировано, каким образом можно учесть в стоимости этапа различные ресурсы (статьи затрат), где конечная цель – получить аналитическую таблицу, где затраты будут структурированы, например, по видам работ или материалам.
4 этап. Расчет таблицы «План затрат на реализацию этапов производства»
После редактирования диаграммы Ганта, выполните итоговый расчет, и данные из диаграммы Ганта сформируют таблицу затрат, которую теперь можно включить в расчеты бизнес-плана, так как в бизнес-плане можно использовать только табличные формы представления данных. Проще говоря, диаграмму Ганта мы использовали как инструмент для подготовки данных, но теперь нам нужна только таблица затрат.
Обратите внимание, для учета капитализации затрат, например, в строительных проектах, используется специальный интерфейс в форме редактирования. Смотрите подробнее «Пример капитализации затрат» . Смотрите также раздел – «Почему в программе все затраты, включая целевое финансирование, включены в отчет о прибылях и убытках?».
5 этап. Структура затрат на строительство многоквартирного дома
Структуру затрат в процентах не сложно рассчитать из таблицы «План затрат на реализацию этапов производства», для расчета возьмем итоговые затраты за весь период. Предварительно, экспортируем таблицу «План затрат на реализацию этапов производства» в Excel:
Анализ данных, финансовые таблицы и выводы, как правило, сопровождаются графической визуализацией. Выделяют два вида графического представления данных: динамический (горизонтальный) и структурный (вертикальный).
Также, полезно дополнительно проанализировать структуру, например, строительно-монтажных работ, на которые приходится, по разным оценкам, от 60 до 75 % себестоимости строительства. В структуре строительно-монтажных работ есть более и менее затратные статьи, которые можно сравнить со среднероссийскими нормативами или с типовым аналогичным проектом (нормативы на 2016 год я приводил вначале статьи).
Приобретение и списание неамортизируемых активов. Прочие сопутствующие затраты
При планировании этапов строительства, большая часть затрат (как правило, более 90 % затрат) описаны в диаграмме Ганта. Однако, отображать все затраты строительства в диаграмме Ганта невозможно и не корректно.
В «Плане затрат на реализацию этапов производства», не учитываются сопутствующие затраты:
1. Оформление имущественных прав на землю и строительство;
2. Маркетинговые и прочие коммерческие услуги;
3. Содержание аппарата застройщика и прочие административные услуги;
4. Кредитная нагрузка и прочие сопутствующие затраты;
5. Прочие сопутствующие затраты.
Данные категории затрат рассчитываются в других планах. Например, затраты на «оформление имущественных прав на землю и строительство» логичнее всего описывать в активах. Смотрите «Пример приобретения и списания неамортизируемых активов».
Затраты на «маркетинговые и прочие коммерческие услуги», как правило, описываются в плане постоянных затрат, кредитная нагрузка и прочие сопутствующие затраты, связанные с привлечением кредитных ресурсов – в финансовом плане и т. д.
————————————
Читайте также:
Показатели эффективности инвестиций. Расчет ключевых показателей в Budget-Plan Express
Индекс прибыльности – PI (Profitability Index, PI)
Типы и стоимость лицензий Budget-Plan Express
—–
Оригинал статьи смотрите на сайте www.strategic-line.ru. Этот материал вместе с другими примерами, смотрите разделе «Пример расчета плана производства строительства 12-этажного 3-х секционного жилого комплекса».
Автор: Олег Мостовой (разработчик IT-проектов)
