Как составить уведомление для продажи

Предлагаем шаблон типового Извещения о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Используя типовое извещение, помните, что документ не может отражать всех нюансов и конкретных особенностей ваших договоренностей с контрагентом. Еще раз напоминаем, что пункты могут как изыматься из шаблона, так и добавляться по вашему усмотрению.

Человек, владеющий долей в жилом помещении, связан правоотношениями с другими совладельцами. Порядок уведомления о продаже доли предполагает специальное письменное уведомление об условиях сделки. Это Извещение о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Данный документ требуется не только для того, чтобы уведомить сособственника о сделке, но и чтобы предложить ему в первоочередном порядке выкупить долю. При продаже доли совладельцы по закону имеют преимущественное право выкупа доли.  Перед тем, как предложить долю в жилом помещении третьим лицам, продавец должен предложить выкупить объект содольщикам.

2. Содержание извещения участников долевой собственности

и форме направления извещения

2.1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

2.2. Согласно статье 2 ГК РФ участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В связи с этим, при передаче извещения продавца нотариусом в порядке, предусмотренном статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариус не проверяет достоверность предоставленных заявителем сведений о сособственнике и адресе, по которому должно быть направлено извещение.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее – индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

При наличии у иностранного юридического лица представителя на территории Российской Федерации сообщения, доставленные по адресу такого представителя, считаются полученными иностранным юридическим лицом (пункт 3 статьи 54 ГК РФ).

Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

2.3. Допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 ГК РФ не названы.

Продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления.

2.4. Направление извещения в электронной форме через нотариуса возможно только в случае, если нотариусу представлено соглашение между продавцом и участником долевой собственности об обмене юридически значимыми сообщениями в электронной форме, с указанием адресов электронной почты.

2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

– свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

– выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

2.6. Представленная продавцом опись вложения, в случае направления сособственникам письма с описью вложения, не является бесспорным подтверждением направления соответствующего извещения, так как в тексте описи не отражается содержание извещения.

2.7. В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Как правильно уведомить сособственников жилья о предстоящей продаже вашей доли, 10.08.2013

Ключевое условие сделки. Лицам, решившим воспользоваться правом продажи своей доли, следует помнить, что закон наделил совладельцев объекта недвижимости правом преимущественной покупки доли в нем (ст. 250 ГК РФ), то есть в очереди желающих выкупить вашу долю (если такая очередь имеется), сособственники стоят выше, чем сторонние покупатели.

Отсюда – одно из ключевых условий данного вопроса: оформить договор купли-продажи доли на третье лицо можно только после того, как вы заблаговременно уведомили совладельцев о предстоящей продаже и предоставили им возможность самим приобрести вашу часть недвижимости.

Детали и нюансы документов. Особое внимание следует уделить составлению текста обращения к сособственникам. Его желательно составлять у нотариуса, хотя данное условие и не является обязательным.

В извещении следует сообщить о вашем намерении продать свою долю и сформулировать предложение к совладельцам приобрести ее. В извещении должен быть указан адрес недвижимого имущества, размер доли и, что самое важное, – цена, по которой предполагается продажа. Цена для сособственников не может отличаться от цены, по которой предполагается продажа третьим лицам и от цены, которая будет указана в итоге в договоре купли-продажи. После этого извещение нужно передать совладельцам (в случае, если один из совладельцев – несовершеннолетний, извещение направляется в орган опеки попечительства по месту прописки ребенка). Для ответа на ваше предложение собственникам дается месяц.

Целесообразно направить уведомление о продаже доли ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Уведомление подлежит возврату отправителю и служит доказательством того, что письмо вручено адресату и, что важно, содержит конкретную дату вручения, а опись вложения в ценное письмо служит доказательством, какой конкретно документ направлялся. Это позволит собственнику соблюсти месячный срок, после которого, при отсутствии отказа или согласия на покупку доли со стороны совладельцев, он сможет продать ее иным лицам.

То есть продавец может и не получить от сособственников никакого ответа (письменного отказа или согласия на приобретение доли). Даже возврат почтового отправления с отметкой об истечении срока хранения уже является надлежащим исполнением обязанности сособственника, предусмотренной ст. 250 ГК РФ. Если текущий адрес проживания одного из совладельцев неизвестен, письмо может быть направлено по любому последнему, известному месту пребывания сособственника. Либо, если иного адреса неизвестно, – по месту нахождения общего недвижимого имущества.

Идем на сделку. В случае, если никто из совладельцев приобрести долю не пожелал, согласно Гражданскому кодексу РФ, через месяц после передачи совладельцам уведомления о продаже доли, продавец и сторонний покупатель могут обратиться в Росреестр для государственной регистрации сделки.

Для того чтобы сделка состоялась, на государственную регистрацию перехода права продавцу необходимо предоставить уведомление о вручении писем. Возможен и другой вариант: сособственники в присутствии сотрудника Управления Росреестра пишут письменные отказы от покупки доли.

Также возможно предоставление нотариально заверенных отказов от сособственников. В этом случае сделка проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом участников долевой собственности.

Последнее обновление: 16 августа 2013 г., 09:39