9. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 24.12.2018 N 1653)
(см. текст в предыдущей редакции)
10. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях – в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
11. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.
12. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 24.12.2018 N 1653)
(см. текст в предыдущей редакции)
13. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.
Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.
14. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов – изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
15. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
16. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
17. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
18. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
19. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов.
20. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир – не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир – не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.
22. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах – не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
25. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.
Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций – не менее 1 : 10.
26. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное – 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток.
Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ.
27. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
28. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах.
29. В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц – 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах.
30. В жилом помещении предельно допустимая напряженность переменного электрического поля и предельно допустимая напряженность переменного магнитного поля должны соответствовать значениям, установленным в соответствии с законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.
(п. 30 в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2016 N 746)
(см. текст в предыдущей редакции)
31. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м.
32. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, диметиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 29.11.2019 N 1535)
(см. текст в предыдущей редакции)
Вместе с экспертом по недвижимости разбираемся, какие параметры планировки важно учитывать, выбирая квартиру
Планировка квартиры — это конфигурация ее внутреннего пространства: габариты помещений, их расположение относительно друг друга, высота потолков, форма стен, размер и направление окон. Правильно выбрать планировку не менее важно, чем не ошибиться с районом или площадью жилья.
- На что обратить внимание при выборе планировки
- Свободная планировка
- Студия
- Европейская планировка
- С изолированными комнатами
- С проходными комнатами
- Со смежно-изолированными комнатами
- С мастер-спальней
- Двухуровневые квартиры
Эксперт в этом материале — Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости»
На что обратить внимание при выборе планировки
Пропорции помещений квартиры
Общий метраж квартиры часто служит главной характеристикой при выборе жилья. Но не менее важны размеры и пропорции каждого помещения. К примеру, дискомфорт может вызывать квартира с большой гостиной или спальней, но с крошечной ванной или тесной прихожей.
Если в новое жилье планируется перевезти всю имеющуюся мебель, стоит тщательно проверить, как предметы впишутся в габариты нового жилья — в первую очередь речь идет о диванах и массивных шкафах.
Фото: Shutterstock
«Все познается в сравнении, — говорит Сергей Ковров. — Например, квартира площадью 60–65 кв. м может быть и евротрешкой, где есть кухня-гостиная и две отдельные спальни, а может быть и обычной двухкомнатной квартирой. Если площадь квартиры 40 кв. м — это может быть и обычная однокомнатная квартира или евродвушка. Квартиры евроформата обычно более востребованы, поскольку при одинаковой стоимости предлагают больше функциональных зон».
Расположение помещений относительно друг друга
Выбирая квартиру, нужно задуматься, как ее общий план соотносится с составом семьи. Например, если в семье есть маленький ребенок, предпочтительнее, чтобы детская была как можно ближе к родительской спальне. Также семьям с маленькими детьми может быть более удобна открытая планировка, которая позволяет наблюдать за ребенком.
Коридоры
Худший вариант — длинные, но при этом узкие коридоры. При выборе квартиры имеет смысл подумать, поместится ли в коридоре шкаф. «Жилье, где более 30% полезной площади уходит под коридоры, сегодня совсем не востребовано, — рассказывает Ковров. — В новостройках идет тенденция к оптимизации полезной площади в квартирах».
Форма стен
Комнаты с непрямыми углами или закругленными стенами выглядят экстравагантно, но меблировать их гораздо сложнее, чем обычные. Такие планировки крайне непопулярны на рынке. «Сколько бы ни старались дизайнеры привлечь интерес покупателей к квартирам с «кривыми» стенами, сколько бы ни предлагали способов обыграть нестандартные планировки, покупатели в большинстве своем остаются равнодушны к этому», — говорит Сергей Ковров.
Окна
Принято считать, что хорошее жилье — это светлое жилье, добавляет эксперт. Выбирая квартиру, нужно обязательно изучить расположение окон и прикинуть, сколько солнечного света через них проникает. Играет роль не только размер окон, но и то, на какую сторону они выходят и не перекрывают ли свет здания или деревья. Как правило, наилучший вариант — когда окна выходят минимум на две стороны дома.
Фото: Shutterstock
Место для хранения и стирки
В квартире должно быть достаточно пространства для хранения вещей. В идеале — кладовка и гардеробная, необходимый минимум — места для шкафов. Стоит заранее продумать, где будет стоять стиральная машина.
Общее пространство
Еще один ключевой вопрос для новоселов — где они будут принимать гостей. Любителям вечеринок больше подойдет квартира с открытой планировкой, где кухня совмещена с гостиной.
Количество санузлов
Еще недавно квартиры, в которых больше одного туалета, были для россиян в диковинку, но сегодня этот вариант все чаще встречается в новостройках. Большим семьям имеет смысл рассмотреть варианты с несколькими ванными и туалетными комнатами.
Высота потолков
Принято считать, что чем выше в квартире потолок, тем лучше. Но вместе с потолком увеличивается и общий объем помещения, а значит, и масса воздуха, которую должно прогреть отопление. Поэтому в квартирах с высокими потолками счета за тепло всегда будут больше.
Балкон
Здесь все просто: хорошо, если балкон есть. Современные новостройки за редким исключением (как правило, таким исключением становятся апартаменты) проектируются с балконом. «Излюбленное место многих россиян в квартире — это балкон, — говорит Сергей Ковров. — Как его только не используют: в качестве места хранения ненужных вещей, как место работы и отдыха, для тренировок, выращивания растений и т. д. Поэтому наличие балкона всегда желательно. При прочих равных условиях россиянин всегда предпочтет квартиру с балконом квартире без балкона. Даже номинальный балкон лучше его полного отсутствия». Иногда вместо балкона проектируется лоджия (основное отличие — балкон полностью выступает из стены, а лоджия примыкает к дому двумя стенами). Лоджии обычно бывают изначально застеклены и больше подходят для создания дополнительной жилой зоны.
Основные виды планировок
Свободная планировка
Есть квартиры, которые продаются только с несущими стенами, чтобы покупатель мог сам возвести перегородки между комнатами по своему выбору. Это открывает большие возможности, но квартиру без внутренних стен стоит покупать, только если есть четкое понимание о ее будущей планировке. Бывают заведомо неудачные варианты таких квартир — например, когда в помещении с большой площадью запроектировано всего два окна.
Фото: Shutterstock
Студия
Это стремительно набирающая популярность планировка бюджетной однокомнатной квартиры, в которой кухня объединена с комнатой. В таком жилье вдвоем, а тем более семье с ребенком, может быть тесновато.
Фото: Shutterstock
Европейская планировка
Это вариант планировки, где, как и в студии, гостиная объединена с кухней, но есть еще одна или несколько отдельных спален. Евроформат — одна из самых популярных планировок сегодня, и потому этот вариант все чаще встречается в новостройках.
Фото: Shutterstock
«Кухня — всегда в доме место притяжения, где собираются гости, — говорит Сергей Ковров. — В квартире с маленькой кухней встреча гостей становится проблематичной, квартира евроформата снимает все ограничения. При наличии общей зоны выделяется спальня. Происходит разграничение пространства — есть место для отдыха, есть место для досуга, это очень удобно. В квартирах с обычной планировкой, как правило, одна и та же комната выполняет несколько задач: комната может быть и спальней, и местом работы, и местом для приема гостей».
Квартиры с изолированными комнатами
При такой планировке одна или несколько комнат выходят в гостиную, которая может быть объединена с кухней. Для многих это самый предпочтительный вариант — каждая спальня изолирована, при этом есть общее пространство.
Фото: Shutterstock
Квартиры с проходными или смежными комнатами
Во многих хрущевках и других домах советского периода есть квартиры, где попасть в одну комнату можно лишь через другую. В Америке такая планировка называется Railroad — «железнодорожная». Сейчас домов с такими квартирами почти не строят — они встречаются, в основном, в хрущевках и брежневках.
Фото: Shutterstock
«Такая планировка лишает личного пространства, — поясняет Сергей Ковров. — Если в комнате, через которую осуществляется проход, кто-то спит или занят своими личными делами, то, пробираясь в смежную комнату, рискуешь его потревожить».
Квартиры со смежно-изолированными комнатами
Довольно редкий для России вариант, когда изолированные комнаты имеют и отдельные выходы в общее пространство, и дверь между собой. Это самый удобный вариант для семьи с маленьким ребенком. А когда он подрастет, смежный проход можно заложить.
Фото: Shutterstock
Квартиры с мастер-спальней
Мастер-спальней называют комнату, где живут хозяева квартиры. Она больше других спален, изолирована от остальных помещений квартиры и имеет собственный санузел.
Фото: Shutterstock
Двухуровневые квартиры
Жилье, разделенное на два этажа, как правило, относится к премиум-сегменту и имеет большую площадь. Двухуровневые квартиры меньше 80 кв. м неудобны, так как лестница «съедает» много полезного пространства, отмечает Сергей Ковров.
Фото: Shutterstock
Идеальной планировки нет, заключает эксперт, — в каждом случае надо идти от потребностей конкретной семьи. Чтобы составить список основных функций, которые должна обеспечивать планировка, рекомендуется сформулировать перечень всех дел, которые выполняют члены семьи в течение дня в будни и в выходные. Исходя из этого списка можно определить обязательные функциональные зоны в своей будущей квартире.
Большая площадь далеко не всегда гарантирует, что квартира в итоге окажется удобной. Куда важнее ее планировка.
Квартиру на вторичном рынке можно осмотреть — оценить вид из окна и проверить, насколько много света в комнатах. В новостройке, особенно на этапе котлована, покупателям предлагают лишь планировки конкретных квартир или план этажа жилого комплекса. Для человека, который впервые покупает недвижимость и ничего не слышал о планировочных решениях, разные варианты будут различаться разве что площадью и количеством комнат.
Я интерьерный журналист и пишу статьи с разборами дизайна и планировок квартир. Владельцы недвижимости делились со мной историями, как выбирали жилье, на что обращали внимание и какие особенности планировки в итоге оказались самыми удобными или неудобными. В этой статье я расскажу, как архитекторы оценивают планировку и из-за чего метров может оказаться меньше, чем вы рассчитывали.
Все планировки делаются по стандартам
Откровенно неудачных планировок на рынке недвижимости крайне мало. Все-таки застройщики обязаны соблюдать снипы и санпины, а в них прописаны строгие требования к жилью. Но планировка может быть более или менее подходящей для конкретного покупателя с определенными запросами.
Кто-то не поймет, почему я считаю планировки, которые рассматриваю в статье, неудачными. Кому-то они вполне подойдут. Я выбрала их в качестве примера только для ситуации, когда у покупателя жестко ограничен бюджет. В этом случае приходится выжимать из имеющейся площади максимум и экономить на каждом квадратном метре.
Как выбрать квартиру на плане этажа
Мало кто из покупателей приглашает архитектора или дизайнера для выбора квартиры. Кажется, что опытный специалист исправит любую планировку потом, уже во время ремонта. Но дизайнер не придумает, как исправить многоугольные комнаты и скошенный фасад здания. Он поставит в комнате кресло и журнальный столик и назовет это зоной отдыха. По факту в 99% случаев эта зона в квартире будет просто пустовать.
Или в процессе оформления интерьера дизайнер разработает по индивидуальному проекту мебель, которую будут делать на заказ. Стоимость квартиры с таким интерьером только увеличится. В общем, лучше изначально выбирать квартиру, в которой не придется ничего исправлять, а можно будет сразу удобно жить.
Допустим, вы выбираете квартиру в новостройке. Вам предлагают план целого этажа, чтобы вы выбрали планировку. Вот на что следует обращать внимание:
- Кто и как планирует жить в квартире?
- Какой формы комнаты и есть ли непрямые углы между стенами?
- Каков метраж каждой комнаты?
- Не слишком ли длинные коридоры и холлы, можно ли присоединить их к комнате?
- Достаточно ли в квартире света, или есть много темных технических помещений?
- Можно ли в квартире сделать перепланировку, если она вам необходима?
Расскажу подробно про каждый пункт этого списка.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Запросы будущих жильцов
Для начала стоит определиться со сценариями использования квартиры. От того, кто и как будет в ней жить, во многом зависят и требования к планировке. Например, если семья часто принимает гостей, то гостиная должна быть просторной. И наоборот, холостяку или семье интровертов достаточно диванчика на кухне, а гостиную можно превратить в большую спальню с удобной кроватью. Семьи с маленькими детьми часто предпочитают кухни-гостиные, чтобы можно было готовить и следить за ребенком одновременно.
Если в одной квартире живет большая семья с бабушкой и дедушкой, то лучше предусмотреть и несколько санузлов. Такие санузлы еще называют мастер-ванными при спальнях. Кроме того, хорошо, если квартира будет условно разделена на приватную и общественную части. Благодаря этому можно будет принимать гостей или смотреть телевизор, даже если старшие или младшие члены семьи отдыхают. В спальнях не будет слышно шума из гостиной.
Все эти требования к планировке, конечно, необязательные. Но холостяку или паре без детей второй санузел, просторная гостиная или кухня не всегда нужны, поэтому и переплачивать за них не стоит.
Оптимальный метраж комнат
Просторные комнаты нужны далеко не всем, хотя они и смотрятся выигрышнее. Люди, которых я интервьюировала, часто отмечали, что отдали максимальную площадь под кухню-гостиную, потому что планировали проводить там много времени вместе со всей семьей. Спальни и детские получались крошечными. Я встречала даже радикальный вариант — спальню в нише, в которой кровать со всех сторон была огорожена стенами. Это неудобно, но экономично. Такую спальню-нишу можно обустроить даже в типовой однушке площадью 35 м².
Даже если не впадать в крайности, можно примерно оценить оптимальный метраж каждой комнаты. Например, в спальне по ширине должна встать кровать, пара тумбочек по бокам от нее и шкаф в торцевой части комнаты. По длине встанет кровать, рядом с которой должен остаться хотя бы метр для комфортного прохода. Итого потребуется около 4 м в ширину и 3 м в длину, а оптимальная площадь спальни составит 12 м². Комната большей площади будет просторнее, и это, конечно, хорошо. Но за ощущение простора придется переплатить.
Гостиные обычно чуть больше спален, хотя все зависит от предпочтений жильцов. Если вы планируете вдвоем смотреть вечерами телевизор на диване, то хватит и 10 м². А если любите принимать гостей или играть с детьми, то площадь комнаты может увеличиться в два-три раза.
Оптимальной площадью кухни считается 9—10 м², а для кухни-гостиной — 20—25 м². Но если хочется расширить маленькую кухню, то иногда ее можно объединить с гостиной. Для этого два помещения должны располагаться рядом, стена между ними должна быть не несущей, а плита — электрической.
Возможность перепланировки
Иногда люди опасаются делать перепланировку. Во-первых, демонтаж стен — процесс очень грязный, трудоемкий и дорогой. Во-вторых, потребуется сделать проект перепланировки и согласовать его. Без помощи специалистов тут не обойтись.
Другая крайность — с нуля создать под себя идеальную квартиру. Ради этого покупатели ищут квартиру со свободной планировкой — бетонную коробку без внутренних стен и перегородок. Но на самом деле планировка там все равно не такая уж свободная. На поэтажном плане застройщика комнаты условно разделены, отмечены «мокрые» зоны — кухня и санузлы. Любое отклонение от этого плана будет считаться перепланировкой. Ее нужно согласовывать, а это дополнительные расходы.
К тому же при возведении стен владелец квартиры потеряет полезную площадь. В зависимости от количества комнат и толщины стен под ними может остаться от 2 до 5 м². В готовом жилье суммируется внутренняя площадь комнат, и за стены покупатель не платит. По данным «Яндекс-недвижимости», в 2019 году средняя стоимость квадратного метра в Москве составила 190 000 Р. А значит, на стены придется дополнительно потратить от 380 до 950 тысяч.
Можно выбрать и нечто среднее и оптимизировать пространство под себя. Например, объединить кухню и гостиную, выкроить место для спальни или дополнительной детской. В этом случае принципиально важны несущие стены и колонны, а также их расположение. От них зависит, как пространство будет делиться на комнаты. Снести несущую конструкцию или шахту вентиляции не получится. Эти объекты станут условными границами помещений.
В большинстве панельных домов перепланировка будет минимальной. Например, допускается только присоединить коридор к комнате и перенести дверной проем. В кирпичных домах несущими обычно бывают только внешние стены, а внутри квартиры допустима любая перепланировка. Монолитные дома тоже подходят для перепланировки, но в них могут быть несущие выступы и колонны, которые предстоит обыграть в интерьере.
Иногда выгоднее купить квартиру меньшей площади и сделать перепланировку. Например, в однушке площадью 35—40 м² вполне реально выделить место для спальни, а площадь двушки под те же цели была бы на 10—15 м² больше. Бывает, что гостиную обустраивают даже на месте холла или коридора, присоединив его к кухне. Такая перепланировка тоже позволит купить квартиру с меньшим числом комнат и существенно сэкономить.
Комнаты неправильной формы
Самый очевидный недостаток планировки, который будет заметен даже новичку, — неправильная форма комнат или квартиры в целом. Обычно, чем более замысловат фасад здания, тем сложнее будет обставить помещения внутри него.
Например, владельцы квартир в округлых ЖК сталкиваются с такой проблемой: скошенные и полукруглые стены сложно разделить на комнаты и обставить мебелью. Ее приходится делать на заказ, а это дополнительные расходы. Но чаще всего несколько квадратных метров рядом с полукруглыми стенами с окнами просто не используют. За них покупатель переплачивает.
С теми же проблемами столкнутся и владельцы квартир-многоугольников. Все непрямые углы либо будут пустовать, либо для их заполнения придется изготавливать мебель на заказ. Чем просторнее квартира, тем менее ощутима неправильная геометрия. Но в пятиугольной спальне площадью 12 квадратов найти место для кровати и шкафа — уже задачка со звездочкой.
Коридоры и холлы
Коридоры, холлы и прихожие — технические помещения, без которых не обходится ни одна квартира. Но они могут занимать до четверти всей площади, а использовать их удается далеко не всегда. Сложности возникают, если коридор огромный и ограничен несущими стенами. Тогда его нельзя присоединить ни к одной из комнат. Именно это и стоит проверить на планировке квартиры. В этом случае можно разве что установить в коридоре шкаф, а иногда и просто заплатить за «транзитные» квадратные метры.
Но большой коридор не говорит о том, что планировка неудачная. Cанузел можно расширить только за счет коридора, а кухню перенести только в нежилую часть квартиры. Поэтому те, кто планирует купить квартиру с меньшим количеством комнат и сделать перепланировку, специально ищут варианты с большими коридорами и холлами.
К примеру, можно присоединить коридор к гостиной и перенести в эту зону кухню. Такая перепланировка разрешена. Получится просторная кухня-гостиная и небольшая, но отдельная спальня на том месте, где раньше была кухня. Правда, по документам эта комната должна оставаться нежилой — например, ее можно назвать кабинетом. Площадь квартиры останется неизменной, а комнат станет на одну больше.
Иногда на месте холла или коридора создают гардеробную. Гардеробная рядом со спальней вместит гораздо больше вещей, чем обычный шкаф, и визуально не утяжелит комнату. А в гардеробной рядом с прихожей можно оставлять велосипед или детскую коляску.
Количество окон и темные комнаты
Количество и размер окон в квартире строго регламентированы. Обычно число окон совпадает с количеством помещений в квартире, потому что жилые комнаты и кухни обязательно должны иметь естественное освещение. Но это в теории, а на практике застройщики часто предлагают варианты с кухней-нишей и спальней с фрамугой под потолком или окном в стене между комнатами.
Санузлы, гардеробные и кладовые могут вообще не иметь окон, поэтому обычно их располагают в глубине квартиры. Освещения там не будет хватать даже с учетом окон в стенах между комнатами. Иногда планировка принимает причудливую форму: помещения расширяются по мере удаления от окон. Площадь подсобных помещений в такой квартире больше или равна жилой площади. Поэтому важно оценить, действительно ли они необходимы. Возможно, застройщик просто включил в площадь квартиры часть общего коридора, чтобы увеличить стоимость на несколько сотен тысяч рублей.
Один из важнейших параметров квартиры — уровень инсоляции. Он показывает, как долго в квартиру попадает солнечный свет. Дизайнеры и архитекторы считают лучшими квартиры с окнами, которые выходят на юго-запад. В таких квартирах светло большую часть дня. Ориентация только на север считается худшей: света в квартире будет не хватать. Иногда застройщики заранее продумывают планировку типа «распашонка»: на северную сторону смотрят спальни, а гостиная выходит на противоположную сторону дома — на юг. На функциональность квартиры это не повлияет, но постоянно жить в темной квартире некомфортно.
Чтобы обеспечить комфортный уровень инсоляции, в снипе прописали точные размеры оконных проемов. Их отношение к площади пола должно быть не меньше 1:8 и не больше 1:5,5. То есть в комнате площадью 15 м² размер окна может быть от 1,88 до 2,73 м².
Может показаться странным, что в снипе прописан не только минимальный, но и максимальный размер окон. На самом деле слишком большие окна — это тоже проблема. Во-первых, даже с качественными стеклопакетами увеличатся теплопотери — комната с большими окнами будет холоднее. А во-вторых, крупные предметы мебели принято расставлять вдоль стен. В небольшой студии с панорамным остеклением этих самых стен может просто не хватить для шкафа, кровати, дивана и кухонного гарнитура.
Как выбрать квартиру с удачной планировкой
- Перепланировка и разработка дизайн-проекта требуют дополнительных расходов. Если бюджет ограничен, то выгоднее сразу искать подходящую квартиру и не менять ее кардинально под себя.
- Квартира со свободной планировкой называется так лишь условно. У застройщика все равно есть план помещения, и, если вы захотите от него отклониться, придется согласовывать перепланировку. Это потребует дополнительных расходов. При этом менять расположение санузлов или переносить кухню в жилую зону нельзя: это запрещают снипы.
- Комнаты-многоугольники и комнаты со скошенными, полукруглыми стенами невозможно использовать полностью. Обычно углы и несколько квадратных метров вдоль полукруглой стены остаются пустовать.
- Просторные комнаты — это всегда хорошо. Но если на счету каждая тысяча рублей, то придется учитывать каждый квадратный метр. Для спальни оптимальная площадь — около 15 м², для гостиной — чуть больше, для кухни — 9—10 м², а для кухни-гостиной — 20—25 м².
- Коридоры и холлы могут занимать до четверти площади квартиры, а значит, и до четверти ее стоимости может приходиться на «транзитную зону». Ее практически невозможно использовать, но иногда можно присоединить к комнате, чтобы визуально увеличить.
- Чтобы узнать минимальный размер окон в жилой комнате или на кухне, нужно разделить площадь пола на 8. Жить в темной квартире психологически тяжело, расходы на электроэнергию увеличатся, сложно придется любителям растений.
- Если квартира расширяется по мере удаления от окон, значит, большую часть площади занимают темные комнаты: санузлы, гардеробные и другие технические помещения. Только в них может отсутствовать естественное освещение. Подсобные помещения действительно необходимы, но обычно на их размере можно сэкономить.
1.Общая площадь одного жилого помещения- от 33 кв.м. не менее.
2.Процент износа жилого помещения приобретаемого на вторичном рынке не должен превышать показателя в 40 %.
3. Жилое помещение должно быть пригодным для проживания граждан без дополнительных расходов на его ремонт и свободным от проживания третьих лиц имеющих право пользования данной квартирой, находиться в административных границах Республики Алтай и соответствовать техническим и санитарным требованиям, быть благоустроенными применительно к условиям населенного пункта, состояние жилого помещения не должно требовать капитального или текущего ремонта. Санитарные и технические требования к жилым помещениям установлены разделом II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, а также действующим строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
4.Многоквартирный жилой дом (дома), помещение, должно быть на момент поставки введенным в эксплуатацию в установленном законодательством РФ порядке, не должен быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
Основания, фундамент, несущие конструкции и стены многоквартирного жилого дома не должны иметь разрушения, повреждения, деформации, трещин в кладке или выпадения кирпичей, смещения плит одной относительно другой, следов протечек или промерзаний (на плитах, стенах, кровле, потолке и др.), надлежащее состояние кровли и помещений подвалов, каких-либо других визуально определяемых дефектов и иных недостатков технического состояния общего имущества многоквартирного жилого дома. Перепланировки, переоборудование, переустройство в жилом помещении должно быть узаконены в установленном законодательством РФ порядке.
5.Жилое помещение должно снабжаться коммунальными услугами, подключенными ко всем коммуникациям, иметь инженерно-техническое и санитарно-техническое оборудование. ( п.12 Положения II о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47)
6.Общая площадь одного жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
– площадь жилой комнаты должна соответствовать п.5.7 СП 54.13330.20162.
– в жилом помещении должны быть предусмотрены жилые комнаты, вспомогательные помещения: кухня (кухня-столовая или кухня-ниша), прихожая, туалет, ванная комната или душевая, или совмещенный санузел. Согласно п 5.3 СП 54.13330.2016.
В многоквартирных зданиях государственного и муниципального жилищных фондов, жилищного фонда социального использования в квартирах следует предусматривать общие жилые комнаты (гостиные) и спальни, а также вспомогательные помещения: кухню (или кухню-столовую, кухню-нишу), переднюю (прихожую), туалет, ванную комнату и (или) душевую, или совмещенный санузел (согласно 5.9), кладовую (или встроенный шкаф). В помещениях (туалет, ванная комната (душевая), совмещенный санузел) допускается предусматривать вариантное размещение санитарно-технических приборов и изделий по заданию на проектирование.
Устройство совмещенного санузла допускается в однокомнатных квартирах зданий государственного жилищного фонда, жилищного фонда социального использования, а в многокомнатных квартирах частного и индивидуального жилищных фондов – по заданию на проектирование. В квартирах частного жилищного фонда и жилищного фонда коммерческого использования состав помещений следует определять в задании на проектирование с учетом указанного выше необходимого состава помещений.
– необходимо чтобы вход в помещение, оборудованное унитазом, или совмещенный санузел осуществлялся из коридора или холла.
– жилое помещение должно соответствовать требованиям СанПин 2.1.3685-21
Ссылка https://docs.cntd.ru/document/573500115#6560IO.
Системы жизнеобеспечения и безопасности:
8.Электроснабжение: электропроводка скрытая, без скруток, наличие электрической разводки, выключателей, розеток, патронов, без повреждений, все должно находиться в исправном рабочем состоянии, подключено к инженерным сетям, не допускается наличие оголенной проводки, треснутых, разбитых, не функционирующих розеток, выключателей (п.15.5 СП 256.1325800.2016 холодное водоснабжение: Центральное холодное водоснабжение
9. Горячее водоснабжение: Центральное горячее водоснабжение/и/или индивидуальный нагревательный прибор
10.Водоотведение (канализация): Центральное или местное
11. Отопление: Наличие. Все оборудование должно быть, исправным и функционирующим без видимых повреждений. Радиаторы отопления должны быть исправными; Центральное или местное (п.14 Положения II о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47)
12. Сантехническое оборудование: Наличие подключенного к соответствующим инженерным сетям и коммуникациям. Все сантехническое оборудование должно быть исправным и функционирующим, без видимых повреждений (трещин, сколов, пятен и т.д.);
13. Приборы учета: наличие исправных приборов учета, подключенных к соответствующим коммуникациям (в соответствии с Федеральным законом от 23.11.2009 № 261-ФЗ “Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”), опломбированные и с действующим сроком поверки.
14. Материал стен многоквартирного жилого дома: кирпичные и/или монолитно-кирпичные и/или панельные и/или из ячеистого бетона
15. Окна: Окна ПВХ, наличие рабочей оконной фурнитур
16. Внутренняя отделка: Наличие, должна быть выполнена с соответствующим уровнем качества (в соответствии со СНиПом и ГОСТом на отделочные работы), без видимых повреждений (в том числе отслоений, загрязнений, сколов, порывов и т.д.), дефектов остекления.
17. Пол (покрытие): кухня: напольные покрытия должны быть с установленными плинтусами по всему периметру помещения (относится ко всем видам покрытий). Деревянный и/или линолеум и/или ламинат и /или паркет и/или керамическая плитка санузел: линолеум и/или керамическая плитка другие комнаты: Напольные покрытия должны быть с установленными плинтусами по всему периметру помещения (относится ко всем видам покрытий) деревянный и/или линолеум и/или ламинат и /или паркет и/или керамическая плитка и/или ДВП и /или ДС
18.Отделка стен:
Кухня: Отделка влагостойким материалом («фартук»). окраска и/или плитка и/или обои(п. 4.6, п. 4.5 СанПиН 2.1.3.2630-10 )
Санузел: Отделка влагостойким материалом (в зоне умывальника и ванны) и /или керамическая плитка (п. 4.6, п. 4.5 СанПиН 2.1.3.2630-10 )
другие комнаты: окраска и /или побелка и /или обои
19. Отделка потолков: во всех помещениях побелка и /или окраска и /или натяжной потолок
20. Система отопления: радиаторы алюминиевые и/или радиаторы стальные и/или конвекторы и/или чугунные
21. Оборудование кухни: мойка со смесителем без видимых повреждений (трещин, сколов, ржавчины, загрязнений, пятен и т.д.), в рабочем состоянии.
22. Оборудование санузла: умывальник, унитаз в комплекте со смывным бачком, ванна со смесителем или душевая кабина
23. Межкомнатная дверь: наличие во всех комнатах в комплекте: полотно, коробка, наличники, доборы, должны быть одного цвета и материала. Дверная фурнитура должна быть одного цвета и материала, в рабочем состоянии
24. Входная дверь: в рабочем состоянии с установленными действующими замочным блоком и ручками, комплектом ключей. Дверь создана из металлолиста с утеплителем или двойная дверь, состоящая из металлолиста и деревянной двери или, двойная дверь создана из металлолиста с утеплителем и деревянной двери. Толщина металлолиста входной двери не менее 1 мм.
Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.
Застройщик приглашает дольщика на приемку квартиры
Юридическая инструкция для покупателей жилья: подготовьтесь к тому, что придется фиксировать недостатки помещения и, возможно, даже противостоять недобросовестному поведению представителя застройщика
Дом наконец построен, и застройщик готов передать вам квартиру. Как юридически грамотно осуществить ее приемку? Рассказываем пошагово.
Подготовьтесь к приемке квартиры
- Найдите технического специалиста (мастера-приемщика), который сможет поучаствовать в приемке квартиры. У него должны быть инструменты для проверки качества помещения (угломер, дальномер, индикатор напряжения, тестер устройства автоматического отключения, анемометр, нивелир, тепловизор и пр.).
Имейте в виду, что в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. при обнаружении существенных недостатков помещения участие специалиста в повторном осмотре квартиры является обязательным (Постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442).
- Пригласите на приемку квартиры родственника или знакомого. Он сможет выступить в суде и рассказать о событиях, очевидцем которых стал, если возникнет спор с застройщиком.
- Приготовьте план квартиры (чтобы на нем можно было отобразить месторасположение недостатков), бланк акта о несоответствии помещения обязательным требованиям (на случай, если застройщик не подготовит такой бланк), бумагу и ручку.
- Проверьте, введен ли дом в эксплуатацию. Эти сведения доступны в интернете. Например, если ваш дом в Екатеринбурге, то до 31 декабря 2021 г. такую информацию вы могли найти на сайте Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, а с 1 января 2022 г. – на сайте администрации Екатеринбурга.
- Помните: к приемке квартиры нужно приступить в течение 7 рабочих дней, если иное не установлено договором. Бездействие покупателя ведет к автоматической передаче ему квартиры без его участия. После этого он как собственник будет нести риски форс-мажорных обстоятельств (например, пожар или затопление), обязанности по содержанию квартиры, в том числе по внесению платы за коммунальные ресурсы, капитальный ремонт.
- Будьте готовы к тому, что найдете в квартире недостатки. Ведь построить идеальный многоквартирный дом невозможно. Знания о видах недостатков и возможном поведении застройщика вам точно пригодятся. Недостатки обсудим сразу, а поведение представителей застройщика – чуть позже.
Недостатки делятся на существенные и несущественные. К существенным недостаткам относятся: (а) те, что делают квартиру непригодной для проживания; (б) неустранимые; (в) для устранения которых нужны несоразмерные с ценой квартиры вложения; (г) устранение которых требует существенных затрат времени; (д) повторно проявившиеся после устранения; (е) совокупность различных недостатков, приводящих к невозможности использовать квартиру. Соответственно, к несущественным недостаткам относятся остальные.
Приемка квартиры: зафиксируйте недостатки помещения и не миритесь с недобросовестным поведением представителя застройщика
При приемке квартиры не торопитесь. Будьте внимательны и позаботьтесь о видеосъемке.
1. Если выявлены недостатки помещения.
- Зафиксируйте обнаруженные недостатки на видео и фото.
- Отразите их расположение на плане квартиры.
- При наличии существенных недостатков потребуйте составления акта, в котором должно быть указано несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, проектной документации, требованиям технических, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям.
- При наличии несущественных недостатков составьте передаточный акт квартиры и отразите в нем эти недостатки.
2. Если представитель застройщика повел себя нечестно.
Подготовьтесь к тому, что представитель застройщика может быть против видеосъемки и фотофиксации, попытается препятствовать указанию недостатков в акте, не допустит технического специалиста или свидетеля, откажется от передачи ключей. Все это считается недобросовестным поведением. Что в таком случае делать?
Опишите в передаточном акте или акте о несоответствии помещения обязательным требованиям поведение представителя застройщика. При его отказе подписать акт или выдать вам его экземпляр, направьте в адрес застройщика претензию. Там нужно отразить недостатки помещения и недобросовестные действия представителя. К претензии можно приложить собственный акт с указанием на то, что представитель застройщика отказался его подписать. Претензию надо направить заказным письмом с описью вложения.
Если представитель застройщика выступил против присутствия специалиста, требуйте его допуска. В случае если при первичном осмотре квартиры были обнаружены существенные недостатки, составьте акт о несоответствии помещения обязательным требованиям. Укажите там, что перечень недостатков не является закрытым и будет уточнен при допуске специалиста к осмотру квартиры.
В передаточном акте или акте о несоответствии помещения обязательным требованиям необходимо перечислить всех, кто участвовал в осмотре квартиры (свидетели, специалист и т.д.).
После приемки квартиры: нашли недостатки – пишите претензию
Храните документы, которые касаются квартиры и ее приемки.
В случае обнаружения недостатков помещения направьте претензию застройщику. Сделать это можно, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока – он указывается в договоре и длится не менее пяти лет. В претензии нужно будет изложить свои требования.
Покупатель вправе требовать:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (это такой срок, который необходим для устранения недостатка, но не превышает по общему правилу 45 дней, а в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. – 60 дней; по согласованию сторон срок может быть уменьшен);
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков;
- расторжения договора участия в долевом строительстве, если были обнаружены существенные недостатки или если недостатки не устранили вовремя, т.е. в разумный срок;
- уплаты неустойки:
- при наличии недостатка, который делает квартиру непригодной для проживания, – 1% от цены квартиры за каждый день просрочки устранения недостатка;
- при наличии недостатка, с которым квартира остается пригодной для проживания, – 1% от размера расходов на устранение недостатка за каждый день просрочки.
Если изложенные в претензии требования застройщик удовлетворить не пожелает, придется обращаться в суд. Такое право у покупателя сохраняется, пока длится гарантийный срок плюс в течение еще трех лет.
Кстати, по требованию застройщика суд может снизить размер неустойки за просрочку устранения недостатков помещения, если она окажется чрезмерной.
(Как при разногласиях с застройщиком подготовить претензию о возмещении расходов на устранение недостатков или о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства – читайте в материале «Особенности передачи объекта недвижимости дольщику в 2022 году».)
Особенности приемки квартиры в 2022 г.
Правила передачи квартиры дольщику в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. установлены Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442.
- При обнаружении существенных недостатков помещения обязательно составление акта осмотра квартиры с участием технического специалиста.
Причем этот специалист должен быть внесен в реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства. Он должен являться членом саморегулируемой организации и работать по трудовому договору на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо.
Специалист определяется по соглашению с застройщиком. Рекомендуем настоять на предложенной вами кандидатуре.
- При обнаружении несущественных недостатков они указываются в акте о передаче квартиры.
- При возникновении разногласий о недостатках рекомендуем отразить это в акте и направить претензию застройщику. В претензии нужно упомянуть о необходимости осмотра квартиры с участием специалиста и указать его кандидатуру. Осмотр помещения в присутствии специалиста проводится в течение пяти рабочих дней. Не позднее трех рабочих дней необходимо направить застройщику акт осмотра помещения с указанием его недостатков.
- Расходы на оплату услуг специалиста должен возместить застройщик, если специалист подтвердит нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
- Вы будете обязаны предоставить представителю застройщика доступ в квартиру для устранения недостатков. В противном случае можно лишиться права на защиту в суде. Срок устранения недостатков составляет 60 дней с момента подписания акта осмотра или передаточного акта.
- При отказе застройщика устранить недостатки вы вправе потребовать уменьшения цены договора или возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков. На это застройщику дается 10 дней. Если он отказался выполнить такое требование, следует обратиться в суд.
Фото: фотобанк Freepik/@freepik
