Как составить схему общей собственности

Общая собственность – это право двух или нескольких лиц на одну и ту же вещь.

Общая собственность может быть долевой или совместной. Основная разница этих режимов в том, как пользуются и распоряжаются имуществом.

Например, при совместной собственности, чтобы продать свою часть, нужно сначала определить долю, потом выделить ее и только затем продавать. А при долевой собственности доля уже определена.

По умолчанию собственность долевая, с равными долями у всех сособственников.

Право общей собственности – это принадлежность имущества одновременно двум или нескольким собственникам (п. 1 ст. 244 ГК РФ).

При этом само имущество не делится между ними в натуре.

Сособственники не образуют между собой юридического лица. Можно сказать, что каждый участник общей собственности получает право на “совладение”, “сопользование” и “сораспоряжение” всем общим имуществом (см., например, “Российское гражданское право”, отв. ред. Е.А. Суханов).

Свои права на имущество сособственники, как правило, должны осуществлять по соглашению между собой (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, п. п. 1, 2 ст. 253 ГК РФ).

Это общая собственность с определением доли каждого собственника (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

Обратите внимание, на доли делится не сама вещь, а право собственности на нее.

Право собственности каждого участника общей долевой собственности охватывает всю вещь, а не какую-либо ее часть. Это значит, что нельзя иметь, например, в собственности 50% автомобиля, но можно иметь 50% в праве собственности на него.

По умолчанию общая собственность является долевой, если закон не предусматривает образование совместной собственности на имущество (п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Это часть в праве собственности на общее имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ).

Доля в праве собственности не означает физическую часть вещи.

Например, если какая-то часть автомобиля будет случайно повреждена, то расходы на его восстановление должны понести все собственники соразмерно их долям.

Такой вывод встречается в научной литературе, но его можно сделать также из ст. 249 Гражданского кодекса РФ.

Эта норма обязывает каждого сособственника соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

Вне зависимости от размера доли каждый сособственник может владеть, пользоваться и распоряжаться вещью вместе с другими сособственниками по их соглашению. Кроме того, он может распорядиться своей долей – например, продать (ст. 246, п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Доли участников равны, если их нельзя определить по закону и сособственники не установили их размер соглашением (п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Все участники могут установить порядок определения и изменения долей в зависимости от их вкладов в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК РФ).

Например, двое сособственников здания с долями по 50% могут договориться, что один из них за свой счет сделает пристройку к зданию, после чего его доля увеличится до 60%, а доля второго уменьшится до 40%.

Доля сособственника может увеличиться, если он за свой счет осуществил неотделимые улучшения имущества и при этом не нарушил установленный порядок его использования, то есть другие собственники дали на это согласие.

Отделимые улучшения по общему правилу являются собственностью сделавшего их участника и не увеличивают долю (п. 3 ст. 245 ГК РФ, п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017)).

Сособственники владеют и пользуются имуществом по соглашению, а если они не могут договориться, порядок установит суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Например, сособственники нежилого здания могут договориться, какие помещения кто из них использует.

Участник общей долевой собственности может владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он может требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

В частности, такую компенсацию может попросить сособственник, доля которого крайне незначительна.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества тоже являются общими и распределяются между собственниками соразмерно их долям, если они не договорились об ином (ст. 248 ГК РФ).

Например, так распределяется арендная плата, которую сособственники получают от сдачи общего имущества в аренду.

Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.

По умолчанию общая собственность – долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).

Но самый распространенный пример участников совместной собственности – супруги.

Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.

Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).

В совместной собственности, в отличие от долевой:

• чтобы продать свою часть, нужно сначала определить доли, а потом – выделить свою долю или разделить имущество. Доли изначально предполагаются равными (п. п. 1, 2 ст. 254 ГК РФ);

• предполагается согласие сособственника на распоряжение имуществом (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Однако для некоторых сделок с супружеским имуществом все же нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 4 ст. 253 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ);

• закон не содержит возможности подать в суд, чтобы разрешить спор о владении и пользовании общим имуществом. Он предусматривает такую возможность только для долевой собственности (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Общая собственность возникает, если (п. 4 ст. 244 ГК РФ):

• в собственность двух или нескольких лиц поступило имущество, которое нельзя разделить без изменения его назначения (неделимые вещи) либо нельзя разделить по закону. Например, когда два покупателя приобретают автомобиль;

• закон или договор предусматривает общую собственность на делимое имущество. Например, при объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки (п. 3 ст. 11.6 ЗК РФ).

Право общей долевой собственности прекращается по общим для права собственности основаниям. Законодательство не делает для него исключений.

Например, сособственники могут продать имущество. Кроме того, его может изъять государство, когда для этого есть законные основания.

Право общей долевой собственности прекратится и в случае, если все участники, кроме одного, свое право утратят, поскольку право общей собственности имеет место только тогда, когда имущество принадлежит двум и более лицам (п. 1 ст. 244 ГК РФ).

Например, если имущество принадлежит двум собственникам и один продает долю второму или получает от него компенсацию взамен своей доли, выбывший собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 2 ст. 246, п. 1 ст. 235, п. 5 ст. 252 ГК РФ). Второй остается единственным собственником имущества.

Еще вариант: имущество принадлежит двум собственникам, но по требованию одного из них производится выдел его доли в натуре, то есть фактически происходит раздел общего имущества между двумя сособственниками.

По смыслу п. 2 ст. 252 ГК РФ выдел доли представляет собой переход части имущества в единоличную собственность участника общей собственности и прекращает для него права на долю в общем имуществе.

Соответственно, у оставшейся части имущества также остается единственный собственник, а право общей долевой собственности прекращается. Такую позицию можно встретить в судебной практике (см. например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2020 N Ф05-16741/2019).

Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.

Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).

Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).

Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание – преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).

• Что такое общая долевая собственность
• Что дает право владения долей в ОДС
• Что можно сделать со своей долей
• Как оформить общую долевую собственность
• Готовим основные документы
• Подаем документы в Росреестр
• Как продать свою долю в ОДС 
• Подводим итоги

Идеология СССР обещала нашим советским предкам, что когда в стране наступит коммунизм, любое имущество в равной степени станет принадлежать каждому, кто им пользуется. Светлое коммунистическое будущее так и не наступило, зато идея совместной собственности нашла отражение в российском жилищном праве.

Что такое общая долевая собственность

Часто жилье принадлежит на равных правах сразу нескольким жильцам. Самый тривиальный случай — семья, которая живет в квартире, купленной после свадьбы. Здесь речь идет о совместной собственности — недвижимость целиком (как единый объект) в равной степени принадлежит обоим супругам. Любое решение по квартире они должны принимать вместе.

Однако случаются ситуации, когда недвижимость нужно справедливо разделить между владельцами:

• супруги расторгли брак;
• семья приватизировала жилье;
• квартира (дом) досталась нескольким хозяевам в наследство;
• гражданин получил право долевой собственности по решению суда.

В этом случае владельцам следует оформить общую долевую собственность на недвижимость. Только после этой бюрократической формальности каждый собственник получит право распоряжаться своей долей.

Следует понимать, что доля одного владельца в ОДС имеет только денежное выражение. При этом иногда по решению суда человек получает конкретную часть жилплощади (часть дома с отдельным входом или комнату в коммунальной квартире). Однако в большинстве случаев ОДС не конкретизирует этот вопрос.

У вас есть доля в общей недвижимости, а так хочется иметь полностью свою квартиру? Вы уже на полпути к цели: продав свою долю в ОДС вы получите сумму, которой наверняка будет достаточно для первоначального взноса по ипотеке. А дальше все просто — обращаетесь в Совкомбанк и покупаете жилье своей мечты на выгодных условиях и без нервотрепки.

Василий Петров получил в наследство ¼ квартиры с общим метражом в 40 м2. Путем несложных математических вычислений молодой человек определил, что где-то в двушке имеются его личные 10 м2.

Осмотрев квартиру, Петров объявил остальным наследникам, что в комнате площадью 8 м2 он собирается прописать и поселить свою бабушку, а на балконе (2 м2) будет разводить цыплят. Невзирая на возражения соседей, он принялся реализовывать свой план.

Законны ли действия Василия? Ответ — нет, не законны. 

Что можно сделать со своей долей

Владение долей в общей собственности не означает, что собственник может распоряжаться «своими» 10 м2 так, как он пожелает, без оглядки на мнение других совладельцев. Более того, в квартире нет «его» квадратных метров. Каждый совладелец имеет равные права на пользование любой частью жилплощади по прямому назначению.

Как разделить платежи за квартиру

Разберемся, какие действия можно совершать со своей долей только по взаимному согласию всех участников ОДС.

• Объявить какую-то часть жилплощади своей и использовать ее по собственному усмотрению. Например, маловероятно, что совладельцы (если они живут в квартире) согласятся, чтобы в одной из комнат находился приют для четвероногих питомцев.
• Сделать ремонт или даже масштабную перестановку мебели.
• Зарегистрировать в квартире людей, которым не принадлежит в ней доля. Исключение — несовершеннолетние дети владельца доли, их можно прописать без согласования.

Фактически гражданину Петрову принадлежит лишь ¼ часть стоимости квартиры. Соответственно, эту долю он может продать или обменять. В этом и заключается главный плюс ОДС. Однако и здесь есть нюансы, которые мы рассмотрим ниже.

Как оформить общую долевую собственность

Итак, мы узнали, какие преимущества дает перевод статуса недвижимости в ОДС. Теперь разберемся, как ее оформить.

Главный документ, который подтверждает принадлежность гражданину доли в недвижимости — это выписка из ЕГРН. То есть цель всей процедуры оформления заключается в получении этой официальной бумаги.

Готовим основные документы

Для того, чтобы подать заявление в Росреестр на оформление ОДС, следует выполнить несколько условий.

• Получить правоустанавливающие документы на владение долей в недвижимости. Это может быть решение суда, договор приватизации или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или дарственная.
• Получить согласие на процедуру оформления ОДС от каждого будущего владельца доли или добиться соответствующего решения суда.

К примеру, если в только что приватизированной квартире проживают четыре члена семьи, то все они являются собственниками по праву совместной собственности. Для оформления ОДС каждый совершеннолетний домочадец должен подписать согласие. За несовершеннолетних бумагу подписывает законный представитель.

К счастью, с 2019 года требования к этой процедуре стали мягче. ФЗ-76 разрешает в некоторых ситуациях (в том числе описанной выше) не заверять согласия нотариально.

• Убедиться, что недвижимость стоит на кадастровом учете. Это актуально, в основном, только для частных домов. Многоквартирные дома в абсолютном большинстве случаев получают кадастровую регистрацию еще до сдачи в эксплуатацию.

Да, процедура может оказаться не простой, а иногда и затратной. Вам срочно нужны деньги на жизнь, а до разрешения житейских проблем еще далеко? Оформите себе универсальную карту «Халва».

Универсальная карта «Халва» — не просто удобное платежное средство. Она словно швейцарский нож содержит десятки полезных финансовых инструментов в одном пластике и мобильном приложении. Кешбэк до 10%, рассрочка в 250 000+ магазинов и доход на остаток до 12% с бесплатным обслуживанием. Сделайте свою жизнь слаще и удобнее!

Если все эти условия соблюдены и на руках у вас согласия от всех владельцев долей, можно приступать к следующему шагу.

Подаем документы в Росреестр

Подать заявление с пакетом документов можно напрямую в Росреестр, но если недалеко от вас есть МФЦ, то проще воспользоваться услугами этой организации.

К комплекту документов нужно приложить:

• паспорта всех будущих владельцев долей в ОДС (для собственников моложе 14 лет — свидетельства о рождении);
• согласия;
• документы, которые подтверждают право собственности каждого будущего участника ОДС;
• решение суда (если оно есть).

Необходимо также оплатить госпошлину в размере 2000 рублей — одну на всех. То есть эту сумму делят поровну между всеми участниками ОДС, в том числе несовершеннолетними (за них платят законные представители).

От уплаты госпошлины освобождаются малоимущие — граждане, чей месячный доход (в пересчете на каждого члена семьи) ниже прожиточного минимума.

Как продать свою долю в ОДС 

По закону сначала нужно предложить выкупить долю каждому из совладельцев. И лишь в случае, если никто из них не согласится на такую сделку, можно приступать к поиску покупателя со стороны. Это следует из ст. 250 ГК РФ, которая устанавливает преимущественное право покупки для членов ОДС.

Алгоритм продажи следующий:

1. Уведомить всех совладельцев о желании продать свою долю и об условиях продажи (цене). Чтобы не было проблем в будущем, лучше отправить им официальное (заказное) письмо или телеграмму с копией. Так вы сможете доказать в суде, что не нарушили требования Гражданского кодекса.
2. Если в течение месяца никто из совладельцев не изъявил желания купить вашу долю, то можно продать ее покупателю со стороны.
3. Во время сделки следует оформить отчуждение вашей доли у нотариуса.

Последний пункт не обязателен в случае, если все участники ОДС одновременно продают свои доли в рамках одной сделки.

Александр и Мария — молодожены. Перед свадьбой они заключили брачный договор, в котором поделили купленную совместно квартиру пополам в рамках ОДС. Как и положено, документ был заверен нотариально. 

Брак оказался крепким, и через несколько лет семейная пара решила поменять жилье. Александр нашел покупателя на квартиру и продал обе доли в рамках одного договора купли-продажи недвижимости. К документу он приложил письменное согласие супруги. При этом нотариально заверять отчуждение долей не пришлось.

Как выделить доли детям при использовании материнского капитала

Иногда в нашей жизни возникают сложные ситуации, когда общее имущество нужно справедливо поделить между несколькими владельцами. Причем часто они находятся не в лучших взаимоотношениях друг с другом.

Так бывает во время развода бывших супругов или при необходимости честно разделить наследство между не терпящими друг друга родственниками.

Перевод статуса совместной недвижимости в общедолевую собственность позволяет решить многие спорные вопросы в рамках жилищного права. Некоторые дальновидные люди проводят эту процедуру заранее, что облегчает их положение при внезапном наступлении неприятных обстоятельств.