Как составить смету при текущем ремонте

Порядок определения стоимости текущего ремонта

МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
ЖИЛЫХ ДОМОВ, ОБЪЕКТОВ КОММУНАЛЬНОГО
И СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

РАЗРАБОТАНО: ГП “Информационное научно-производственное агентство” (ИНПА) совместно с Управлением совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России.

РЕКОМЕНДОВАНО к применению письмом Госстроя РФ от 12 ноября 1997 года N ВБ-20-254/12.

Методическое пособие предназначено для определения сметной стоимости капитального и текущего ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Пособие включает в себя: примеры составления локальных, объектных и сводных сметных расчетов ресурсным и базисно-индексным методом, “Сборник сметных норм на строительство временных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ”, “Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время”.

Предназначено для широкого круга специалистов.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящее пособие содержит общие методические рекомендации по определению сметной стоимости капитального ремонта объектов жилищно-гражданского назначения и реконструкции.

Капитальный ремонт жилых и общественных зданий — это особый, наиболее сложный и трудоемкий вид строительных работ. Технология ремонтно-строительных работ значительно отличается от технологии строительно-монтажных работ по возведению новых зданий и сооружений. Эти специфические особенности в определенной мере находят свое отражение в ценообразовании и определении сметной стоимости капитального ремонта.

Система планово-предупредительного ремонта жилых домов и объектов социального назначения представляет собой комплекс взаимоувязанных организационных и технических мероприятий по проведению текущего и капитального ремонтов с регламентированной последовательностью и периодичностью, направленных на обеспечение их эксплуатационных показателей в пределах действующих нормативов установленного срока службы. Перечень действующих документов приведен в приложении 3.

Предупредительный ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Предупредительный (текущий) ремонт проводят за счет доходов жилищно-эксплуатационных организаций, т.е. за счет квартирной и арендной платы, сборов с арендаторов на эксплуатационные расходы и пр.

Средние затраты на предупредительный (текущий) ремонт должны быть в пределах 0,75-1% восстановительной стоимости домов.

Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением.

Периодичность проведения капитальных ремонтов определяется в соответствии с действующими инструкциями по проведению планово-предупредительных ремонтов, разрабатываемыми и вводимыми в действие с учетом требований правил и инструкций соответствующих органов государственного надзора. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливаются исходя из технического состояния и конструктивных особенностей объектов.

В состав капитального ремонта включаются также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.

Капитальный ремонт подразделяется на:

комплексный капитальный ремонт (ККР), охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ;

выборочный капитальный ремонт (ВКР), охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.

Комплексный капитальный ремонт (ККР) является основным видом ремонта.

Кроме того, в зависимости от технического состояния зданий и сооружений, их планировки и степени благоустройства могут проводиться следующие ремонтные работы:

капитальный ремонт, предусматривающий в основном замену систем инженерного оборудования;

выборочный капитальный ремонт, при котором производятся необходимые срочные работы, которые не могут быть приурочены к очередному плановому ремонту, в том числе ремонт кровли, фасада, инженерного оборудования;

аварийный ремонт выполняется для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций, вызванных стихийными бедствиями;

охранно-поддерживающий ремонт производится в ветхих домах, которые в ближайшее время не могут быть снесены.

Реконструкция жилых зданий включает в себя перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей (число и площадь квартир, строительный объем и общая площадь).

При реконструкции, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, могут выполняться надстройки, пристройки, встройки, повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей, а также осуществляться мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий и благоустройство территорий.

Под реконструкцией понимают также и изменение назначения здания (например, переустройство административного здания под поликлинику).

Основным документом, характеризующим техническое состояние здания и отражающим необходимость капитального ремонта, является технический паспорт, составленный на каждое здание и земельный участок.

Техническую документацию на капитальный ремонт и повышение благоустройства жилых и общественных зданий составляет проектная организация, имеющая право и лицензию на проведение подобных работ.

Капитальный ремонт осуществляют только по утвержденным проектам и сметам. Если по характеру ремонтных работ не требуется изготовление рабочих чертежей (замена кровли, ремонт фасадов и др.), разрешается финансировать капитальный ремонт по утвержденным сметам или расцененным описям работ.

Проектная документация на капитальный ремонт должна иметь в своем составе:

задание на проектирование от заказчика;

заключение проектной организации и заказчика о техническом состоянии здания;

техническое заключение об инженерно-геологических условиях площадки здания;

генеральный план застройки участка;

поэтажные планы и разрезы;

планы, разрезы несущих конструкций;

фасады с отмостками;

рабочую документацию по инженерному оборудованию;

основные положения по организации работ (проект организации капитального ремонта) — при комплексном капитальном ремонте.

В проект организации капитального ремонта (ПОКР) необходимо включать:

календарный план капитального ремонта;

строительный генеральный план;

ведомость объемов основных ремонтно-строительных, монтажных и специальных работ;

ведомость потребности в основных строительных конструкциях, материалах и оборудовании;

график потребности в основных строительных машинах;

график потребности в рабочих;

2. СОСТАВ СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

Для определения сметной стоимости капитального ремонта предприятий, зданий, сооружений или их очередей составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др.

Локальные сметы являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД) или рабочих чертежей.

Локальные сметные расчеты составляются также на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или на общеплощадочные работы, если объемы работ и размеры затрат окончательно не определились и подлежат уточнению, как правило, на основании РД.

Локальные сметные расчеты на капитальный ремонт составляются на основе:

— задания на разработку проектно-сметной документации;

— результатов механического обследования зданий;

— описи работ на капитальный ремонт объекта;

— действующих сметных нормативов и показателей на виды ремонта, а также свободных (рыночных) цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения и услуги.

Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль (плановые накопления).

Локальные сметные расчеты (сметы) составляются, как правило, по рекомендуемым Госстроем России формам.

Объектные сметы объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет и являются сметными документами, на основе которых формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.

Объектные сметные расчеты объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных сметных расчетов и локальных смет и подлежат уточнению, как правило, на основе РД.

Сводные сметные расчеты стоимости капитального ремонта предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Сводка затрат — это сметный документ, определяющий стоимость капитального ремонта предприятий, зданий, сооружений или их очередей, если предусматривается ремонт группы домов и домов со встроенными помещениями. При этом в отдельный вид работ могут выделяться наружные сети, общие для группы домов.

Сводкой затрат могут объединяться два и более сводных сметных расчета стоимости капитального ремонта.

3. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ И СМЕТНОГО
НОРМИРОВАНИЯ В КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

При составлении сметной документации на капитальный ремонт объектов жилищно-гражданского назначения применяются общие с капитальным строительством принципы сметного ценообразования.

В условиях рыночных отношений стоимость ремонта определяется инвестором (заказчиком) и подрядчиком на равноправной основе в процессе заключения договора подряда (контракта) на капитальный ремонт зданий и сооружений.

Цена каждого объекта ремонта определяется сметой (расцененной описью работ), составляемой по установленным для капитального ремонта нормам, тарифам и расценкам.

При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие основные методы определения стоимости:

Источник

Как УО составить смету расходов на текущий ремонт общего имущества

Вместе с Алексеем Барейша, ведущим инженером «РосКвартала» разбираемся, как составить и оформить смету расходов на текущий ремонт общего имущества в МКД и какие типичные ошибки совершают управляющие домами при этом.

Провести плановый осмотр общего имущества собственников и составить дефектную ведомость

В новом выпуске онлайн-журнала «PROПлан» его ведущий Алексей Барейша разобрал вопрос составления сметы расходов на текущий ремонт и дефектных ведомостей. Он разобрал, когда они формируются, какую информацию необходимо внести в смету, кто может грамотно составить документ и на что УО обратить внимание, если она делает это сама:

Перед тем, как приступить непосредственно к формированию сметы расходов на текущий ремонт, УО проводит плановый осмотр общего имущества МКД. По итогам такого осмотра составляется смету и дефектную ведомость.

В ведомость компания вносит все неисправности, которые обнаружила во время осмотра. Затем выбирает из неё те дефекты и нарушения, которые сможет устранить в этом году в рамках текущего ремонта, исходя из бюджета и серьёзности повреждений конструкций.

Учесть в смете все необходимые работы по текущему ремонту и их стоимость, в том числе доставку и демонтаж

1. Необходимые работы и их цена, в том числе за демонтаж.

1. Вид материалов, их стоимость и цена их доставки.
2. Общая сметная стоимость ремонта.
3. Печати и подписи сторон.

Сторонами в таком случае являются УО как заказчик и подрядная организация как исполнитель работ. Если управляющая организация выполняет работы собственными силами, то она будет и заказчиком, и исполнителем. Смету на текущий ремонт подписывает и утверждает главный бухгалтер и руководитель организации либо председатель ТСЖ или кооператива.

УО обязательно нужно вынести документ на утверждение на общем собрании собственников или членов ТСЖ или кооператива. Если этого не сделать, то управляющая организация проведёт несогласованные на ОСС работы за свой счёт.

Изучить расценки на ремонт или обратиться к подрядной организации для составления сметы

• подрядная организация,
• бухгалтерия и экономисты УО,
• правление ТСЖ или кооператива.

В квалифицированную сметную службу есть смысл обратиться, если в компании нет специалистов-сметчиков или если смета, подготовленная подрядчиков, вас не устраивает.

Если решите составить смету на текущий ремонт самостоятельно, сначала изучите территориальные единичные расценки в строительстве на различные виды работ (ТЕР). Где их найти, узнайте из видеоролика.

Следовать рекомендациям эксперта, чтобы избежать ошибок

Отдельно Алексей Барейша остановился на нюансах составления сметы расходов на текущий ремонт. На них нужно обратить внимание ещё до начала формирования документа, чтобы не допустить ошибок.

Например, эксперт советует дополнительно заложить в смету около 20% от полной стоимости ремонта на непредвиденные расходы: часто приходится добавлять новые работы в процессе ремонта, что может привести к превышению бюджета и перерасходу.

В смете подробно прописывайте, детализируйте работы. Пишите не «покраска стен подъезда», а все этапы этого процесса: ошкуривание старой краски, грунтовка, выравнивание, шпаклёвка, покраска первым слоем и т.д..

Важно в смете правильно указать наименование работы, а также корректно рассчитать количество необходимых материалов. Например, при включении в смету «Установки входной двери в подъезд» укажите затраты на демонтаж старой двери, доборы для новой. Всё это необходимо предусмотреть в смете.

Обязательно учтите в общей стоимости работ цену за доставку материалов к месту ремонта. Если за подъём новых окон на 9 этаж придётся доплатить доставщикам, это должно быть отражено в смете на текущий ремонт. Другие советы и рекомендации вы узнаете из видео онлайн-журнала.

Есть вопросы по составлению сметы? Оставляйте их в комментариях к статье, а также подписывайтесь на YouTube-канал Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью «Р1» и следите за обновлениями. Эксперты объединения в своих онлайн-журналах отвечают на сложные вопросы в работе по управлению многоквартирными домами.

Источник

I.4 Порядок определения стоимости текущего ремонта.

1.4.1 При производстве текущего ремонта следует применять принцип ценообразования и порядок оплаты выполненных работ, предусмотренные нормативными и правовыми документами ценообразования, как для капитального ремонта.

1.4.2. Стоимость текущего ремонта (цена) определяется на основе государственных сметных норм и расценок, которые обеспечивают возмещение экономически обоснованных издержек и получение прибыли в размерах, необходимых для внесения налоговых платежей и образования фондов предприятия.

1.4.3 Для определения стоимости текущего ремонта многоквартирных домов разрабатывается сметная документация на основании Ведомости объемов работ, составленной по итогу обследования и ведомости дефектов конструктивного элемента здания.

В составе проектной документации приводятся два раздела: раздел первый — пояснительная записка с исходными данными для текущего ремонта и раздел второй — смета на текущий ремонт. Ведомости объемов работ обязательно прикладываются к сметной документации как часть проектной документации на текущий ремонт.

1.4.4. В пояснительной записке к сметной документации содержится следующая информация:

— сведения о месте расположения объекта;

— перечень сборников и каталогов сметных нормативов, принятых для составления сметной документации;

— обоснование особенностей определения сметной стоимости работ, в том числе полная информация о принятых в сметной документации коэффициентах, ссылки на нормативы, по которым приняты накладные расходы и сметная прибыль, другие сведения о порядке определения сметной стоимости текущего ремонта.

1.4.5 Сметная документация составляется ресурсным методом (ресурсно-индексным методом, в случае наличия разработанных индексов изменения сметной стоимости на каждую единичную расценку).

1.4.6 Сметная документация разрабатывается в двух уровнях цен — в базисном уровне на 01.01.2000г. по сметно-нормативной базе Владимирской области с учетом изменений и дополнений, утвержденных в установленном порядке на период разработки сметной документации, и в текущем уровне цен с учетом следующих положений:

· уровень оплаты труда определяется на основании «Отраслевого тарифного Соглашения в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации на 2014 -2016 годы», зарегистрированный в Роструде 1 октября 2013 г., регистрационный номер 230/14-16 (далее Соглашение). В соответствии с Приложением 2 п. 8 для ремонтно-строительных организаций, осуществляющих капитальный ремонт жилищного фонда и другие работы в жилищно-коммунальном хозяйстве устанавливается минимальная месячная тарифная ставка рабочего 1 разряда на 01.01.2014 г. в размере 7056 руб. Для расчета сметной стоимости в текущем уровне цен по текущему ремонту жилищного фонда формируется стоимость оплаты труда для применения к трудозатратам государственных сметных нормативов (ГЭСН). Сметно-нормативная база Российской Федерации сформирована в соответствии с Постановлением от 17.09.1986 г № 1115 и имеет 6 разрядную тарифную сетку по рабочим профессиям.

Величина месячного размера (фонда) оплаты труда определяется с учетом следующих положений Соглашения:

п. 2.8.2.1 – доплата (надбавка) к тарифным ставкам стимулирующего и (или) компенсирующего характера, формирования средств на дополнительные и очередные отпуска в размере 27,15%;

п. 2.8.2.4. – премия по итогам работы за год (3,96 должностного оклада за год);

2.8.2.5. ежемесячное вознаграждение за выслугу лет в размере 15% тарифной составляющей.

Величина размера оплаты труда рабочего 1 разряда с учетом надбавок и премиальных выплат составляет: 7056 х1,2715+(7056х3,96)/12 + 7056х0,15=12358,72 рублей в месяц

Размер фонда оплаты труда по разрядам работ, для включения в расчет сметной документации на текущий ремонт жилищного фонда, в уровне цен 1 квартала 2014 года при среднегодовой продолжительности фонда рабочего месяца (при 40 часовой рабочей неделе) – 164,17 часов.

Разряды оплаты труда	Фонд оплаты труда, руб. в месяц	Часовой размер оплаты труда, руб. час
12358,72	75,28
13407,76	81,67
14662,02	89,31
16535,20	100,72
19061,78	116,11
22207,28	135,27

Ежеквартальная индексация уровня оплаты труда устанавливается в соответствии с индексом изменения потребительских цен, на основании данных территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Владимирской области.

· стоимость материалов принимается не выше уровня цен, которые установлены для бюджетных объектов области на данный календарный период (квартал) и введены для использования организацией субъекта РФ, отвечающей за мониторинг текущих цен, согласование уровня текущих цен на материалы-представители с Минрегионом РФ и которая разрабатывает индексы по видам строительства по ресурсно-технологическим моделям Минрегиона РФ (данные Регионального центра ценообразования в строительстве по Владимирской области).

· текущая стоимость машино-часа машин и механизмов принимается по данным РЦЦС, определенной с учетом уровня оплаты труда для объектов ЖКХ и при капитальном и текущем ремонте многоквартирных жилых домов.

1.4.7. Сметная документация на текущий ремонт составляется в ценах, сложившихся ко времени ее составления в соответствии с МДС81-35.2004 в части, не противоречащей Положению о составе разделов проектной документации.

Если сметная документация на текущий ремонт состоит только из одной локальной сметы, то сводный и объектный сметный расчет не составляется, а лимитированные и прочие затраты учитываются в конце локального сметного расчета (локальной сметы).

1.4.8. Согласно МДС 81-35.2004 пункта 4.7 раздела IV, в локальные сметы на ремонтные работы рекомендуется включать коэффициенты, применяемые к аналогичным работам в новом строительстве, учитывающие особенности технологии производства ремонтных работ: к нормам затрат труда основных рабочих К=1,15, к нормам времени эксплуатации машин К=1,25.

Для учета влияния условий производства ремонтных работ применяются коэффициенты, указанные в таблице 3 Приложения N 1 МДС 81-35.2004, а именно:

а) в локальных сметах на ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт лифтовых шахт — по пункту 2;

б) в локальных сметах на ремонт крыш: сложных — по пункту 11.2, простых — коэффициенты не применяются;

в) в локальных сметах, на ремонт подвальных помещений, при наличии стесненных условий — по пункту 2, при их отсутствии коэффициенты не применяются;

г) в локальных сметах на ремонт фасадов — по пункту 11.1;

е) в локальных сметах на ремонт подъездов (отделка и окраска стен, потолков, полов) по пункту 2

1.4.9. Применение нормативов накладных расходов в локальных сметах рекомендовано в соответствии с МДС81-33.2004 и письма Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 31 января 2005 года N ЮТ-260/06 “О порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве”. При расчете сметной стоимости в текущем уровне цен к нормам накладных расходов применяется понижающий коэффициент 0,85. в соответствии с письмом Госстроя РФ от 27.11.2012 г № 2536-ИП/12/ГС. При расчете сметной документации, разрабатываемой для подрядной организации, работающей по упрощенной системе налогообложения, применяется дополнительно понижающий коэффициент 0,94.

1.4.10. Сметная прибыль образуется в соответствии с МДС 81-25.2001 и письма Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 18 ноября 2004 года N АП-5536/06 “О порядке применения нормативов сметной прибыли в строительстве”. При расчете сметной стоимости в текущем уровне цен к нормам сметной прибыли применяется понижающий коэффициент 0,80 в соответствии с письмом Госстроя РФ от 27.11.2012 г № 2536-ИП/12/ГС. При расчете сметной документации, разрабатываемой для подрядной организации, работающей по упрощенной системе налогообложения, применяется дополнительно понижающий коэффициент 0,90.

1.4.11. За итогом локальной сметы рекомендуется учитывать средства на покрытие затрат по уплате налога на добавленную стоимость (НДС).

1.4.12.При составлении сметной документации для подрядных организаций, работающий по упрощенной системе налогообложения, за итогом локальной сметы учитываются затраты по уплате НДС за материалы. Размер компенсации подрядчику за разницу в стоимости материалов с учетом НДС и стоимости материалов, учтенных в смете без учета НДС, определяется в соответствии с письмом Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 06.10.2003 г № НЗ-6292/10..

При расчете следует учитывать затраты по уплате НДС за материалы и эксплуатацию машин:

· от стоимости материалов в размере 18%;

· от суммы затрат на эксплуатацию машин (без суммы оплаты труда машинистов) в размере 18%;

· от суммы накладных расходов с учетом доли затрат на материалы в постатейной структуре накладных расходов в размере 17,12% (см. НДС 81-33.2004 приложение 8 итог по графе 5);

· от суммы сметной прибыли с учетом доли затрат на материалы в постатейной структуре сметной прибыли в размере 15%.

I.5. Расчет планируемых затрат на 1 м2 общей площади жилых и нежилых помещений на текущий ремонт общего имущества в многоквартирных жилых домах.

1.5.1.. Формирование исходных данных для расчета ставок планового расхода на планируемый период производится на основе данных о расходах на текущий ремонт общего имущества в многоквартирных жилых домов в год.

1.5.2. Данные о расходах на текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах определяются исходя из:

— утвержденном, в установленном порядке, перечне видов работ, для целей формирования планируемых затрат по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего на праве общей собственности собственникам помещений в многоквартирном доме ;

— степени технической оснащенности многоквартирного дома;

— расчета планируемых затрат по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с применением укрупненных норм или расчета смет с применением единичных расценок, веденных в действие на территории области в установленном порядке..

1.5.3. При изменении состава и (или) периодичности выполнения работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, исходные данные о расходах подлежат пересмотру и соответственно пересчитываются на планируемый период.

1.5.4. При изменении перечня расходов, учитываемых в расчетах на проведение текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, принимаемых в качестве исходных, вносятся соответствующие изменения и производится пересчет затрат с учетом согласованных действий с собственниками общего имущества.

1.5.5. Затраты на текущий ремонт зданий устанавливаются с учетом всего комплекса работ, указанного в перечне работ текущего ремонта. Расчетная величина затрат на текущий ремонт дифференцируется в соответствии с объемом и качеством их выполнения.

Источник

Порядок определения стоимости текущего ремонта

МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
ЖИЛЫХ ДОМОВ, ОБЪЕКТОВ КОММУНАЛЬНОГО
И СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

РАЗРАБОТАНО: ГП “Информационное научно-производственное агентство” (ИНПА) совместно с Управлением совершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительстве Госстроя России.

РЕКОМЕНДОВАНО к применению письмом Госстроя РФ от 12 ноября 1997 года N ВБ-20-254/12.

Методическое пособие предназначено для определения сметной стоимости капитального и текущего ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Пособие включает в себя: примеры составления локальных, объектных и сводных сметных расчетов ресурсным и базисно-индексным методом, “Сборник сметных норм на строительство временных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ”, “Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время”.

Предназначено для широкого круга специалистов.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Настоящее пособие содержит общие методические рекомендации по определению сметной стоимости капитального ремонта объектов жилищно-гражданского назначения и реконструкции.

Капитальный ремонт жилых и общественных зданий — это особый, наиболее сложный и трудоемкий вид строительных работ. Технология ремонтно-строительных работ значительно отличается от технологии строительно-монтажных работ по возведению новых зданий и сооружений. Эти специфические особенности в определенной мере находят свое отражение в ценообразовании и определении сметной стоимости капитального ремонта.

Система планово-предупредительного ремонта жилых домов и объектов социального назначения представляет собой комплекс взаимоувязанных организационных и технических мероприятий по проведению текущего и капитального ремонтов с регламентированной последовательностью и периодичностью, направленных на обеспечение их эксплуатационных показателей в пределах действующих нормативов установленного срока службы. Перечень действующих документов приведен в приложении 3.

Предупредительный ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Предупредительный (текущий) ремонт проводят за счет доходов жилищно-эксплуатационных организаций, т.е. за счет квартирной и арендной платы, сборов с арендаторов на эксплуатационные расходы и пр.

Средние затраты на предупредительный (текущий) ремонт должны быть в пределах 0,75-1% восстановительной стоимости домов.

Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением.

Периодичность проведения капитальных ремонтов определяется в соответствии с действующими инструкциями по проведению планово-предупредительных ремонтов, разрабатываемыми и вводимыми в действие с учетом требований правил и инструкций соответствующих органов государственного надзора. Межремонтные сроки и объемы ремонтов устанавливаются исходя из технического состояния и конструктивных особенностей объектов.

В состав капитального ремонта включаются также работы, по характеру относящиеся к текущему ремонту, но выполняемые в связи с производством капитального ремонта.

Капитальный ремонт подразделяется на:

комплексный капитальный ремонт (ККР), охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ;

выборочный капитальный ремонт (ВКР), охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.

Комплексный капитальный ремонт (ККР) является основным видом ремонта.

Кроме того, в зависимости от технического состояния зданий и сооружений, их планировки и степени благоустройства могут проводиться следующие ремонтные работы:

капитальный ремонт, предусматривающий в основном замену систем инженерного оборудования;

выборочный капитальный ремонт, при котором производятся необходимые срочные работы, которые не могут быть приурочены к очередному плановому ремонту, в том числе ремонт кровли, фасада, инженерного оборудования;

аварийный ремонт выполняется для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций, вызванных стихийными бедствиями;

охранно-поддерживающий ремонт производится в ветхих домах, которые в ближайшее время не могут быть снесены.

Реконструкция жилых зданий включает в себя перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей (число и площадь квартир, строительный объем и общая площадь).

При реконструкции, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм, могут выполняться надстройки, пристройки, встройки, повышение уровня инженерного оборудования, включая строительство наружных сетей, а также осуществляться мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий и благоустройство территорий.

Под реконструкцией понимают также и изменение назначения здания (например, переустройство административного здания под поликлинику).

Основным документом, характеризующим техническое состояние здания и отражающим необходимость капитального ремонта, является технический паспорт, составленный на каждое здание и земельный участок.

Техническую документацию на капитальный ремонт и повышение благоустройства жилых и общественных зданий составляет проектная организация, имеющая право и лицензию на проведение подобных работ.

Капитальный ремонт осуществляют только по утвержденным проектам и сметам. Если по характеру ремонтных работ не требуется изготовление рабочих чертежей (замена кровли, ремонт фасадов и др.), разрешается финансировать капитальный ремонт по утвержденным сметам или расцененным описям работ.

Проектная документация на капитальный ремонт должна иметь в своем составе:

задание на проектирование от заказчика;

заключение проектной организации и заказчика о техническом состоянии здания;

техническое заключение об инженерно-геологических условиях площадки здания;

генеральный план застройки участка;

поэтажные планы и разрезы;

планы, разрезы несущих конструкций;

фасады с отмостками;

рабочую документацию по инженерному оборудованию;

основные положения по организации работ (проект организации капитального ремонта) — при комплексном капитальном ремонте.

В проект организации капитального ремонта (ПОКР) необходимо включать:

календарный план капитального ремонта;

строительный генеральный план;

ведомость объемов основных ремонтно-строительных, монтажных и специальных работ;

ведомость потребности в основных строительных конструкциях, материалах и оборудовании;

график потребности в основных строительных машинах;

график потребности в рабочих;

2. СОСТАВ СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ

Для определения сметной стоимости капитального ремонта предприятий, зданий, сооружений или их очередей составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др.

Локальные сметы являются первичными сметными документами и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД) или рабочих чертежей.

Локальные сметные расчеты составляются также на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или на общеплощадочные работы, если объемы работ и размеры затрат окончательно не определились и подлежат уточнению, как правило, на основании РД.

Локальные сметные расчеты на капитальный ремонт составляются на основе:

— задания на разработку проектно-сметной документации;

— результатов механического обследования зданий;

— описи работ на капитальный ремонт объекта;

— действующих сметных нормативов и показателей на виды ремонта, а также свободных (рыночных) цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения и услуги.

Стоимость, определяемая локальными сметными расчетами (сметами), включает в себя прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль (плановые накопления).

Локальные сметные расчеты (сметы) составляются, как правило, по рекомендуемым Госстроем России формам.

Объектные сметы объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных смет и являются сметными документами, на основе которых формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.

Объектные сметные расчеты объединяют в своем составе на объект в целом данные из локальных сметных расчетов и локальных смет и подлежат уточнению, как правило, на основе РД.

Сводные сметные расчеты стоимости капитального ремонта предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Сводка затрат — это сметный документ, определяющий стоимость капитального ремонта предприятий, зданий, сооружений или их очередей, если предусматривается ремонт группы домов и домов со встроенными помещениями. При этом в отдельный вид работ могут выделяться наружные сети, общие для группы домов.

Сводкой затрат могут объединяться два и более сводных сметных расчета стоимости капитального ремонта.

3. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ СИСТЕМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ И СМЕТНОГО
НОРМИРОВАНИЯ В КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

При составлении сметной документации на капитальный ремонт объектов жилищно-гражданского назначения применяются общие с капитальным строительством принципы сметного ценообразования.

В условиях рыночных отношений стоимость ремонта определяется инвестором (заказчиком) и подрядчиком на равноправной основе в процессе заключения договора подряда (контракта) на капитальный ремонт зданий и сооружений.

Цена каждого объекта ремонта определяется сметой (расцененной описью работ), составляемой по установленным для капитального ремонта нормам, тарифам и расценкам.

При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие основные методы определения стоимости:

Источник