Как составить протокол разногласий к договору аренды нежилого помещения образец

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Содержание

• Протокол разногласий к договору аренды: образец
• Протокол разногласий к договору аренды: бланк
• Протокол разногласий к договору аренды земельного участка

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Сначала кратко и просто объясняем необходимый юридический базис: что такое оферта и акцепт, каким составом документов можно оформить заключение сделки (возможны варианты) и когда договор считается заключенным, если стороны попали в ситуацию «пин-понга документами».
А потом уже подробно разбираемся с практическими вопросами. Как оформить протокол разногласий и протокол согласования разногласий, какая меж ними разница? Кто их может подписать? Стоит ли в них дублировать из договора полный состав реквизитов сторон? Как оформить письмо с функцией протокола разногласий либо сопроводительное письмо, направляя свой встречный проект договора?
Как встроенный в MS Word режим рецензирования и электронная почта помогут существенно упростить процедуру согласования сторонами условий сделки и совместного «отутюживания» текста договора? Как соблюсти жесткие требования, предъявляемые к протоколу разногласий процедурой госзакупок?
Ответы на вопросы сопровождаются образцами составления 6 документов целиком (протоколов и писем), а также примерами оформления отдельных отметок и реквизитов.

Обсуждение условий договора – один из основных этапов договорной работы. Оно может происходить в разных формах. В рамках классических очных переговоров, путем обмена электронными сообщениями или почтовыми отправлениями. Процедура, с помощью которой стороны движутся к взаимоприемлемым условиям сделки, может быть различной по степени ее формализации. Один из наиболее формальных и тем не менее юридически действенных способов – составление сторонами протокола разногласий.

Для начала уясним юридическую сторону вопроса. Обратимся к положениям главы 28 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), регулирующим порядок заключения договора. В соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ¹ договор признается заключенным (а значит, влечет для его сторон юридические последствия) в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Чтобы понять это ключевое положение, объясним используемые в нем термины:

• оферта в нашем случае – это письменный документ, содержащий все существенные условия будущего договора, т.е. по сути – его проект;
• акцепт представляет собой принятие условий оферты путем проставления подписи² полномочным лицом. Такой акцепт может быть совершен как на документе, где уже стоит подпись направившего оферту лица³, так и на проекте договора без подписи его отправителя⁴. Причем вторая сторона, совершая акцепт, может принять только сразу все условия первой стороны – без каких-либо изменений, дополнений или оговорок. Как правило, это возможно, если стороны ранее в ходе предварительных переговоров уже устранили все имеющиеся разногласия.

Если разногласия договаривающихся сторон по каким-то причинам на момент получения оферты еще не устранены, то приходится брать на вооружение такой документ, как «протокол разногласий». С правовой точки зрения в зависимости от содержания протокол разногласий может быть по сути:

1. Акцептом оферты на иных условиях (п. 1 ст. 445 ГК РФ) – как правило, когда договор является обязательным для одной из сторон (например, его стороной является монополист). Тогда договор считается заключенным с момента, когда акцептант направил оференту подписанный протокол разногласий. Дальнейшие споры между сторонами об условиях сделки возможны только в судебном порядке (п. 2, 3 ст. 445 ГК РФ).

2. Отказом от акцепта и одновременно встречной офертой (ст. 443 ГК РФ, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49). Это наиболее часто встречающийся вариант. В данном случае договор будет считаться заключенным только когда все его существенные условия, изложенные в протоколе разногласий, примет первоначальный оферент. Поэтому стороны могут обмениваться такими протоколами разногласий неоднократно (эдакий «пинг-понг документами»), пока не придут к соглашению по всем существенным условиям.

Так выглядела стандартная ситуация конца прошлого века (эра доэлектронной переписки):

• снабженцы по телефону договорились о поставке товара;
• поставщик направлял покупателю подписанный с его стороны проект договора (оферта, отправленная через «Почту России»);
• а покупатель, получив письмо, изучал договор и, сочтя какие-то из условий для себя неприемлемыми, чтобы не тратить время, подписывал договор с пометкой «подписано с протоколом разногласий» и документ с приложенным протоколом точно так же «Почтой России» возвращался поставщику.

Возможны и иные ситуации, например, когда договор заключается в рамках контрактной системы закупок и, по сути, происходит все то же самое, только обмен документами идет дистанционно через электронную площадку.

Либо когда договор в рамках оказания государственной или муниципальной услуги (например, о предоставлении участка в аренду, выкупе земельного участка арендатором и т.п.) изначально составляют соответствующие органы, а у лица, обратившегося к ним за услугой, остается только возможность подготовить протокол разногласий к проекту договора. На практике эти органы принимают во внимание только технические правки и исправление откровенных ошибок, а вот на попытки поменять сами условия предоставления услуги чаще всего отвечают отказом.

Для признания документа офертой или акцептом на нем должна стоять подпись руководителя организации (или иного уполномоченного надлежащим образом лица). Соответственно, и протокол разногласий должен быть подписан полномочным лицом.

Если следовать буквальному толкованию гражданского законодательства, протоколом разногласий является документ, подписанный полномочным лицом организации, в котором сформулированы изменения условий полученной такой организацией оферты. Причем правовой статус документ обретает именно с момента направления его второй стороне.

Протокол разногласий может подписать не обязательно тот, кто был ранее назван в преамбуле проекта договора. Главное – чтобы это был человек, обладающий надлежащими для этого полномочиями. Например, договор мог быть изначально подписан генеральным директором, а после получения к нему от контрагента протокола разногласий этот второй документ может подписать заместитель, действующий на основании доверенности.

Протокол разногласий составляется по количеству сторон, участвующих в договоре.

Сроки направления протоколов разногласий определены в ГК РФ:

• в ст. 445 для случаев обязательного заключения договора (например, публичная оферта, предварительный договор, торги):
• получатель оферты в 30-дневный срок должен «направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора)»;
• оферент в течение 30 дней со дня получения извещения о разногласиях либо истечения срока для акцепта (он может быть установлен в оферте) может согласиться с ними либо отклонить и передать их на рассмотрение суда;
• в ст. 440–441 для остальных случаев:
• «когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока»;
• «когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, – в течение нормально необходимого для этого времени». А вот какое время считать нормально необходимым? Как правило, в пределах месяца. Если одной из сторон покажется, что другая вышла за пределы нормально необходимого времени, и между собой договориться они не могут, то это уже будет решать суд;
• «когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте».

Бывает и так, что при получении договора и до его подписания на первоначальных условиях либо до их изменения протоколом разногласий акцептант уже начинает их исполнять. Например, созвонились, и по телефону оферент сказал, что согласен на изменение условий, но документально это еще не оформили и радостный акцептант уже начал исполнять договор, положившись на «честное купеческое слово» контрагента. А потом то ли руководство там сменилось, то ли начальник рангом повыше занял более жесткую позицию и оферент отказался менять первоначально предложенные им условия сделки. А акцептант уже товар отгрузил или деньги перечислил. Что тогда?

На юридическом языке это называется «акцепт конклюдентными действиями». И любой суд расценит это как согласие акцептанта на предложенные ему первоначальные условия сделки на основании п. 3 ст. 438 ГК РФ (если иное не предусмотрено правовыми актами или самой офертой).

Если договор впоследствии будет проходить процедуру государственной регистрации (например, долгосрочный договор аренды) лучше обойтись без протоколов разногласий и вносить все правки в первоначальный проект или в крайнем случае вынести разногласия в дополнительное соглашение к договору. Это упростит процедуру регистрации договора.

Заметим, что сфера применения протокола разногласий становится все уже. В большинстве случаев стороны предпочитают электронный формат взаимодействия для согласования условий сделки (например, переписка по электронной почте), а потом готовится итоговый вариант договора, который уже всех устраивает. Классические варианты с протоколами разногласий к договору чаще встречаются в практике работы:

• маленьких компаний, не всегда способных следовать за изменением технологий и,
• как это ни странно, в работе крупных компаний, деятельность которых осложнена большим набором бюрократических процедур. Когда компания работает по жестко утвержденным шаблонам договоров, проще оформить изменения таких шаблонов отдельным документом, чем вносить правки в текст первоначального. Кроме того, при работе с большим объемом типовых документов такой подход экономит время исполнителей. Им проще будет увидеть, какие из базовых условий были изменены – их не придется искать в тексте договора.

Пример 1. Порядок действий сторон, когда акцептанту (Б) не нравятся предложенные оферентом (А) условия сделки

Для закона письмо (Пример 9), направленное Б на стадии 2а в Приме- ре 1, – это новая оферта⁵, а не акцепт (согласие) на первоначальную оферту. Более того, законодатель называет такой документ протоколом разногласий⁶. Делопроизводителя и любого иного лица, не имеющего юридического образования, это может сбить с толку:

• по форме документ является письмом, а 
• по юридической сути – новой офертой и протоколом разногласий.

Не попадитесь в эту ловушку – о протоколе разногласий можно говорить:

• как в узком смысле – двухсторонний документ, на котором написано наименование его вида «протокол разногласий» (Пример 5);
• так и в широком – любое предложение одной из сторон внести изменения в проект договора, направленное другой стороне (Пример 9).

Общаясь с коллегой, надо понимать, какой терминологией он пользуется, какими понятиями мыслит. Тогда вам легче будет понять друг друга.

Пример 1 наглядно демонстрирует, каким разным составом документов может быть заключена сделка. В первой ситуации это приводит к оформлению договора одним документом. Во второй – двумя, а если потом будет еще и протокол согласования разногласий (об этом документе мы поговорим далее), то в итоге документов может быть еще больше. И весь комплект документов, который в совокупности содержит полные условия заключенной сделки, надо хранить вместе, а не подшивать их в разные папки (дела).

И первоначальный проект договора, и протокол разногласий – это оферты. Поэтому в протоколе разногласий (как и в договоре) должны быть:

• наименование вида документа;
• дата и место составления (номер не обязателен);
• преамбула текста, аналогичная преамбуле договора: кто с кем договаривается, чьи подписи будут стоять на документе (она может быть классически оформлена, как в Примере 5, либо поделена на смысловые части абзацами, как в Примере 4, что облегчает быстрое нахождение в преамбуле ключевой информации);
• отсылку к ранее предложенному проекту договора и 
• какие его положения как предлагается изменить;
• подписи сторон (реквизиты сторон не обязательны – см. Примеры 5 и 6).

Как обычно выглядит порядок действий, описано в Примере 1. Теперь прокомментируем подробнее его стадию 2б:

• первоначально предложенный договор подписывается с пометкой, что к нему есть протокол разногласий. Ее формулировка может быть разной (возможные варианты показаны в Примерах 2 и 3). Главное, чтобы любой, кто взял в руки договор, однозначно бы понял, что договор не является единственным документом, в котором изложены условия сделки;
• одновременно оформляется протокол разногласий (возможные варианты показаны в Примерах 5 и 6), он подписывается уполномоченным лицом стороны-автора и вместе с договором направляется инициатору его заключения.

Пример 2. Варианты пометки в договоре о наличии к нему протокола разногласий

Пример 3. Местоположение отметки в договоре о наличии к нему протокола разногласий

Пример 4. Деление преамбулы на смысловые части абзацами (такое оформление возможно как в договоре, так и в протоколе разногласий)

Пример 5. Классическая форма протокола разногласий к договору

Пример 6. Протокол разногласий к договору «с примесью» сопроводительного письма

Взаимный обмен условиями, на которых стороны готовы заключить договор, может происходить неоднократно в письменном виде путем направления друг другу соответствующих документов. Первичный документ обычно называют протоколом разногласий. Но если на этом «перетягивание каната» не заканчивается, то последующие документы, направляемые в рамках обсуждения условий договора, принято называть протоколами согласования разногласий (или протоколами урегулирования разногласий). С правовой точки зрения между этими документами нет особой разницы. Так же как и первичный протокол разногласий, последующие протоколы согласования разногласий представляют собой отказ от акцепта и встречную оферту с целью изменения условий сделки.

Обратите внимание: протокол согласования разногласий невозможен, когда речь идет о заключении обязательного договора (ст. 445 ГК РФ). При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в течение 30 дней, стороне, направившей протокол разногласий, необходимо переходить к судебной процедуре согласования условий сделки.

Протокол согласования разногласий должен быть выполнен только «в классической форме», показанной в Примере 7.

Пример 7. Классическая форма протокола согласования разногласий

В современных условиях, где основой взаимодействия является электронная переписка, подобные способы оформления откровенно архаичны. Есть множество более удобных, например режим рецензирования, присутствующий в большинстве современных программ для редактирования текста. В MS Word он включается нажатием на «Исправления» на вкладке «Рецензирование» («1» на Рисунке 1) и

• позволяет:
• автоматически выделять все правки текста, показывая их авторов (используется подчеркивание, цвет и др., см. «2» там же);
• отказываться или соглашаться принять предложенные правки;
• вносить примечания для аргументации своей позиции («3»);
• еще есть возможность в любой момент посмотреть («4»):
• первоначальный вариант текста договора или
• измененный вариант, а также
• эти же варианты, но с выделенными правками.

Рисунок 1. Режим рецензирования в MS Word

И тогда можно обмениваться по электронной почте с контрагентом одним и тем же файлом, в котором каждая сторона будет сама корректировать текст проекта договора и аргументировать свою позицию. Таким образом с каждой итерацией количество правок в нем будет нарастать.

Если же контрагент не использовал режим рецензирования при внесении своих правок, вы можете выявить их, воспользовавшись функцией «Сравнить» на вкладке «Рецензирование» («5» на Рисунке 1). MS Word выделит разницу между теми двумя файлами, которые вы ему укажете.

Нужно ли полностью дублировать реквизиты сторон из договора в протоколе разногласий (согласования разногласий) или нет? Чтобы ответить на этот вопрос, надо понять, какой цели они вообще служат. В договоре указываются:

• наименование, адрес, данные регистрационного учета (ИНН, ОГРН и т.п.), которые нужны для идентификации стороны сделки;
• банковские реквизиты носят информационный характер, их не обязательно указывать в самом договоре, но это удобно для работы.

Протокол разногласий – такая же оферта, как и тот проект договора, к которому он составлен. Соответственно, такой протокол должен, как минимум, позволить достоверно установить лицо, которое его направило, и лицо, которому он адресован. Сделать это можно по-разному:

• указав в разделе «Реквизиты сторон» полные идентификационные данные о юридических лицах, участвующих в сделке (как в Примере 5) или
• поместив в тексте протокола четкую и ясную ссылку на договор, в котором они есть. Тогда повторять полный состав реквизитов в протоколе не потребуется (Пример 6).

Оба варианта равнозначны с правовой точки зрения. Впрочем, мы рекомендуем дублировать реквизиты. Причем не только те, что позволяют идентифицировать стороны, но и те, что носят информационный характер, например банковские реквизиты (именно так мы и сделали в Примере 5).

С правовой точки зрения и документ из Примера 5, и документ из Примера 6 полностью выполняют свою функцию – изменяют текст первоначального проекта договора. Однако Пример 6 с отдельной колонкой для объяснения причин необходимости корректировки условий договора, на наш взгляд, является следствием экстраполяции на широкую деловую практику требований законодательства о госзакупках. Так, ч. 5 ст. 83.2 Закона № 44-ФЗ содержит требования к составителю протокола разногласий объяснять причины, которые привели к составлению этого документа. В отношениях между коммерческими организациями в других сферах, не регулируемых этим законом, такой подход не обязателен.

Если мы рассматриваем протокол разногласий в широком смысле как оферту, то его можно оформить и в виде письма-предложения о внесении изменений в текст проекта договора (Пример 9). Только обратите внимание на такой нюанс: вид документа «служебное письмо» не требует проставления на нем оттиска печати, а на оферте, которой по сути является данный документ, его получатель скорее всего хотел бы видеть печать (как на договоре), потому ее здесь лучше поставить (если организация не отказалась от ее использования – такая возможность появилась в 2015 году), см. Пример 9.

Пример 8. Сопроводительное письмо к скорректированному проекту договора

Пример 9. Протокол разногласий в виде письма

К тем протоколам разногласий, которые готовятся при заключении договоров в рамках процедур, предусмотренных Законом № 44-ФЗ, предъявляются жесткие требования. Это наиболее «зарегулированный» из всех рассматриваемых нами случаев.

В данной ситуации закон сразу регламентирует, какие условия подлежат коррекции через протокол разногласий, а какие даже обсуждать нет смысла. Часть 4 ст. 83.2 Закона № 44-ФЗ разрешает подготовку протокола разногласий только в отношении положений, не соответствующих:

• документации и (или)
• извещению о закупке и 
• заявке участника.

Любые иные условия контракта, с точки зрения закона, должны приниматься без обсуждения. Впрочем, этот аспект часто игнорируют и заказчики, и поставщики. По практике автора, наиболее часто протоколы разногласий при госзакупках составляют с целью снизить штрафные санкции, устанавливаемые заказчиками. Причем получение положительного отклика в этом случае не такая уж редкость. С формальной точки зрения данное основание для подготовки протокола разногласий не существует. Однако такое нарушение процедуры не имеет значения после подписания сторонами самого договора с включенными в его текст предложенными протоколом правками.

Также нормы закона содержат информацию о порядке оформления протокола. Сразу оговоримся, такие документы можно считать протоколами разногласий только в широком смысле слова. Объясним почему. В соответствии с ч. 4 ст. 83.2 Закона № 44-ФЗ протокол разногласий, составляемый при электронной процедуре, представляет собой документ, который подписывается только одной подписью – электронной подписью победителя электронной процедуры. Затем, как указано в ч. 5 ст. 83.2 Закона № 44-ФЗ, на основании размещенного на электронной площадке протокола разногласий заказчик вносит соответствующие изменения в проект договора. Данный проект договора и подписывается лицом, составившим протокол разногласий. По сути, в этой ситуации предложения оферты, изложенные в протоколе разногласий, акцептуются путем их включения в текст договора. Тем самым протокол превращается в информационное сообщение для продавца. В этом случае не имеет значения, в каком формате будет составлен подобный протокол (в виде одностороннего обращения либо в классической форме с местом для подписи второй стороны). См. Пример 10.

Пример 10. Протокол разногласий к госконтракту

Договор считается заключенным с момента, когда стороны согласовали все существенные условия сделки. Существенными считаются условия, названные таковыми в законодательстве, и те, что посчитали таковыми стороны. Сам факт выставления протокола разногласий указывает на то, что ряд условий его автор посчитал существенными. Соответственно, договор вступит в силу с момента, когда стороны придут к какому-то решению относительно данных вопросов. Это может быть:

• подписание договора и протокола разногласий в предложенной редакции обеими сторонами;
• подписание договора и протокола согласования разногласий обеими сторонами;
• подписание обеими сторонами нового проекта договора, в котором учтены замечания из протокола разногласий;
• подписание первоначального проекта договора обеими сторонами без составления протокола разногласий (или согласования разногласий). В этом случае необходимо в той или иной форме зафиксировать отказ от подписания протокола разногласий. Он может следовать из переписки сторон или явствовать из порядка действий при обмене документами. Например, контрагент присылает вам договор в прежней редакции, с проставленной датой, которая позже даты получения им вашего протокола на предыдущее предложение (и ваш протокол он не подписывает).

Пример 11. Как указать дату подписания договора, отличную от даты его составления другой стороной

Если стороны начнут исполнять договор, не согласовав спорные условия, то суд с высокой степенью вероятности посчитает, что они действуют в рамках первоначального проекта договора⁸.