Как заставить бти исправить свою ошибку

Исправление ошибок БТИ

Начнем с того, что с 2020 года исправление ошибок БТИ является для согласователя одним из самых сложных этапов работ. так как начиная с 2020 года и БТИ и жилищная инспекция обращают на соответствие БТИ планировке квартиры пристальное внимание.

Приведем простой пример

У нас есть обычная квартира.
Заказчик планирующий согласовать перепланировку имеет на руках план БТИ в том или ином виде.

Это может быть как технический паспорт, поэтажный план и экспликация, так и архивная копия.

И первым шагом в процессе согласования является выезд и полный обмер квартиры с последующим наложением планировки на данный план БТИ.

И в 70 процентах случаев выявляются ошибки, то есть план БТИ в каких либо элементах не соответствует планировке квартиры.

Почему так важно в самом начале исправить все ошибки БТИ

Это необходимо для корректного проектирования.

Допустим в плане БТИ обозначено что смещен дверной проем в несущей стене

Предположим что проектировщики не учитывают данный момент и рисуют проем в старом месте как на плане БТИ в проекте.

Получается ситуация, что на плане БТИ проем в одном месте и в проектной документации проем также в этом месте, но фактически его местоположение сдвинуто по масштабу на 50 см. Что при 4 метровой стене не так заметно.

Собственник загрузил проект на Мос.ру и жилищная инспекция выдает разрешение на данный вид работ.

Собственник выполняет все работы и переходит к этапу приемки.

Далее ситуация может развиваться двумя путям.

Отклонение в расположении проема может выявить как инспектор на приемке квартиры.

Однако это бывает не во всех случаях, инспектор проводит визуальный осмотр и может это отличие «на глазок» просто не увидеть.

И в случае если он его не увидит, то он выпишет отказ в приемке с комментарием что произведенный ремонт не соответствует выданному разрешению, так как фактически на квартире имеется проем смещенный в несущей стене.

Либо же он это не увидит и выдаст акт о завершенном переустройстве. И вот эта ситуация даже сложнее чем первая, так как документ будет уже подписан и назад «откатить» его будет нельзя.

А дальше собственник думая что «все хорошо», вызывает БТИ, а работники БТИ выходят уже с рулеткой и данное отличие они однозначно увидят и просто «молча» выдадут собственнику план БТИ с учтенной перепланировкой (все что соответствует согласованному будет в черных линиях), а что не соответствует будет показано красным (то есть покажут смещение данного проема в красных линиях.

Получается, что согласовав всю перепланировку, собственник получает документы в которых указано что в квартире присутствует перепланировка заключающаяся в смещении проема в несущей стене.

И далее доказать будет уже что то практически не возможно (это редчайший случай когда данную ситуацию можно решить и для этого должно совпасть множество факторов).

Наступает тупик — по факту проем не смещался, но фактически опираясь на все документы собственник «самовольно» сместил проем в несущей стене.

Как эту ситуацию необходимо было решать.

Еще до этапа проектирования, необходимо было обмерять квартиру, выявить проем не не своем месте и заявить в БТИ об ошибке. В каких то случаях они поправят его сразу, в каких то попросят «обоснование», это может быть письмо из управляющей компании, заверенный автором-проекта лист дома, информация из ГлавАрхива и т.д. и внесут изменения в план где корректно покажут проем.

И далее уже начинается разработка проектной документации в которой корректно указаны все мероприятия по перепланировке.

Какие могут быть основные ошибки БТИ

Особенно много ошибок бывает в старых домах: с деревянными или смешанными перекрытиями.

Исходя из всего вышесказанного, в нашей работе проверка документов БТИ на соответствие планировки квартиры является первым шагом в процессе согласования перепланировок.

Статья в процессе написания

Как исправлять ошибки в документах БТИ

Очень часто в процессе перепланировки выявляются несоответствие документов БТИ текущей планировке квартиры.

Причем это может выявиться на совершенно различных этапах, что может значительно осложнить процесс согласования.

Ошибки в техпаспорте БТИ — причины и что делать

*Это реальный план полученный собственником в БТИ

Причин появления ошибок в документах БТИ может быть множество.

Выделим лишь основные из них:

• ИЗНАЧАЛЬНО НЕ ВЕРНЫЕ ОБМЕРЫ БТИ
  Это справедливо как для старых, так и для современных домов. 
  И если в современных домах данные ошибки есть возможность поправить, так как можно найти и планы застройщика и автора проекта дома и документацию прошедшую Мосгосэкспертизу, то для старых домов, как правило, никакой документации не сохранилось, и единственный сохранившийся документ это и есть обмеры БТИ.
•  ПЕРЕНОС БАЗЫ БТИ ИЗ «РУЧНЫХ» ЧЕРТЕЖЕЙ В «DWG»
  Раньше документы БТИ представляли собой чертежи «руками», то есть каждый план БТИ был отрисован в ручную специалистом БТИ.

Примеры БТИ отчерченных «вручную»

• 
• 
• 
• 
• 
• 

ГБУ МосгорБТИ планомерно и полностью все чертежи БТИ с «бумаги» перенесли в электронный вид (векторизовали) и каждую квартиру и этаж индивидуально перечертили в программе.

Никто не спорит, дело хорошее, но вот при данном переносе было допущено множество ошибок (нет не так, правильно так — просто колоссальное количество «ошибок» было сделано, так как чертили студенты, которых БТИ набирало в массовом порядке) в следствии человеческого фактора.

Выше пример что данный план был переведен в «вектор», то есть в электронный вид, то есть в БТИ он существует и в «бумажном» виде и в электронном.

Переведен то переведен.
Вот только студент «в свободное от учебы» время точно ли один в один перечертил данный план в электронный вид как в части всех элементов квартир, так и соответствия всех размеров?
Ведь БТИ это масштабный документ 1:200.

Обычно, это ошибки незначительные и абсурдные (забыли поставить дверь, и теперь нет входа в одну из комнат, или вообще нет входа в квартиру, квартиру начертили, а входа в нее нет, не указали в квартире унитаз и ванную, оставив собственнику для всех дел только раковину или «съехали» настройки автокада и элементы чертежа начали по нему «плавать» и т.д.).

Типичный пример в самой первой картинке в статье с газовой плитой в ванной.

Или еще один пример исправления ошибки.
Суть в том, что у собственника на кухне была обозначена газовая плита, хотя дом в принципе с момента постройки, не был газифицирован.

В этом случае, достаточно написать запрос в управляющую компанию и получить письмо следующего содержания.
(Форма письма может быть свободная, но содержание письма должно быть однозначно)

• 

Данное письмо необходимо представить в БТИ и они внесут необходимые исправления в документацию БТИ.

Ниже мы видим примеры документов БТИ, которые находились в базе БТИ в формате «ручных» чертежей:

• 
• 

А здесь мы видим пример документов БТИ, которые уже перечертили формате DWG:
Как мы видим они совершенно аналогичны документам БТИ, которые представлены выше, но весь план уже отчерчен в программе.

Однако не каждую данную ошибку необходимо исправлять.

Ошибки не БТИ, а ошибки строителей

Допустим застройщик сдавал квартиру.

В квартире по факту перегородка идет в одном месте, а в документах БТИ перегородка идет в другом месте.

Получается, что в документах БТИ она не там, где по факту.
Это исходит из того, что БТИ опирается на документацию, которую сдает застройщик в БТИ для обмеров, а не на «пеноблоки выложенные по полу».

И отчерчивает свои планы БТИ на основании данных полученных документов.

В следствии этого собственник думает, что в документах БТИ есть ошибка, а на самом деле ее нет.
То есть в плане застройщика, в кадастровом плане, в техплане стена на одном месте, а строители физически ее выложили сдвинув допустим на 20 см.

И вот это не ошибка в БТИ, это ошибка строителей и стена должна быть перестроена в том месте где она в документах.

Мнимые ошибки БТИ

То есть, собственник предполагает что ошибки БТИ есть, а их на самом деле нет.

Стандартный случай — застройщик сдал квартиру без внутренних стен.
Допустим, в документах БТИ показан большой сантехнический короб, а в квартире он вообще не выложен.

Есть две трубы, которые «жмутся» где-то в стороне, однако сантехнический короб показан размером метр на метр.

• 
• 

И собственник думает, как же так может быть, ведь достаточно выложить 30 на 50 см короб и все, трубы будут в нем, зачем выкладывать короб «метр на полтора», а на свободную площадь я расширю какое-либо помещение.

И это не ошибка в БТИ.

Если в документах короб есть, значит, он есть.

На одном из фото выше он вообще не выложен (но в документах его границы обязательно обозначены), на втором фото застройщики его границы обозначили в один кирпич по полу.

Даже если он обозначен пунктиром и коммуникации в нем «жмуться» где то в глубине а остальная площадь не задействована, то все равно уменьшать его габариты нельзя. 

Не важно, что он не выложен и это место будет очень полезно для площади квартиры.

Собственник данную площадь не покупал, и она не входит в площадь квартиры, это общедомовая собственность которую уменьшать нельзя.

Ошибки БТИ допущенные после перепланировки

Собственникам помещений очень важно быть внимательными при проверке конечных планов после перепланировки. 

При завершении перепланировки проходит оформление акта о завершенном переустройстве, он направляется в БТИ, где в технический паспорт вносятся изменения.

Если ошибки в техническом паспорте обнаружены собственником после его получения на руки, то есть допустим собственник внимательно посмотрел на БТИ через год и увидел отклонения, БТИ будет говорить: «Мы год назад все обмеряли правильно, а теперь вы внесли новые изменения в планировку, править ничего не будем, согласуйте все повторно».

Ошибки в следствии человеческого фактора

Простая ситуация. Просто пришел «БТИшник» и что то не верно отразил.

Здесь просто указывается на невнимательность и план корректируется.

Акт о завершенной перепланировке:

• 
• 

Кто несет ответственность за ошибки в плане БТИ

Вопрос риторический.
Как правило, по мнению БТИ ответственность несет кто угодно, кроме БТИ.
Да и ответственности нет никакой, мы не знаем случая что бы кого то наказали.

За десятилетия работы БТИ научилось исключительно «изящно и технично съезжать» даже по самым явным случаям.

Они крайне не охотно признают ошибки, и даже за исправлением явных несоответствий приходиться «побегать».

Шаблоны ответов многочисленны, размыты и пространны, но их основной контекст сводится к тому, что «не имеет возможности поправить вследствие….. и вот вместо «вследствие» вставляются различные причины.

Одна из основных — «не видит оснований для внесения изменений в документацию БТИ».
Эта фраза «кроет» практически любой запрос.

До абсолютного абсурда, конечно, не доходит, и если у вас не указали входную дверь в квартиру или забыли дорисовать одну комнату (да, да и такое бывает.

Допустим в плане БТИ комнаты нет, а в экспликации она есть, то, конечно, поправят.

Интересный случай с «каретой и окном» мы описали в данной статье

А вот если у вас указан вентиляционный короб в доме 1920 года постройки, а по факту его нет, и вы пришли его исправлять (на плане БТИ же есть, а на самом деле физически его нет), то первый ответ будет (допустим даже еще устный, даже не письменный, хотя там будет все та же магическая фраза) «ну вы же не знаете, был он там или не был, вы не первый жилец в этой квартире, кто то его снес до вас много лет назад, а теперь вы говорите, что его там никогда не было».

И вот после этой фразы собственник должен каким-либо образом «парировать» данный железный аргумент.

Отметим, что в данном случае БТИ часто правы.

Кто должен исправлять техническую ошибку БТИ

Исправляет технические ошибки БТИ (само у себя), но инициатором является заинтересованное лицо.

Это либо собственник, либо его представитель по доверенности.

Часто для исправления требуются дополнительные условия, то есть нужно предоставить так называемые «основания» для исправления.

Это могут быть совершенно различные документы: план застройщика, выписка ЕГРН, повторное обследование БТИ и т.д.

Ошибка в техпаспорте БТИ — можно ли исправить?

Да можно

Если в техническом паспорте БТИ допущена ошибка, то исправления начинается с письменного запроса в БТИ, и далее, если ошибку исправят, то все в порядке, а если не исправят, то начинаются последовательные попытки доказать БТИ, начиная от повторных запросов с разъяснениями, жалобами, повторных запросов с приложением документов, до личного посещения БТИ и даже обращения в суд.

Как исправить ошибки БТИ, бланк заявления

Первоначально необходимо обращаться в БТИ с письмом-запросом.

В данном письме необходимо в свободной форме написать суть запроса.

Пример заявления на имя руководителя ГБУ МосгорБТИ и скачать бланк вы можете ниже.

Заявление в БТИ об исправлении ошибки в техническом паспорте

• 
• 
• 
• 
• 

Если сильно повезет, то БТИ исправит ошибку и выдаст в ответ письмо представленное ниже.

Как правило это какие то явные ошибки, как в предоставленном письме, у всех этажей по документам БТИ окно было слева, а дверь справа, а у нашего собственника наоборот.

Но в большинстве случаев не повезет — ответ на запрос БТИ готовит месяц, и как указывали выше, в большинстве случаев будет получено письмо в контексте «предоставьте пожалуйста основания для исправления ошибки»

И вот что входит в понятие «основания» они однозначно не говорят.

Обычно БТИ просит предоставить проектную документацию на здание, служащую основанием для внесения исправлений в технические документы БТИ.

По требованиям предъявляемым к управляющим компаниям УК должна обладать всей необходимой проектной документацией для осуществления функций управления многоквартирного дома.

Однако, на практике, даже у новых домов построенных в последние 5-10 лет в управляющих компания сложно найти даже фрагменты проектной документации, не говоря уже о полном разделе АР.

Логичным продолжением поиска проектной документации является запрос в центральный государвственный архив города Москвы.

Однако и здесь с получением копии проекта возникнут сложности связанные с авторскими правами.

В соответствии со ст. 16 Закона г. Москвы от 28.11.2001 г. №67 «Об Архивном фонде Москвы и архивах» документированная информация по объектам недвижимого имущества выдается с разрешения собственника.

Данное требование проистекает из п. 1 ст. 1259 ГК РФ, в которой к объектам авторского права, в том числе, относятся произведения архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства, в том числе в виде проектов, чертежей, изображений и макетов.

«Права на результаты научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ военного, специального и двойного назначения, полученные за счет средств республиканского бюджета РСФСР, той части государственного бюджета СССР, которая составляла союзный бюджет, и средств федерального бюджета, принадлежат Российской Федерации, если до 14 октября 1998 г. они не являлись объектами исключительного права физических или юридических лиц, а также если информация об указанных результатах не являлась общедоступной.»

Причем выяснить кому принадлежат права на конкретный проект в реальности не возможно.

Если с документами време СССР еще все «более-менее» понятно, они принадлежат Российской Федерации, то с документами произведенными после перестройки вообще все сложно.

Условно говоря, если некое ООО в 90-ом году выпустило проект, а в 93-ем закрылось, то кому перешли права на архивную проектную документацию выяснить не реально.

Да и с Российской Федерацией вопрос тоже открытый, так как мы до сих пор не нашли тот орган Российской Федерации который является непосредственным правоприемником проектной документации времен СССР.

При всей огромности строительного комплекса и множества подведомственных организаций напрямую за этот вопрос никто не отвечает.

На данный момент существует единственный «кривой» обход запрета доступа к архивной документации — личное обращение управляющей компании в целях восстановления утерянной проектной документации.

Либо отдельного собственника здания с доверенностью от управляющей компании.

Назвать такой способ законным нельзя, так как он противоречит действующим требованиям гражданского кодекса, но в редких случаях вам может улыбнуться удача и вы получите заверенную копию проекта, за которую кстати придется заплатить по прейскуранту центрального архива.

В подтверждение вышесказанного, ниже приложен ответ из ГлавАрхива, с требованиями для предоставления проектной документации.

Как вы можете увидеть в представленном письме, архив ссылается на разрешение собственника или «соответствующего уполномоченного органа исполнительной власти» (остается только гадать что это за орган), на основании письменных запросов.

То есть, вам необходимо получить разрешение собственника или некого уполномоченного органа и только потом обращаться к ним.

И если у них есть документы, они вам пустят в читальный зал, что не гарантирует того, что вы в принципе найдете что по этому объекту.

Так как для определения нужного объекта, вам необходимо иметь «поисковые данные»:
— строительный адрес на год строительства (не путать с почтовым) и наименование застройщика.

• 
• 

Практические случаи исправления ошибок БТИ

Каждая ошибка индивидуально и путь ее исправления свой. 

То есть если мы представим «теоретически», что у собственника есть две одинаковые квартиры находящиеся в разных округах и в них допущены одинаковые ошибки, то пути их исправления в разных отделениях БТИ будут разные в нюансах с вероятностью 99 процентов.

Итак, здесь мы будем разбирать случаи из нашей практики:

Первый случай:

Собственник принес нам архивную копию плана БТИ.

Мы на основании него сделали проектную документацию.

И через месяц он получил отказ в согласовании перепланировки.

В нем было прописано, что документация БТИ поданная на согласование (архивная копия), не соответствует той документации БТИ, которую жилищная инспекция получила посредством электронного запроса в БТИ.

Проблема заключалась в следующем:

При перечерчивании БТИ планов из архивных копий в электронный вид, чертежник ошибся и в электронном виде который жилищная инспекция получила, была ошибка.

Мы подавали правильную архивную копию начерченную вручную, а в базе была электронная версия плана БТИ и в ней не на том месте была указана дверь.

Как решилось — с этой архивной копией пришли в БТИ, БТИ признала свою ошибку, поправила в электронной версии.

Сдали еще раз на согласование и получили разрешение.

Теперь жилищная инспекция получала план в электронном виде, который соответствовал архивной копии и собственник получил разрешение на перепланировку.

---

Второй случай:

Собственник принес план БТИ в котором был большой короб, которого в принципе не было в квартире.

То есть в углу одной комнаты, был на БТИ отгорожено на БТИ порядка 1 квадратного метра «просто так». Причем никаких коммуникаций там не было.

Приблизительно это выглядело вот так

Никакого желания строить данный короб в углу комнаты он не испытал и у него возник закономерный вопрос…..
«а, а, а кто это сделал»?

Начали разбираться. 

В конце концов выяснилось следующее.

Когда сдавался дом, кадастровый инженер, не обмерял каждую квартиру.

Он вообще, зашел только в первый подъезд, обмерял по одной квартире на среднем этаже.

Но в доме было 2 подъезда.

Предположив что второй подъезд идентичен тому какой он обмерил, он выпустил техплан на весь дом.

И вот в этом подъезде, где он был был этот короб.
Там действительно шли коммуникации. 

А в подъезда (стояке) нашего заказчика, этого короба вообще никогда не было и проектной документацией он не предусматривался.

► В результате получилась ситуация, в ЕГРН короб есть.
► В проектной документации от застройщика короба нет.
► В БТИ короб есть.

БТИ править ничего не хочет ссылаясь на то что ЕГРН «главнее» проекта застройщика который мы принесли как «основание».

Как решалось:
Нашли кадастрового инженера выпускавшего техплан.

Который также исправлять ничего не хотел и «сходу» выдал видимо годами заученную фразу — я везде был и у меня все правильно!

В ответ на эту информацию направили ему три письма:
► Заверенный застройщиком план из проекта дома где короба нет.
► Драфт жалобы в кадастровую палату на лишения его статуса кадастрового инженера.
► Информационное письмо, что если он править не будет, то найдем другого кадастрового инженера, который поправит данную ошибку, но сразу информируем, что все убытки связанные с его ошибкой будут взыскиваться в суде (оплата простоя строителей, неустойка, оплата хранения на складе и задержки поставки материалов и т.д.).

Минут через десять после отправки нами данного письма по электронной почте, кадастровый инженер посредством телефонной связи, связался с нами и выразил искреннее и горячее желание принять участие в скорейшем исправлении допущенной ошибки.

В течении двух недель ошибка была исправлена, мы получили новые ЕГРН.

И далее мы направились в БТИ, с ЕГРН без короба и с заверенным проектном застройщика где также короба не было.

И БТИ, к их чести поправили план прямо в нашем присутствии и выдали его уже без короба.

Далее по мере сил и времени мы будем добавлять новые версии ошибок и варианты их исправления…..

---

Благодарим Вас за то что прочитали нашу статью, надеемся, она была полезна.

Если у вас остались какие то вопросы, возможно вам необходимо согласовать перепланировку квартиры или разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, мы будем рады вам помочь.

Ждем Вашего звонка по телефону указанном в «шапке» нашего сайта, также вы можете написать нам в Whatsapp или Telegram, мы будем рады ответить на ваши вопросы.

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Порядок представления и форма заявления об исправлении технической ошибки в записях, а также требования к заполнению и формату заявления об исправлении технической ошибки в записях в форме электронного документа устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Указанное в части 1 настоящей статьи заявление может быть представлено в форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

3. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее – реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке:

1) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости;

2) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке;

3) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Уведомления об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки направляются органом регистрации прав правообладателям в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в форме и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.

6. Орган регистрации прав при обнаружении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, наличие которой является в том числе причиной пересечения границ земельных участков, границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств с границами земельного участка, принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки. Порядок и способы направления органом регистрации прав данного решения в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети “Интернет”, включая единый портал, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении такой реестровой ошибки.

(в ред. Федерального закона от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6.1. По истечении трех месяцев со дня направления в предусмотренные частью 6 настоящей статьи органы решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в описании местоположения границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств в порядке, установленном статьей 34 настоящего Федерального закона.

(часть 6.1 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

7. По истечении трех месяцев со дня направления указанным в части 6 настоящей статьи лицам решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка и при непоступлении документов, на основании которых обеспечивается устранение данной реестровой ошибки (заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости и межевого плана), орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ и площади такого земельного участка без согласия его правообладателя при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных настоящей статьей условий. На основании поступившего в орган регистрации прав до истечения указанного в настоящей части срока заявления собственника земельного участка данный срок продлевается на срок, указанный в таком заявлении, но не более чем на три месяца. Изменение в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки в случае, указанном в настоящей части, осуществляется органом регистрации прав с учетом сведений, содержащихся в правоудостоверяющих документах, с использованием картографической основы и (или) иных документов (материалов) в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. При этом площадь земельного участка после изменения сведений о местоположении границ земельного участка в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в настоящей части, может отличаться от площади земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не более чем на пять процентов.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7.1. При исправлении реестровых ошибок в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, орган регистрации прав на основании имеющихся и (или) полученных дополнительно документов и материалов также вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения о местоположении границ (координатах характерных точек границ) смежных и (или) несмежных земельных участков исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на соответствующий земельный участок, или при отсутствии такого документа – исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, или в случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка – исходя из местоположения границ такого земельного участка, существующих на местности пятнадцать лет и более и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих установить местоположение границ земельного участка, и (или) контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных настоящей статьей условий, а также сведения о площади земельных участков в соответствии с установленным местоположением границ таких земельных участков. В указанном случае подготовка межевого или технического плана соответствующего объекта недвижимости не осуществляется.

(часть 7.1 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

7.2. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных органом регистрации прав, в том числе в результате исправления реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков, сведений о местоположении границ и площади земельного участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости на основании документов, представленных в орган регистрации прав собственником указанных земельного участка, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства после внесения таким органом сведений о местоположении границ земельного участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке.

(часть 7.2 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

7.3. В целях реализации полномочий органа регистрации прав, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи, публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляет:

1) сбор и обработку пространственных данных, необходимых для определения координат характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, площади таких земельных участков, определения координат характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств;

2) определение координат характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, площади таких земельных участков, определение координат характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также при необходимости координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств.

(часть 7.3 в ред. Федерального закона от 19.12.2022 N 546-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7.4. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельных участков, характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке при исправлении реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков, местоположения здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке в предусмотренном частью 7.1 настоящей статьи случае устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

(часть 7.4 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

7.5. В случае, если органом регистрации прав в сведениях Единого государственного реестра недвижимости выявлена реестровая ошибка, связанная с использованием системы координат, отличной от местной системы координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении кадастрового округа (далее – иная система координат), орган регистрации прав при наличии у него параметров перехода (ключей) от иной системы координат к местной системе координат вправе без предварительного извещения заинтересованных лиц осуществить пересчет координат характерных точек всех границ (включая границы земельных участков, контуры зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и границы объектов, сведения о которых внесены в реестр границ), сведения о местоположении которых представлены в Едином государственном реестре недвижимости в иной системе координат, в местную систему координат и внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части местоположения таких границ, а в отношении земельных участков также в части их площади. Значение вычисленной в связи с таким пересчетом площади земельного участка может отличаться от первоначального значения площади не более чем на величину погрешности определения площади земельного участка, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

(часть 7.5 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

8. В течение пяти рабочих дней со дня исправления реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, орган регистрации прав обязан уведомить об этом правообладателя земельного участка в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.

9. Споры, возникающие в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, рассматриваются в судебном порядке.

Что такое кадастровая ошибка

Кадастровая ошибка – это какая-либо недостоверная информация в сведениях Госкадастра, причиной которой стали неточные данные в технической документации, которая использовалась в качестве основы госучета.

Понятие и порядок исправления ошибок в кадастровом учете установлен ФЗ РФ № 218, ст. 61. В базу росреестра при регистрации земельных участков и объектов недвижимости вносят основные характеристики, позволяющие идентифицировать имущество. К таким параметрам относятся:

1. Точный адрес;
2. Площадь;
3. Целевое назначение;
4. Тип объекта;
5. Координаты границ ЗУ;
6. Этажность и т. д.

Если были допущены какие-то неточности при внесении данных, у собственника могут возникнуть трудности при заключении юридических сделок с объектом. Также кадастровая ошибка приводит к искажению карты местности, поскольку часто границы смежных наделов накладываются друг на друга. Чтобы этого не допустить, нужно произвести исправление ошибок государственного кадастрового учета.

Найти объект

Виды неточностей

В действующем законодательстве существует определенная классификация кадастровых ошибок: технические и реестровые неточности.

Технические

Такие ошибки представляют из себя несоответствие данных об объекте, указанных в документах и базе данных Росреестра. Как правило, они возникают из-за невнимательности при регистрации. Это могут быть:

• Опечатки;
• Неправильно указана нумерация или результаты расчетов;
• Неполные сведения;
• Неверно записан адрес объекта.

Исправление технических ошибок в кадастровом учете происходит быстро и без особых проблем. 

Реестровые

В этом случае неточности обнаружены в поданных документах. То есть владелец объекта предоставил госрегистратору недостоверные данные. Возникают подобные проблемы из-за недобросовестной работы кадастровых инженеров, которые занимались подготовкой технической документации. Этот вид неточностей представляет из себя:

• Неправильно определены границы ЗУ;
• Площадь объекта указана неверно;
• Межевание проведено некорректно;
• Ошибки в расчетах при составлении межевого плана и иных картографических материалах.

В данной ситуации исправление ошибок в кадастровом учете потребует больших финансовых, временных и моральных затрат. Поскольку собственник должен будет заново заказывать геодезические работы и техническую документацию на объект.

Причины возникновения

В большинстве случаев причинами возникновения недостоверных данных являются:

• Халатная работа инженеров-геодезистов;
• Замеры производились с помощью устаревшего оборудования;
• Ошибки в произведенных математических расчетах;
• Специалист не выезжал на объект, а использовал для составления документации недостоверные сведения;
• Применение неверной системы координат, которая отличается от общепринятой.

На практике бывают случаи, когда собственники объектов намеренно вносят в Росреестр неверные данные. Причиной этому является получение материальной выгоды, например, уменьшение налоговой базы или нежелание узаконивать нелегальную постройку. Важно понимать, что исправление ошибки обойдется гораздо дороже, чем своевременная регистрация достоверных данных.

Можно ли выявить ошибку самостоятельно

Установить, правильно ли зафиксированы характеристики объекта в Едином реестре может сам собственник имущества. Для этого достаточно заказать выписку из ЕГРН. В ней указаны параметры объекта, его точное местоположение, площадь, сведения об установленных границах, информация о зарегистрированных владельцах. Как правило неточности, допущенные при постановке имущества на госучет, выявляются во время проведения юридических сделок. 

Проверить недвижимость на юридическую чистоту и убедиться в отсутствии кадастровых ошибок можно с помощью выписки ЕГРН. Получить документ можно в Росреестре или через МФЦ.

Справка о характеристиках объекта недвижимости может быть оформлена в электронном виде. Если вам нужно получить бланк онлайн, можете воспользоваться услугами портала EGRNka.online.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Нужно ли исправлять ошибки?

Исправление ошибок, допущенных при кадастровом учете недвижимости, необходимо. Поскольку они могут вызвать трудности при проведении имущественных сделок. Процедура, как правило, занимает не один месяц. До корректировки сведений вы не сможете продать, подарить или провести иные значимые юридические действия с землей или ОКС.

Как правило, неточности, допущенные при регистрации земельного участка, касаются его площади. Если в Росреестре указана меньшая квадратура надела, значит собственник платит меньше налог на землю. Но после выявления правильных данных, он будет обязан погасить разницу.

За чей счет будет исправление сведений?

Подготовкой технической документации, на основании которой производится регистрация недвижимости в Едином Реестре, занимается квалифицированный кадастровый инженер. Следовательно он несет ответственность за информацию, которая фиксируется в Росреестре. 

В случаях, когда специалист умышленно вносит неточные данные в Госкадастр, ему грозит административное наказание в виде штрафа. Также подрядчика могут лишить лицензии на проведение геодезических изысканий (КоАП РФ, ст. 14.35).

Если действия инженера-геодезиста стали причиной материальных потерь собственника объекта недвижимости или государства, ему грозит уголовное наказание (УК РФ, ст. 170.2). Конкретный вид ответственности зависит от суммы ущерба:

• Штраф до полумиллиона рублей;
• Исправительные общественные работы до 12 месяцев – если сумма убытков составляет от 9 млн руб.;
• Бесплатные работы в течение 15 суток – если размер материальных потерь не превышает 2,5 млн руб.

Сроки исковой давности устранения кадастровой и технической ошибки

С момента обнаружения неверных технических данных у собственника объекта есть один год, в течение которого он может их изменить. Этот срок может быть увеличен до трех лет на основании ГК РФ ст. 196. 

Заявление владельца имущества рассматривается госрегистратором в течение месяца. Чтобы не затягивать процедуру, не нужно устраивать длительные разбирательства с соседями. Лучше сразу обратиться в геодезическую компанию и заказать услуг по уточнению параметров имущества.

Способы исправления ошибки

Исправить неправильную информацию можно по инициативе владельца объекта, органов госучета или по решению суда. Способ устранения неточностей, который выберите вы, зависит от вида ошибки и при каких обстоятельствах она была выявлена.

По заявлению собственника

Владелец земли или недвижимости, при учете которой была обнаружена неточность, должен подать заявление в МФЦ. У заявке нужно приложить технический документ, который содержит неправильную информацию. Бланки рассматриваются госрегистратором в течение пяти дней. В случае положительного решения, заявителю выдадут исправленный документ и новую выписку ЕГРН. В ней будут указаны достоверные характеристики имущества.

По инициативе ЕГРН

Если госслужащий сам обнаружит неточность в описании объекта, он скорректирует информацию и уведомит владельца о внесенных правках. Если собственник не согласен с новыми сведениями, у него есть возможность обжаловать решение в суде.

По решению суда

Если исправление ошибок в кадастровом учете производится по постановлению суда, выполнить предписание сотрудники ЕГРН должны в течение 5 рабочих дней. В случае игнорирования документа, собственник объекта может подать исковое заявление с просьбой привлечь госорганизацию к административной ответственности.

Судебная практика

Решить пограничный конфликт с соседями мирно – выгоднее для всех участников спора. Но если не удалось прийти к согласию, нужно обращаться в суд. Также необходимость подавать исковое заявление возникает, если госрегистратор отказывается исправить недостоверные сведения. В заявлении нужно указать данные истца, ответчика и суть претензии.

Если суд вынес положительное решение, происходит исправление кадастровой ошибки:

1. Судебный акт направляется ответчику и госрегистратору;
2. Росреестр привлекает кадастрового инженера, который исправляет неточности;
3. Новые сведения в течение пяти дней вносятся в базу ЕГРН;
4. Заинтересованные стороны получают уведомление о внесении новых данных;
5. Госрегистратор отчитывается перед представителями суда о выполнении предписания.

В результате работ собственник объекта получает новую выписку ЕГРН. В ней указаны актуальные достоверные данные.

Что делать, если собственник не согласен с решением суда или ЕГРН

Если вы не согласны с постановлением суда, нужно искать квалифицированного юриста. Важно понимать, что предстоит очередное судебное разбирательство. Если вы готовы к такому ходу событий, не нужно откладывать визит к специалисту. Поскольку некорректные сведения – это препятствие для полноценного распоряжения имуществом.

Список документов для исправления кадастровой ошибки

Для исправления неточностей в описании параметров объекта нужно подготовить следующие бумаги:

1. Заявление установленного образца;
2. Техническую документацию на объект;
3. Выписку из ЕГРН с ошибкой;
4. Уведомление из Росреестра, в котором указано описание неточности;
5. Письменный отказ соседей и других заинтересованных лиц в досудебном способе решения конфликта.

Во сколько обойдется стоимость устранения ошибки

Цена исправления неточностей в описании характеристик имущества, допущенных при госучете, зависит от вида неправдивых сведений и особенностей объекта. Также на стоимость процедуры оказывают влияние следующие факторы:

• Количество допущенных неточностей;
• Объем работ;
• Необходимость проведения новых замеров;
• Срочность заказа.

Конкретную сумму можно будет сказать после изучения характеристик имущества и степени сложности проблемы.

Источник: https://egrnka.info/info/ispravlenie-oshibok-v-kadastrovom-uchete/

Часто задаваемые вопросы