В статье поговорим о том, как рассчитывается размер платы за содержание и текущий ремонт квартиры, а еще о том, как платят работникам много квартирного дома — и как это все между собой связано.
Сколько платить за содержание МКД и его текущий ремонт
Плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается общим собранием собственников на срок не менее чем 1 год.
При подготовке предложений по списку работ и услуг для конкретного многоквартирного дома жилищная организация должна рассчитать сметную стоимость работ, которая позволит определить величину платы за ремонт и содержание жилого помещения для этого МКД.
Ориентироваться нужно на:
-
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491;
-
Письмо Минрегионразвития РФ от 12 октября 2006 года.
Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма нормативных затрат на:
-
ремонт конструктивных элементов жилых зданий;
-
ремонт и обслуживание внутридомового инженерного оборудования;
-
благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий;
-
создание ремонтного фонда;
-
и прочих прямых затрат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов.
где:
-
Сполн. — полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда;
-
Сi — нормативные расходы по статье затрат;
-
n — количество статей затрат, учитываемых при определении нормативной себестоимости.
Как рассчитывать зарплату по всем нюансам и новым правилам 2023 года расскажут профи на обновленном курсе профессиональной переподготовки.
Научим не только как правильно рассчитать надбавки, пособия, компенсации, отпускные и командировочные, но и как предотвращать налоговые и юридические риски, как избежать претензий от трудовых инспекторов.
Стать профи по зарплате
Размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД в первую очередь зависит от характеристики самого МКД, исходя из состава общего имущества, определяется перечень необходимых работ и услуг.
Минимальный перечень работ утвержден законодательством (Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»).
Минимальный перечень работ и их периодичность (в сторону увеличения) может быть дополнен любыми услугами, утвержденными на общем собрании и согласованными с управляющей организацией.
Уже имея перечень работ и услуг, необходимых для содержания конкретного МКД, можно составлять размер платы, исходя из стоимости каждой работы (услуги) в отдельности.
Стоимость работ, которые выполняются сотрудниками управляющей организации, зависит от заработной платы того или иного сотрудника, например, электрика, сантехника, уборщика, дворника и пр.
Эти работы могут быть оказаны и подрядными организациями, тогда стоимость работ определяется договором подряда.
Рассмотрим вариант, когда услуги оказываются сотрудниками УО.
Как рассчитать заработную плату работников для конкретного МКД?
Для расчета зарплаты сначала нужно определить объем работ на МКД, будет это полная ставка или частичная занятость. Для расчета численности сотрудников для обслуживания объекта управления можно использовать следующие документы:
-
об утверждении «Рекомендаций по определению численности работников Службы заказчика (организации по управлению жилищным Фондом)» (вместе с «Рекомендациями… МДК 2-01.01»): Приказ Госстроя РФ от 26.03.1999 № 74;
-
Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 09.12.1999 № 139).
После того, как рассчитана ставка работника, можно определить его заработную плату, исходя из размера МРОТ установленного в регионе (не ниже МРОТ) и профессиональной квалификации.
Состав платы за жилое помещение
В состав платы входят следующие пункты.
1. Коммунальные услуги, необходимые для содержания общего имущества (ГВС, ХВС, водоотведение и электроэнергия).
2. Жилищные услуги. Тут несколько пунктов.
Содержание инженерного оборудования: эта статья должна отражать нормативные затраты на обслуживание систем водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции и другого инженерного оборудования жилого дома.
Затраты по этой статье себестоимости складываются из следующих элементов:
-
оплата труда рабочих, выполняющих обслуживание внутридомового оборудования;
-
отчисления на социальные нужды;
-
материалы;
-
прочие прямые расходы по ремонту и обслуживанию внутридомового инженерного оборудования.
3. Санитарное содержание мест общего пользования и придомовой территории
Эта статья должна отражать нормативные расходы по уборке придомовой территории, а также содержанию мест общего пользования жилого дома; дезинсекции и дератизации; озеленению; вывозу твердых бытовых отходов; другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилого здания и придомовой территории.
Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:
-
оплата труда рабочих, занятых благоустройством и обслуживанием жилых домов и придомовой территории;
-
отчисления на социальные нужды;
-
материалы;
-
электроэнергия;
-
прочие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории.
4. Управление общим имуществом
Ориентироваться нужно на Рекомендации по определению численности работников организации по управлению жилищным фондом утв. Приказом Госстроя России от 26.03.99 г. № 74.
Здесь тоже несколько пунктов. В управление входят:
-
руководство управляющей организацией:
|
Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) |
до 900 |
от 900 до 1300 |
от 1301 до 2700 |
|
Нормативная численность, чел. |
4-6 |
6-8 |
8-10 |
-
технический контроль и планирование;
-
финансово-экономическая деятельность:
|
Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) |
до 900 |
от 900 до 1300 |
от 1301 до 2700 |
|
Нормативная численность, чел. |
3-4 |
4-6 |
6-8 |
-
договорно-правовая деятельность:
|
Общая площадь управляемого жилищного фонда (тыс. кв. м) |
до 900 |
от 900 до 1300 |
от 1301 до 2700 |
|
Нормативная численность, чел. |
1-2 |
2-4 |
4-7 |
5. Текущий ремонт общего имущества
Эта статья должна отражать затраты на проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств: технический осмотр, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов зданий (фундаменты и подвальные помещения, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, балконы, крыльца, полы и др.).
Затраты по этой статье складываются из следующих элементов:
-
оплата труда рабочих, выполняющих ремонт конструктивных элементов жилых зданий, внутридомового инженерного оборудования;
-
отчисления на социальные нужды;
-
затраты на материалы;
-
прочие расходы по ремонту конструктивных элементов, внутридомового инженерного оборудования.
Если у собственников есть дополнительные пожелания по осуществлению работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества, например, установка и дальнейшее обслуживание шлагбаума или установка видеонаблюдения, управляющая организация вправе отказать собственникам в этой просьбе. Действия, которые не входят в список работ по ремонту и содержанию жилья, обслуживающая организация не обязана выполнять.
Однако жильцы могут провести собрание, где предложат представителям управляющей компании взять на себя обязательство за определенные действия и выполнять их в штатном режиме, что потребует отдельной платы.
Если большинство жильцов поддержит эту идею, то они могут предложить управляющей организации оформить дополнительное соглашение, указав специальные условия сотрудничества и сумму оплаты.
Все вышеуказанное относится к себестоимости оказываемых работ, однако помимо себестоимости вторым элементом тарифа (общей потребности в финансовых средствах) на содержание и ремонт жилищного фонда является прибыль.
При расчете тарифов величину прибыли рекомендуется определять на основе установленного норматива. При этом необходимо исходить из того, что хозяйствующему субъекту (подрядчику) требуется развитие и модернизация.
Расчет прибыли производится по следующим основным составляющим:
-
налоги, уплачиваемые из прибыли;
-
развитие производства, в том числе капитальные вложения, исходя из программы производственного развития;
-
социальное развитие, включая образование фондов, исходя из программы социального развития;
-
расходы на прочие цели.
В расчетной прибыли (Пр) выделяются две составляющие по направлениям ее использования:
Пр = Пор Потч,
где:
-
Пор — прибыль, остающаяся в распоряжении хозяйствующего субъекта;
-
Потч — отчисляемая прибыль.
Отчисляемая прибыль (Потч) определяется как сумма налогов и обязательных платежей, выплачиваемых из прибыли в соответствии с действующим налоговым законодательством (налог на прибыль, налог на имущество, налог на содержание жилищного фонда и объектов социально — культурной сферы, сборы на нужды образования, прочие отчисления):
Потч = SUM Пi,
где:
-
Пi — вид налога (платежа).
Стоит отметить, что частные управляющие компании самостоятельно определяют для себя размер прибыли, однако он должен быть согласован общим собранием собственников МКД, стороны (УО и собственники) должны прийти к соглашению в этом вопросе. Чем выше репутация УО (качество ее работ по сравнению с конкурентами), тем больше собственники будут готовы заплатить такой УО.
Стародубцева Ирина Валерьевна, Мударисова Анастасия Владимировна, ООО «Эксперт24»
Вместе с Алексеем Барейша, ведущим инженером «РосКвартала» разбираемся, как составить и оформить смету расходов на текущий ремонт общего имущества в МКД и какие типичные ошибки совершают управляющие домами при этом.
Провести плановый осмотр общего имущества собственников и составить дефектную ведомость
В новом выпуске онлайн-журнала «PROПлан» его ведущий Алексей Барейша разобрал вопрос составления сметы расходов на текущий ремонт и дефектных ведомостей. Он разобрал, когда они формируются, какую информацию необходимо внести в смету, кто может грамотно составить документ и на что УО обратить внимание, если она делает это сама:
Смотрите видео на YouTube-канале Ассоциации «Р1» ➡️
Перед тем, как приступить непосредственно к формированию сметы расходов на текущий ремонт, УО проводит плановый осмотр общего имущества МКД. По итогам такого осмотра составляется смету и дефектную ведомость.
В ведомость компания вносит все неисправности, которые обнаружила во время осмотра. Затем выбирает из неё те дефекты и нарушения, которые сможет устранить в этом году в рамках текущего ремонта, исходя из бюджета и серьёзности повреждений конструкций.
Как УО правильно составить и внести в ГИС ЖКХ акт выполненных работ
Учесть в смете все необходимые работы по текущему ремонту и их стоимость, в том числе доставку и демонтаж
Как отметил Алексей Барейша, смета расходов на текущий ремонт – это таблица, в которую вносится следующая информация:
- Необходимые работы и их цена, в том числе за демонтаж.
Например, если УО планирует заменить плитку пола в подъезде, то она включает в цену работ и стоимость удаления старой плитки.
- Вид материалов, их стоимость и цена их доставки.
- Общая сметная стоимость ремонта.
- Печати и подписи сторон.
Сторонами в таком случае являются УО как заказчик и подрядная организация как исполнитель работ. Если управляющая организация выполняет работы собственными силами, то она будет и заказчиком, и исполнителем. Смету на текущий ремонт подписывает и утверждает главный бухгалтер и руководитель организации либо председатель ТСЖ или кооператива.
УО обязательно нужно вынести документ на утверждение на общем собрании собственников или членов ТСЖ или кооператива. Если этого не сделать, то управляющая организация проведёт несогласованные на ОСС работы за свой счёт.
Какие ошибки обычно делают УО при составлении перечня работ и услуг
Изучить расценки на ремонт или обратиться к подрядной организации для составления сметы
Эксперт подробно остановился на вопросе, кто готовит смету расходов на текущий ремонт общего имущества в МКД. Это может быть:
- подрядная организация,
- бухгалтерия и экономисты УО,
- правление ТСЖ или кооператива.
В квалифицированную сметную службу есть смысл обратиться, если в компании нет специалистов-сметчиков или если смета, подготовленная подрядчиков, вас не устраивает.
Если решите составить смету на текущий ремонт самостоятельно, сначала изучите территориальные единичные расценки в строительстве на различные виды работ (ТЕР). Где их найти, узнайте из видеоролика.
Как ТСЖ верно составить смету доходов и расходов: советы эксперта
Следовать рекомендациям эксперта, чтобы избежать ошибок
Отдельно Алексей Барейша остановился на нюансах составления сметы расходов на текущий ремонт. На них нужно обратить внимание ещё до начала формирования документа, чтобы не допустить ошибок.
Например, эксперт советует дополнительно заложить в смету около 20% от полной стоимости ремонта на непредвиденные расходы: часто приходится добавлять новые работы в процессе ремонта, что может привести к превышению бюджета и перерасходу.
В смете подробно прописывайте, детализируйте работы. Пишите не «покраска стен подъезда», а все этапы этого процесса: ошкуривание старой краски, грунтовка, выравнивание, шпаклёвка, покраска первым слоем и т.д..
Важно в смете правильно указать наименование работы, а также корректно рассчитать количество необходимых материалов. Например, при включении в смету «Установки входной двери в подъезд» укажите затраты на демонтаж старой двери, доборы для новой. Всё это необходимо предусмотреть в смете.
Обязательно учтите в общей стоимости работ цену за доставку материалов к месту ремонта. Если за подъём новых окон на 9 этаж придётся доплатить доставщикам, это должно быть отражено в смете на текущий ремонт. Другие советы и рекомендации вы узнаете из видео онлайн-журнала.
Есть вопросы по составлению сметы? Оставляйте их в комментариях к статье, а также подписывайтесь на YouTube-канал Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» и следите за обновлениями. Эксперты объединения в своих онлайн-журналах отвечают на сложные вопросы в работе по управлению многоквартирными домами.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 78 013 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Методика определения стоимости в «МКД-расчет»
Назначение сервиса
СЕРВИС «МКД-РАСЧЕТ» предназначен для определения стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и соответствующей платы за жилое помещение, рассчитываемой управляющей организацией, организатором конкурса (органом местного самоуправления) или ТСЖ, ЖСК исходя из планируемых объемов работ в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия внутридомового инженерного оборудования, материала стен и кровли, других параметров.
«МКД-РАСЧЕТ» может использоваться:
- для формирования перечня работ для ГИС ЖКХ, с расчетом стоимости на кв.м. в месяц по каждой работе;
- для создания плана работ с калькуляцией на любой период;
- для расчета стоимости работ по капитальному ремонту, в соответствии с разделом IX Жилищного кодекса РФ.
Методические основы сервиса
Сервис разработан на основе ресурсного метода расчета стоимости работ. Т.е. расценка на работы определяется как произведение норматива ресурса и стоимости единицы ресурса.
В настоящих методических основах представлено краткое описание методики формирования платы за содержание и ремонт жилья. Более подробное она раскрыта в «
Методических рекомендациях по определению платы за содержание жилых помещений
», которые являются основопологающим документом определения методики формирования перечня, состава и периодичности выполнения работ и услуг по содержанию МКД.
ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ И УСЛУГ по содержанию и ремонту МКД учитывает:
- Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г №290;
- Минимальный перечень выполняемых работ (оказываемых услуг) по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, утвержденный постановлением Правительства РФ от 14.05.2013г № 410;
- Перечень мероприятий для многоквартирного дома (группы многоквартирных домов) как в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в многоквартирном доме, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению и повышению эффективности использования энергетических ресурсов, утвержденный приказом Минрегиона России от 02.09.2010г. № 394;
- Виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии со ст. 166 ЖК РФ и ст.15 Федерального закона от 21.07.2007г. № 185-ФЗ.
Для каждого многоквартирного дома управляющей организацией, ТСЖ, организатором конкурса или собранием собственников помещений в многоквартирном доме формируется индивидуальный по содержанию перечень работ и услуг в зависимости от его конструктивных и технических особенностей. Полный перечень работ с составом работ и периодичностью, а также порядок определения стоимости работ приведены в ”
Методических рекомендациях по определению платы за содержание жилых помещений
“.
НОРМАТИВЫ
В основу сервиса положены
Сборник нормативов трудовых и материальных ресурсов
, разработанный Центром муниципальной экономики и права и утверженный Общероссийским объединением работодателей сферы жизнеобеспечения протокол НТС № 1 от 18 июля 2018 года) и Общероссийским профсоюзом работников жизнеобеспечения (постановление Президиума Центрального Комитета профсоюза № 10 от 22 апреля 2019 года), государственные элементные сметные нормы и ряд других нормативных документов (далее — Сборники нормативов).
В случае применения иных, чем предусмотрено в сервисе, организационно-технических условий (видов материальных ресурсов, состава работ и т.п.), а также при выполнении работ, не предусмотренных сервисом, рекомендуется разрабатывать местные технически обоснованные нормативы трудовых и материальных ресурсов или применять другие нормативно-методические документы и рассчитывать соответствующие стоимости (расценки).
В составах работ перечислены основные этапы работ. Второстепенные действия, вытекающие из характера и содержания самой работы — доставка инвентаря к месту работы и в конце смены — в установленное место, не упоминаются, но их выполнение нормативами учтено.
Трудовые ресурсы
Нормативы трудовых ресурсов — величина затрат рабочего времени, устанавливаемая для выполнения единицы работы работником или группой работников соответствующей квалификации в определенных организационно-технических условиях.
Нормативы трудовых ресурсов включают в себя затраты времени на подготовительно-заключительные работы, обслуживание рабочего места, отдых и личные надобности, получение материалов, инструмента и приспособлений, погрузку на транспортные средства и выгрузку на объекте (рабочей зоне) со складированием, установку и перестановку подмостей и приспособлений, периодическую очистку рабочего места от мусора и отходов и транспортировку в установленное место на расстояние до 50 м, перемещение и подноску материалов и приспособлений в пределах зоны производства работ на расстояние до 50 м.
Затраты времени на переезды (переходы) рабочих от участка до объекта и с объекта на объект нормативами трудовых ресурсов не учтены и устанавливаются на местах с учетом рациональных маршрутных схем, обеспечивающих минимальные затраты времени на передвижение рабочих.
Работы выполняются в соответствии с требованиями следующих нормативных правовых документов:
- Жилищный Кодекс РФ;
- Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент по безопасности зданий и сооружений»;
-
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от
13.08.2006 № 491; -
Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и
технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утвержденные
приказом Госкомархатектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312; -
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003
№ 170; -
Национальные стандарты РФ: ГОСТ Р 56192-2014 «Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов», ГОСТ Р
56038-2014 «Услуги управления многоквартирными домами», ГОСТ Р 56037-2014 «Услуги диспетчерского и
аварийно-ремонтного обслуживания», ГОСТ Р 56194-2014 «Услуги проведения технических осмотров многоквартирных
домов и определение на их основе плана работ, перечня работ», ГОСТ Р 56195-2014 «Услуги содержания придомовой
территории, сбора и вывоза бытовых отходов», ГОСТ Р 56193-2014 «Услуги капитального ремонта общего имущества
многоквартирных домов».
ЦЕНЫ
Стоимости всех ресурсов в интернет-сервисе приведены в ценах Московского региона без учета НДС.
При определении стоимости работ и услуг в основу был положен Каталог текущих цен на материалы, изделия и конструкции, применяемые в строительстве по объектам, расположенным на территории московской области, разработанный ООО “Стройинформресурс”). Указанный каталог содержит средние цены на основные строительные ресурсы, применяемые в строительстве в Московском регионе.
Сметная стоимость строительных материалов, изделий и конструкций по
всей номенклатуре в текущих ценах при расчете каталога определяется на основе
отпускных цен с оптовых баз, заводов-изготовителей, предприятий и
организаций Московской области и других организаций РФ, с добавлением к
этим оптовым ценам (без НДС) надбавки на транспортные расходы по доставке
материалов, услуги посредников и заготовительно-
складские расходы. Затраты на доставку приняты из условия перевозки грузов
автомобильным транспортом на расстояние до 30 км согласно п. 3 Общих
положений сборника “Территориальные сметные цены на материалы, изделия и
конструкции, применяемые в строительстве”.
Сметные нормы и расценки на эксплуатацию машин содержат прямые затраты, в
состав которых помимо эксплуатационных затрат включены накладные расходы и
сметная прибыль, начисленные на показатели оплаты труда рабочих, занятых на
ремонте и техническом обслуживании, замене быстроизнашивающихся частей и
перебазировке машин (в расценках на автотранспортные средства учитываются
также накладные расходы и сметная прибыль, начисляемые на показатели оплаты
труда водителей).
Стоимость эксплуатации машин и механизмов приведён в расчете на один
машино-час среднесменного времени эксплуатации машин, которое включает:
- время участия машин в выполнении технологических операций, в т.ч. для автотранспортных средств – время их перемещения с базы механизации (строительной площадки) на строительную площадку (базу механизации);
- время замены быстроизнашивающихся частей, режущего инструмента и сменной рабочей оснастки;
- время перемещения машин по фронту работ в пределах строительной площадки;
- время технологических перерывов в работе машин при выполнении строительно-монтажных работ;
- время подготовки машин к работе и их сдачи по окончании работы;
- время на ежесменное техническое обслуживание машин;
- стоимость электроэнергии используемой машинами и механизмами.
- перерывы в работе машиниста (машинистов экипажа), регламентируемые законодательством о труде.
Налог на добавленную стоимость в приведенных ценах не учтён.
Территориальные коэффиенты.
Для пересчета стоимости работ по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме из уровня цен Московского региона применяются коэффициенты перехода в территориальный текущий уровень цен различных субъектов Российской Федерации, которые можно подключить/отключить в разделе «Параметры».
Коэффициенты приведения текущей сметной стоимости по субъектам Российской Федерации к уровню текущих цен для Московского региона разработаны Некоммерческой организацией “Национальная ассоциация сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга” (НО “Национальная ассоциация стоимостного инжиниринга”). (см. Письмо Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству №ВБ-339/02 от 08.02.2008)
Коэффициенты могут применяться согласно п.5 “МДС 81-32.2003. Методических рекомендаций по использованию федеральных единичных расценок на строительные, монтажные, специальные строительные, ремонтно-строительные и пусконаладочные работы (ФЕР-2001) при определении стоимости строительной продукции на территории субъектов Российской Федерации”, утвержденных Письмом Госстроя РФ от 30.04.2003 N НЗ-2626/10.
Указанные коэффициенты могут применяться при осуществлении расчетов стоимости (расценок) работ и услуг, формирования начальной цены при подготовке конкурсной документации и определении платы за жилое помещение.
Расходы (элементы затрат), включенные в стоимость.
Стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения включает следующие расходы (элементы затрат):
- расходы на оплату труда;
- расходы на материалы и инвентарь;
- расходы на эксплуатацию машин;
- накладные расходы, в том числе отчисления на социальные нужды основных производственных рабочих;
- налоги и сборы;
- прибыль;
- расходы на управление многоквартирным домом.
Расходы на оплату труда, материалы, эксплуатацию машин и специнвентарь определены в сервисе ресурсным (нормативным) методом.
К расходам на эксплуатацию машин относятся расходы на специальные машины (краны, подъемники, компрессоры, катки и т.п.), необходимые для выполнения работ. Расходы на автотранспорт, необходимый для подвоза рабочих и материалов к месту проведения работы, учтены в составе накладных расходов. Расходы на механизмы (перфоратор, люлька, сварочный аппарат и т.д.) для выполнения работ учтены в нескольких статьях: расходы на оплату труда рабочего, работающего с механизмом — в расходах на оплату труда основных рабочих (нормативная трудоемкость приведена в сборниках нормативов); расходы на амортизацию механизма — в составе накладных расходов.
Расходы на воду, необходимую для выполнения работ в расценки не включены. Так как плата за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой, и рассчитывается, исходя из норматива потребления, который утверждается органами государственной власти субъектов РФ (Постановление Правительства РФ от 26.12.2016 г. №1498, Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Стоимость машино-часа работы машины включает расходы на оплату труда машинистов, расходы на ремонт и техническое обслуживание, амортизационные отчисления, топливо и ГСМ.
Накладные расходы учтены в размере 95,2% (могут быть изменены пользователем) от размера расходов на оплату труда основных рабочих. Размер данных расходов Вы можете определить непосредственно для Вашей организации, используя сборник
«Рекомендуемые нормативы общеэксплуатационных расходов в ценах на содержание и ремонт жилья»
. В составе накладных расходов учтены:
- общеэксплуатационные расходы подрядчиков (расходы на организацию работ по ремонту или по уборке, специнвентарь, спецодежда и пр.) — 65% (могут быть изменены пользователем);
- страховые взносы (взносы в Пенсионный фонд, ФСС и ФОМС) основных производственных рабочих
(включая отчисления на социальные нужды машинистов) по работам на содержание общего имущества МКД(в соответствии с положениями 34 главы Налогового Кодекса РФ, ст. 33.1 Федерального закона № 167-ФЗ от 15.12.2001г. и Федерального закона № 125-ФЗ от 24.07.1998г.) — 30,2 % (могут быть изменены пользователем). - Расходы на налоги и сборы (налог на имущество, ОСАГО, земельный налог и др.) учтены в размере 0,5% (могут быть изменены пользователем) от всех расходов на содержание и ремонт жилого помещения.
- Размер прибыли определен в интернет-сервисе на основании среднего уровня рентабельности для
отрасли жилищного хозяйства — 10% (может быть изменен пользователем).
Расходы на управление учтены в размере 20% (могут быть изменены пользователем) от размера расходов на оплату труда основных рабочих. Размер данных расходов определен на основании анализа соотношения расходов на управление с расходами на оплату труда основных производственных рабочих в муниципальных образованиях Российской Федерации. Более точно размер данных расходов Вы можете определить (непосредственно для организации по управления многоквартирными домами вашего муниципального образования по выполняемым функциям управления), используя «
Рекомендации по определению численности работников управляющей организации в жилищной сфере
».
В составе расходов на управление учтены:
- расходы на управление многоквартирным домом — 14%;
- расходы на расчет платежей — 6%.
В РАЗДЕЛЕ «ПАРАМЕТРЫ» ВЫ МОЖЕТЕ ЗАДАТЬ СВОИ ВЕЛИЧИНЫ:
- общеэксплуатационных расходов;
- отчислений на социальные нужды;
- прибыли;
- налогов и сборов;
- расходов на управление.
Оплачивая очередную квитанцию ЖКХ, вы более-менее понимаете, за что платите по каждой позиции, будь то отопление, холодная вода или газоснабжение. А вот по поводу услуги «Содержание и ремонт жилья» у собственников часто возникают сомнения.
Вопросы вызывает не только тариф на содержание жилья, но и то, за что получает ваши деньги управляющая компания или ТСЖ. Разбираемся, что такое содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ, что входит в услугу и как она оплачивается.
За что платит собственник по закону
В Статье 154 ЖK PФ говорится, что собственники квартир и арендаторы жилья по договору социального найма, проживающие в многоквартирном доме (МКД), обязаны оплачивать по квитанции ЖКХ следующие услуги:
- коммунальные услуги — это пользование ресурсами и коммуникациями: электричество, газоснабжение, отопление, канализация, холодная и горячая вода;
- капитальный ремонт — взносы на капитальный ремонт дома поступают в одноименный фонд или на специальный счет УК. Размер платежей рассчитывается в соответствии с графиком капитального ремонта;
- содержание жилого помещения — это услуги по управлению УК или ТСЖ, работы по содержанию, ремонту и обслуживанию общего имущества МКД, использование коммунальных ресурсов на общие нужды и т. д.
Если вы не владеете жилплощадью, а снимаете ее по договору социального найма, то взносы на капитальный ремонт вам платить не нужно. Вы оплачииваете аренду квартиры, коммуналку и содержание жилья.
Как рассчитывается тариф за содержание жилья
В законе о ЖКХ нет единого тарифа на содержание жилья в многоквартирном доме. Сколько придется платить каждому жильцу за работы по благоустройству и ремонту общего имущества, решают собственники недвижимости на ежегодном собрании.
Так происходит, потому что многоквартирные дома не одинаковы и в каждом свои затраты. Так, жильцу высотки с гектаром придомовой территории придется платить за содержание больше, чем собственнику квартиры в пятиэтажке с небольшим двором.
Тариф за содержание жилья, так же как и перечень необходимых работ, рассчитывается и утверждается на общем собрании членов ТСЖ или УК. Владельцы неприватизированных квартир могут не участвовать в обсуждении, но платить по тарифу обязаны.
Как рассчитывается ежемесячная оплата:
- рассчитывают общую годовую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на этот период;
- полученную сумму делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе;
- полученную сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж собственника квартиры в МКД.
Размер доли в общедомовом имуществе, который приходится на собственника, зависит от метража его квартиры. Поэтому плата за содержание жилого помещения у владельца большой жилплощади будет выше, чем у собственника малогабаритной «однушки».
Из чего складывается содержание жилых помещений МКД
Содержание жилья в многоквартирном доме — это все запланированные и реализованные работы, связанные с благоустройством, обслуживанием, ремонтом, оборудованием, местами общего пользования и придомовой территорией.
Текущий ремонт придомовой территории входит в содержание жилья в МКД. Фото: stavgorod.ru
Какие работы входят в содержание жилья в квитанции:
Технический надзор за состоянием имущества. Контроль допуска к электрощитам, к приборам учета общего пользования и другому оборудованию дома является ответственностью УК. Вы платите за то, что работники управляющей компании или ТСЖ следят за техническим состоянием устройств МКД, допускают к ним проверяющих.
Устранение аварийных ситуаций и поломок. Повреждение коммуникаций, поломки технических устройств и оборудования общего пользования — это тоже обязанность УК. Вы оплачиваете вызов соответствующих аварийных служб или работу УК по своевременному устранению аварии и ее последствий.
Подготовка оборудования к сезонной эксплуатации. Для бесперебойной эксплуатации технических устройств и оборудования МКД требуется производить определенные работы, которыми занимается УК. Вы платите, к примеру, за утепление трубопроводов, консервацию системы отопления, очистку вентиляции и другое.
Уборка мест общего пользования. Содержание жилого помещения — это еще и поддержание порядка в местах общего пользования, что является обязанностью УК. Вы платите за санитарную обработку помещений согласно нормативам. К примеру, работники УК должны каждую неделю подметать лестничные клетки.
Вывоз мусора с территории дома. Организация вывоза твердых и жидких бытовых отходов ложится на плечи управляющей компании. Эта услуга входит в содержание жилья. Но недобросовестные организации, нарушая закон, выносят вывоз ТБО отдельной строкой в квитанции. Что нужно делать в этом случае, рассказываем ниже.
Содержание штата УК или ТСЖ. Тариф на содержание жилья также включает оплату работы специалистов управляющей компании или ТСЖ. То есть вы платите зарплату руководству и работникам, которые обслуживают ваш многоквартирный дом. Размер заработной платы сотрудников может устанавливать УК.
Как уменьшить сумму оплаты за содержание жилья
Случается, что сумма, проставленная в коммунальной платежке, вызывает недоумение, и вы считаете ее завышенной. Ознакомьтесь с перечнем работ, которые выполняет УК. Если вы по-прежнему считаете, что платите за содержание жилья большие деньги, то попробуйте снизить эти расходы.
Что нужно сделать:
- пригласить собственников квартир на общее собрание МКД;
- попросить у представителя УК обоснование суммы за содержание жилья;
- изучить с другими собственниками перечень запланированных работ УК;
- обсудить с участниками собрания необходимость этих мероприятий;
- отказаться от некоторых услуг и получить перерасчет платежей.
Но имейте в виду, что выполнением тех работ, от которых вы отказались, придется заниматься собственникам квартир в МКД. Если на собрании решили отказаться, к примеру, от услуги «Вывоз ТБО», то организовать вывоз мусора придется самостоятельно.
Что будет, если не платить
Напомним, что по закону каждый собственник обязан оплачивать услуги по содержанию жилья. Если вы решили не платить, то первое, что сделает ваша УК — начислит проценты (пени) на сумму задолженности. Чем дольше вы не платите, тем большую сумму придется выложить в итоге.
А итогом в ситуации игнорирования платежа станет обращение управляющей компании в суд. Судебные органы вынесут решение о взыскании задолженности и процентов, начисленных на сумму этой задолженности. Кроме этого, вам придется оплатить и судебные издержки.
У вас есть десять дней с момента получения судебного постановления, чтобы представить суду свои возражения. К примеру, УК не выполняет свои обязательства по договору, и у вас есть тому веские доказательства. Судья рассмотрит ваши доводы и по результату может отменить приказ.
Если вы не предъявите свои возражения в срок или не вернете долг УК, то судебное постановление вступит в силу. Управляющая компания может предъявить его, например, в банк, где у вас есть счет. Банк на основании постановления спишет указанную в нем сумму задолженности и пени.
У должника может не быть счета в банке, тогда к делу подключатся судебные приставы. На основании решения суда и исполнительного листа они вправе описать ваше имущество в счет долга УК. Кроме этого, будут ограничены все ваши перемещения за пределы страны до полного погашения долга.
Учтите, что содержание жилья в многоквартирном доме — это обязанность не только собственников, но и арендаторов. То есть если вы не приватизировали свою квартиру, а живете в ней на условиях социального найма, то оплачивать услуги управляющей компании все равно придется.
Когда можно не платить за содержание жилья
Есть несколько законных поводов, когда вы можете не платить управляющей компании за некоторые позиции в платежке, а именно:
Оплата домофона. Если установка домофона производилась по решению владельцев недвижимости в МКД и была утверждена на общем собрании, то обслуживание оборудования уже включено в содержание жилья, отдельно оплачивать эту услугу не нужно.
Вывоз мусора. По умолчанию вывоз ТБО входит в содержание жилья и отдельно его оплачивать не нужно. Но вы можете отказаться от этойуслуги, тем самым снизив свои платежи. Стоит напомнить, что в этом случае вам придется самостоятельно организовать вывоз мусора.
Сезонные работы. Если сезонные работы (очистка крыши от снега, побелка деревьев, очистка водостоков и другое) стоят отдельно в вашей платежке, значит, УК нарушает условия договора. Все эти услуги должны входить в стандартный перечень работ по содержанию и ремонту жилья в МКД.
Прооверьте, в квитанциях вашей УК отдельной позицией могут быть отмечены услуги, которые входят в содержание жилья. То есть получается, что за одну и ту же работу с вас берут платеж дважды.
В таком случае составьте коллективную жалобу собственников дома и подайте ее в УК. Они обязаны сделать перерасчет. Если этого не произошло, то обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор.
Может случится так, что и эта организация не исправит ситуацию. Тогда идите в суд. Но не прекращайте оплачивать содержание жилья, дождитесь официального решения. Когда суд вынесет постановление в пользу собственников, вам учтут все платежи.
Искусственный интеллект переквалифицируется в управдомы. Умные системы на службе ЖКХ
«Ты меня обманула!» Как не включенный в приватизацию сын разрушил цепочку альтернативной сделки
«Наказал меня бог, что вас из квартиры выживала». Из жизни моей бабушки в послевоенной коммуналке
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Обоснование финансовых потребностей при формировании расходов, включаемых в себестоимость содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Состав расходов, включаемых в расчет экономически обоснованного размера платы
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из суммы расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (п.1. ст.158 ЖК РФ) и предложений по размеру платы управляющей организацией (п.7.ст. 156 ЖК РФ), собственникам предложен размер платы, соответствующий перечню работ и услуг в соответствии с действующим Постановлением правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества МКД» и Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, Постановление Правительства РФ от 23.09.2010г. №731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» и постановление Правительства РФ от 15.05.201г. №416.
Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения произведен на основании нормативов трудовых и материальных затрат с учетом технико-экономических сведений, в соответствии с калькуляцией себестоимости содержания и ремонта многоквартирных домов, находящихся в управлении, осуществляемая в соответствии с Методикой планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг ЖКХ, утвержденной Постановлением Госстроя РФ №9 от 23.02.1999, а также в соответствии с Методическими рекомендациями по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда, утвержденными Приказом Госстроя России от 28.12.2000 №303.
Размер платы за содержание и ремонт жилых помещений, в том числе плата за управление, складывается из следующих статей затрат:
| пп№ | Статьи затрат | Обоснование |
| 1. | Содержание и ремонт конструктивных элементов жилых зданий: |
В соответствии с разделом 2.2. Приказа Госстроя России №303 от 28.12.2003, от 09.12.1999г. №139, Методические рекомендации по определению платы за содержание жилых помещений, Центр муниципальной экономики и права, Москва 2016г., Нормативы содержания жилищного фонда- приказ №7 от 1999г. Нормативные затраты на проведение комплекса работ по поддержанию в исправном состоянии элементов жилого здания, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств: профосмотров (2 раза в год), устранение мелких неисправностей в ходе профосморов, заявочные работы, подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации, техническое обслуживание и текущий ремонт конструктивных элементов зданий в МОП (фундаменты и подвальные помещения, стены, перекрытия, крыши, оконные и дверные заполнения, перегородки, лестницы, крыльца, полы и др.). |
| 1.1. | Заработная плата рабочих, выполняющих содержание и ремонт |
Нормативный фонд заработной платы рабочих, непосредственно занятых содержанием и ремонтом конструктивных элементов жилых зданий, исходя из трудоемкости работ, численности рабочих и уровня заработной платы |
| 1.2. | Заработная плата рабочих, выполняющих содержание и ремонт |
Обязательные отчисления по установленным законодательством РФ нормам во внебюджетные формы |
| 1.3 | Материалы |
Затраты на материальные ресурсы, непосредственно используемые на содержание и ремонт конструктивных элементов жилых зданий, стоимость материалов, запасных частей, отдельных конструктивных элементов и деталей заводского изготовления, а также затраты на их изготовление, транспортирование и хранение материалы – факт. расходы предыдущего с учетом индексации; инвентарь, охрана труда – Постановления Мин.труда и соц.развития от 31.03.2003 № 14; от 01.03.2003 № 13; Приказ Мин.соц.развития РФ от 01.10.2008г. № 541-н |
| 1.4. | Охрана труда |
Расходы по технике безопасности, производственной санитарии и т.п. – охрана труда – Постановления Мин.труда и соц.развития от 31.03.2003 № 14; от 01.03.2003 № 13; Приказ Мин.соц.развития РФ от 01.10.2008г. № 541-н |
| 1.5. | Прочие расходы |
Затраты на содержание машин и механизмов, плата за арендованные машины и механизмы, затраты на вывоз строительного мусора, транспортирование материалов внутри объекта. |
| 2. | Содержание и ремонт внутридомового инженерного оборудования |
В соответствии с разделом 2.2. Приказа Госстроя России №303 от 28.12.2003, от 09.12.1999г. №139, Методические рекомендации по определению платы за содержание жилых помещений, Центр муниципальной экономики и права, Москва 2016г., Нормативы содержания жилищного фонда- приказ №7 от 1999г. Нормативные затраты на содержание и ремонт систем водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции и другого инженерного оборудования жилого дома, проведение профосмотров (2 раза в год) инженерных элементов дома, устранение мелких неисправностей в ходе профосморов, заявочные работы, аварийно-диспетчерское обслуживание, контроль за состоянием и параметрами работы инженерного оборудования. Аналогично п. 1 настоящей таблицы, в указанную статью затрат включаются: |
| 3. | Благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории |
В соответствии с разделом 2.2. Приказа Госстроя России №303 от 28.12.2003, от 09.12.1999г. №139, Методические рекомендации по определению платы за содержание жилых помещений, Центр муниципальной экономики и права, Москва 2016г., Нормативы содержания жилищного фонда- приказ №7 от 1999г. Нормативные расходы по уборке придомовой территории, а также содержанию и освещению мест общего пользования жилых домов; уборке лестничных клеток и маршей; уборке чердаков и подвалов; уборке лифтов; противопожарным мероприятиям; озеленению; вывозу крупногабаритного мусора; обслуживание мусоропровода; другие расходы по обеспечению санитарного состояния жилых зданий и придомовой территории. Аналогично п. 1 настоящей таблицы, в указанную статью затрат включаются: |
| 4. | Услуги сторонних организаций |
В соответствии с п. 7.1.5. Постановления Госстроя №9 от 23.02.1999 г. Методические рекомендации по определению платы за содержание жилых помещений, Центр муниципальной экономики и права, Москва 2016г. Услуги специализированных организаций по сбору и вывозу твердых бытовых отходов и жидких нечистот, вывозу снега, механизированной уборке, обслуживанию лифтового хозяйства (техническое обслуживание, освидетельствование, страхование), дератизации и дезинсекции МОП, противопожарная безопасность, техническое обслуживание ВДГО, профилактические электрические измерения и испытания электрического оборудования, повторное заземление, обслуживание приборов учета и тепловых пунктов, поверка общедомовых приборов учета, спил и омоложение деревьев, промывка систем отопления (сетевая вода), диагностика лифтов, отработавших нормативный срок, обслуживание вентканалов и дымоходов и другое. |
| 5. | Расходы на управление |
Рекомендации по определению численности работников управляющей организации в жилищной сфере” ЦНИС Москва, 2015, смета расходов, постановление Правительства РФ от 15.05.201г. №416.: Сбор, обработка платежей населения и учет расчетов с населением – Комиссионные расходы): В указанную статью затрат включаются: |
| 6. | Общеэксплуатационные расходы |
Общеэксплуатационные расходы включают в свой состав затраты на содержание подрядчиков, ремонтно-эксплуатационных организаций, а именно затраты на оплату труда работников аппарата управления указанных организаций, отчисления во внебюджетные фонды, расходы на содержание помещений указанных организаций, канцелярские, почтово – телефонные и др. услуги. К этим же расходам относятся амортизационные отчисления на полное восстановление, а также затраты на капитальный ремонт зданий (кроме жилищного фонда), сооружений, машин, оборудования, инвентаря и др. имущества, относящегося к основным средствам и пр. (п. 7.1.6. Постановления Госстроя РФ №9 от 23.02.1999, Методические рекомендации по определению платы за содержание жилых помещений, Центр муниципальной экономики и права, Москва 2016г., Центр муниципальной экономики,2012г. «Рекомендуемые нормативы общеэксплуатационных расходов в плате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме»). |
В соответствии с п. 4.1. Приказа Госстроя РФ от 28.12.2000 №303, помимо себестоимости вторым элементом тарифа (общей потребности в финансовых средствах) на содержание и ремонт жилищного фонда является прибыль, т.к. требуется развитие и модернизация. Постановлением Главы администрации Хабаровского края №157-р от 28.02.2001 г. был установлен предельный уровень рентабельности – 25%.
Чтобы обеспечить безубыточность предприятия в размер платы за содержание и ремонт включена рентабельность предприятия – 10%.
