|
Из последних проектов выбираю наиболее подходящий по мощности котельной, типу котлов и району строительства, привожу стоимость к базовой на 01.01.2001 г., добавляю 10% на непредвиденные расходы (составление сметных расчетов на предпроектной стадии) и от полученной суммы спокойно считаю проект. В стоимости проектных работ расхождение (проверяла!) получается несущественное, а для строительства самой котельной будет значительное расхождение, но тут много зависит от природных и экономических факторов при проектировании оборудования. Строительно-архитектурная часть, КМ, КМЖ, и пр. как правило разнятся мало от проекта к проекту, и для этих разделов можно смело применять расчет по стоимости объектов-аналогов, а вот технологическое оборудование при изменении даже 1 параметра сильно может отличаться по цене даже при прочих равных условиях.
, плюсом пошла только стоимость специального оборудования , но мы сразу говорили, что оборудование не считали, незнали стоимости. | Согласно п. 4.5 Правил Сметного портала запрещено размещение материалов попадающих под действие Статьи 1259 и Статьи 1270 ГК РФ, на которые распространяются авторские права правообладателя, без согласования с ним. В случае обнаружения материалов нарушающих права правообладателя просим сообщить через форму обратной связи. | ||
 |
Семушин А.А. |  |
 |
 |
 |
Определение стоимости строительства по объектам-аналогам
Если для целей составления сметы по проекту отсутствуют необходимые укрупненные сметные нормативы стоимости строительных работ, то на стадии предпроектной разработки могут использоваться стоимостные показатели объектов-аналогов. Они берутся из смет на строительные работы по тем объектам, которые были построены или спроектированы ранее. Здесь используются показатели стоимости, которые разрабатываются на укрупненные измерители строительных объектов:
- 1 кубометр строительного объема;
- 1 квадратный метр площади;
- 1 тонна оборудования;
- 1 километр длины инженерных сетей и так далее.
Анализ стоимостных показателей для большого числа построенных в России объектов позволил составить справочник «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам». Он сокращенно называется УПБС-2001 и используется в работе инженеров-сметчиков и оценщиков. Его можно использовать при расчете сметной стоимости строительства на нескольких стадиях:
- обоснование инвестиций;
- планирование капитальных вложений;
- подготовка подрядных конкурсов.
Для объектов-аналогов предусмотрено наличие современных проектно-конструктивных и организационно-технологических решений. Стоимость, которая определена в УПБС-2001, включает в себя стоимость, уплачиваемую за строительно-монтажные работы, оборудование, мебель, прочие работы и затраты.
Если предполагается разработка сметы по объекту-аналогу, то при выборе его необходимо соблюдение максимального соответствия характеристик проектируемого или аналогичного объекта по нескольким признакам:
- конструктивно-планировочное решение;
- производственно-технологическое назначение;
- функциональное назначение.
Чтобы учесть при подготовке смет для аналогов отклонения в проектных решениях некоторых конструктивных элементов зданий и видов работ (например, характер отделки, конструкция пола или кровли) необходимо выполнить корректировку показателей. Для этого используются удельные веса цены конструктивных элементов, которые берутся из справочника.
Для укрупненных показателей стоимости и показателей по объектам-аналогам должна выполняться привязка к условиям возведения того здания или сооружения, которое оценивается. Процедура привязки заключается в том, что корректируются стоимостные показатели в зависимости от природно-климатических особенностей и уровня цен в районе проведения строительных работ.
Природно-климатические условия возведения строительных объектов при составлении сметы по объекту-аналогу учитываются в проектных решениях несущих и ограждающих конструкций, а также фундаментов. Если строительство планируется вести в районе с сейсмической активностью, то здесь при расчете сметы на строительство дома необходимо использовать отдельные поправки, размеры которых берутся с опорой на имеющийся опыт.
При возведении зданий промышленного назначения в их строительной части удорожание материалов в смете обычно рассчитывается с использованием следующих коэффициентов:
- 1,04 — при сейсмичности 7 баллов;
- 1,05 — 8 баллов;
- 1,08 — 9 баллов.
Территориальные различия, существующие в уровне цен на строительные работы в конкретном регионе, учитываются за счет использования поправочных коэффициентов к стоимости, которая определена по показателям базовых цен (обычно в качестве базы для составления смет по объектам-аналогам используется Московская область).
Пересчет базисной стоимости в текущий уровень цен осуществляется с использованием индексов по элементам сметной стоимости в строительстве, среди которых строительно-монтажные работы, приобретение мебели, оборудования и инвентаря и прочие расходы.
Как известно, с 1 июля 2021 года вступили в силу одновременно два изменения и дополнения к СНБ в редакции 2020 года. В таблице ниже видно, сколько норм и расценок было добавлено или актуализировано за все время существования этой базы.
Таким образом, с 1 июля 2021 года сметную документацию по объектам, финансируемым из бюджетной и «околобюджетной» систем, нужно составлять с применением ГЭСН и ФЕР редакции 2020 года, включающими 7 изменений. И, очень вероятно, этими изменениями дело не ограничится. Что же делать сметчику при появлении очередной версии базы?
Предлагаем простой и последовательный алгоритм действий:
1. Новые сметы составляем сразу в новой базе.
2. По уже составленным или находящимся в работе сметам выясняем, нужно ли переводить их в новую базу. Решение зависит от нескольких факторов, в том числе от источника финансирования, необходимости проверки на достоверность, условий, указанных в задании на проектирование (техническом задании) и т.д.
3. Если нужно переводить – знакомимся с изменениями только в тех сборниках, которые использовались при составлении этих смет, чем значительно экономим себе время.
4. Переводим сметы в новую базу и не забываем при этом, что с 1 июля нужно применять новые НР и СП.
5. При заключении новых договоров учитываем высокую вероятность дополнительной работы (а значит и дополнительной стоимости) – пересчета смет в другую базу.
Об этих изменениях и многих других подробно рассказывали на вебинаре «Важные новости ценообразования» 27 июля.
Смотрите запись вебинара.
Главный вывод, который сделали – покой нам только снится! Реформа сметного ценообразования идет полным ходом, и изменения нарастают как снежный ком. Поэтому просто жизненно необходимым для сметчика становится навык своевременно и последовательно разбираться в руководящих документах.
Изучайте срочно новую Методику 421/пр, если вы еще не успели этого сделать. В неё уже внесены изменения. Таким образом, к сметам по старой МДС 35, которые все ещё в ходу, и к сметам по новой методике 421/пр, добавятся сметы по новым изменениям 258/пр. Как тут не запутаться и не растеряться!
Выход один – разбираться с каждыми изменениями сразу после утверждения, не откладывая на потом, чтобы успеть уложить новые правила в голове до того, как их станут исправлять, а потом – исправлять исправленное…
Узнать, что изменила в составлении смет Методика 421/пр, вам помогут видеоуроки:
Методика 421/пр и локальная смета: как избежать трудностей
Методика 421/пр и конъюнктурный анализ цен: правда жизни
Методика 421/пр и РИК: как составить смету сегодня
В честь Дня строителя с 1 по 15 августа уроки можно будет пройти с 50% скидкой!
Не откладывайте на потом, чтобы работать уверенно и спокойно!
Объектные сметные расчеты (сметы)
4.33. Объектные сметные расчеты (сметы) рекомендуется составлять в текущем уровне цен по образцу N 3, приведенному в приложении N 2 к настоящей Методике, на объекты в целом путем суммирования данных локальных сметных расчетов (смет) с группировкой работ и затрат по соответствующим графам сметной стоимости “строительных работ”, “монтажных работ”, “оборудования, мебели и инвентаря”, “прочих затрат”.
С целью определения полной стоимости объекта, необходимой для расчетов за выполненные работы между заказчиком и подрядчиком, в конце объектной сметы к стоимости строительных и монтажных работ, определенной в текущем уровне цен, рекомендуется дополнительно включать средства на покрытие лимитированных затрат, в том числе:
на удорожание работ, выполняемых в зимнее время, стоимость временных зданий и сооружений и другие затраты, включаемые в сметную стоимость строительно-монтажных работ и предусматриваемые в составе главы “Прочие работы и затраты” сводного сметного расчета стоимости строительства, – в соответствующем проценте для каждого вида работ или затрат от итога строительно-монтажных работ по всем локальным сметам либо в размерах, определяемых по расчету;
часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренного в сводном сметном расчете, с учетом размера, согласованного заказчиком и подрядчиком для включения в состав твердой договорной цены на строительную продукцию.
При расчетах между заказчиком и подрядчиком за фактически выполненные объемы работ эта часть резерва подрядчику не передается, а остается в распоряжении заказчика. В этом случае объемы фактически выполняемых работ фиксируются в обосновывающих расчеты документах, в том числе и тех работ, которые дополнительно могут возникать при изменении заказчиком в ходе строительства ранее принятых проектных решений.
4.34. В тех случаях, когда стоимость объекта определена по одной локальной смете, объектная смета не составляется. При этом роль объектной сметы выполняет локальная смета, в конце которой включаются средства на покрытие лимитированных затрат в том же порядке, что и для объектных смет. При совпадении понятий объекта и стройки в сводный сметный расчет стоимости строительства включаются также данные из локальных смет.
При составлении на один и тот же вид работ двух или более локальных сметных расчетов (смет) эти расчеты (сметы) объединяются в объектный сметный расчет (смету) в одну строку под общим названием.
4.35. В объектном сметном расчете (смете) построчно и в итоге приводятся показатели единичной стоимости на 1 м3 объема, 1 м2 площади зданий и сооружений, 1 м протяженности сетей и т.п.
4.36. За итогом объектного сметного расчета (сметы) справочно показываются возвратные суммы, которые являются итоговым результатом возвратных сумм, предусмотренных локальными сметными расчетами (сметами).
4.37. При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий (организаций) торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания объектные сметные расчеты (сметы) рекомендуется составлять отдельно для жилых зданий и предприятий (организаций). Распределение стоимости общих конструкций и устройств между жилой частью здания и встроенным (пристроенным) помещением рекомендуется производить с использованием Примерного состава затрат и их отнесения на сметную стоимость жилищного строительства (Приложение N 4).
Допускается составление одного сметного расчета (сметы) с выделением за его (ее) итогом стоимости жилой части здания, встроенных и пристроенных помещений.
4.38. Объектные сметные расчеты могут составляться с использованием укрупненных сметных нормативов (показателей), а также стоимостных показателей по объектам-аналогам. Единица измерения, к которой приводится стоимость объекта-аналога, должна наиболее достоверно отражать конструктивные и объемно-планировочные особенности объекта.
Выбор аналога осуществляется на основе строящихся или построенных объектов, сметы которых составлены по рабочим чертежам. При выборе аналога обеспечивается максимальное соответствие характеристик проектируемого объекта и объекта-аналога по производственно-технологическому или функциональному назначению и по конструктивно-планировочной схеме. С этой целью анализируется сходство объекта-аналога с будущим объектом, вносятся в стоимостные показатели объекта-аналога требуемые коррективы в зависимости от изменения конструктивных и объемно-планировочных решений, учитываются особенности, зависящие от намечаемого технологического процесса, а также отдельно делаются поправки по уровню стоимости для района строительства.
4.39. До введения в действие новой номенклатуры укрупненных показателей базисной стоимости строительства и сборников цен на оборудование, изделия и конструкции, а также оптовых цен типовых наборов инструмента, оборудования и инвентаря производственных объектов и зданий общественного и административного назначения допускается использование укрупненных показателей базисной стоимости, а также соответствующих ценников сметно-нормативной базы 1984 (1991) гг. с приведением ее в текущий уровень цен методом индексации.
4.40. Образец оформления ведомости объектов, входящих в пусковой комплекс, приведен в приложении N 2 (образец N 6).
Для расчета стоимости сметы используется четыре вида расходов: на материалы, эксплуатацию механизмов и машин, оплату труда рабочим, а также строительно-монтажные работы. Чтобы получить максимально точный результат сметчики прибегают к использованию стандартных методов калькуляции. К их числу относится аналоговый способ расчета сметы, который имеет свои особенности и принцип вычисления.
Определение метода
Он представляет собой уникальную технику калькулирования стоимости строительных работ посредствам индексирования и задействования расчетных коэффициентов к прежде сформированным расходным ведомостям по объектам-аналогам. Данный метод может быть использован на разных этапах исполнения проекта, среди которых разработка тендерной документации, инвесторской сметы и технико-экономического обоснования.
Более того, аналоговый способ расчета будет полезен в тот момент, когда еще доступны к употреблению удельные укрупненные нормативы цены. Стоит отметить, что при формировании сметы стоимость реализации строительного проекта должна быть указана в базисном и текущем уровне цен.
Расчет сметной стоимости аналоговым методом
Рассматриваемый способ разработки будет актуален для применения на начальной стадии инвестиционного цикла. Расчет производится на основании стоимостных показателей постройки, которая была ранее возведена или запланированного аналогичного объекта. Для калькуляции принято использовать схему, предназначенную для получения сметной стоимости в текущем уровне цен:
С помощью данной схемы можно провести предварительный анализ будущих затрат на стадии проектирования. Стоит учитывать, что для сопоставления должны использоваться строительные объекты, идентичные по конструктивным параметрам и технологическому назначению.
В заключении стоит отметить, что расчет сметной стоимости является основанием для определения размера инвестирования в строительный проект. К сожалению, в период неустойчивой экономической политики в России для расчета сметной документации специалисты применяют базисно-индексный и ресурсный метод калькуляции. Именно поэтому аналоговый способ используется крайне редко.
