Как заставить строительную компанию исправить недочеты

Получили ключи от новой квартиры? Не торопитесь перевозить вещи. Сначала оцените работу застройщика и проверьте, все ли свои обещания по отделке и ремонту он выполнил. Разбираемся, как правильно оценить качество ремонта, заставить застройщика устранить дефекты и получить компенсацию.

Где и как искать недостатки

Вдохновленные скорым переездом, вы можете невнимательно изучить новую недвижимость. Но квартир без дефектов практически не бывает, говорит юрист юридической фирмы «Мазка, Метелкин, Бушмин и партнеры» Андрей Хилажев.

«В первую очередь проверьте остекление, поскольку там часто бывают строительные недостатки. Еще проверьте, как закреплены радиаторы, как закрываются двери, нет ли там скоса, который препятствует закрытию, исправно ли работает вентиляция, канализация, водопровод, ровные ли стены и бетонная стяжка, — говорит юрист. — Если жилье с чистовой отделкой, добавьте к этому списку сантехнику, отделку плиткой, раковины, напольные покрытия, межкомнатные двери, состояние отделки стен. Даже если обои поклеили внахлест, это также является недостатком, на это можно обратить внимание застройщика».

Кстати, об обоях: иногда под ними или под кафелем пытаются скрыть дефекты стен, к примеру, трещины. Этого может не заметить человек, далекий от ремонта и строительства, но легко определит эксперт. Если не уверены в своих силах, то для приемки квартиры можно нанять специалиста, который проведет оценку.

«Раньше на этапе приемки никто не обращался к экспертам, сейчас это более распространено и делается, чтобы сразу указать в акте все недостатки. Чем больше фактов задокументировано и чем раньше это сделано, тем лучше, особенно если вы собираетесь обращаться в суд», — говорит юрист.

Квартира в ипотеке: что можно и что нельзя делать собственнику

Что делать, если дефект обнаружен во время приемки квартиры

На этом этапе все просто: нужно в акте приема-передачи жилого помещения указать дефекты, которые вы обнаружили. Можно сразу сделать фото и видео, а факт проведения съемок тоже отразить в акте, где будет подпись представителя застройщика и нового собственника.

Согласно постановлению правительства, обнаруженные при приемке недостатки застройщик должен добровольно устранить в срок не более 60 календарных дней со дня подписания акта приема-передачи жилого помещения. Если по истечении положенного срока недостатки не устранены, то участник долевого строительства может сразу пойти в суд, а может для начала обратиться к застройщику с требованием по своему выбору:

• о соразмерном уменьшении цены договора;
• о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

«Для этого нужно повторно зафиксировать недостатки, чтобы доказать, что они не устранены. Лучше провести строительно-техническую экспертизу, которая определит и недостатки, и стоимость их устранения. После можно направлять претензию застройщику», — говорит юрист Андрей Хилажев.

Удовлетворить требования застройщик должен в течение 10 рабочих дней. Если он отказывается это делать или игнорирует требование, можете обратиться в суд.

Что делать, если дефект обнаружен после приемки квартиры

Некоторые недостатки могут проявить себя не сразу. О том, что в квартире, к примеру, высокая влажность, спровоцировавшая появление плесени, вы узнаете только через несколько месяцев, когда и акт приема-передачи подписан, и даже вещи в квартиру перевезены. В этом случае тоже можно заставить застройщика исправить ситуацию: он обязан предоставить гарантийный срок, в течение которого вы имеет право предъявлять претензии. По закону — не меньше пяти лет.

Порядок будет тем же: понадобится строительно-техническая экспертиза. Затем можно обратиться к застройщику, а если он ничего не сделает — идти в суд. В суде нужно требовать не только деньги на устранение недостатков, но и компенсацию проведения экспертизы, судебных расходов и даже морального вреда. Согласно разъяснениям Верховного суда, в этом случае будут работать общие правила закона «О защите прав потребителей» — моральный вред компенсируется независимо от имущественного.

При обращении в суд соберите пакет документов в нескольких экземплярах — для истца, ответчика и суда. Если истцов или ответчиков несколько, то каждому понадобится свой экземпляр.

Какие нужны документы для обращения в суд:

• исковое заявление в нескольких экземплярах;
• квитанция об уплате госпошлины за обращение в суд;
• договор долевого участия;
• акты осмотра жилого помещения;
• заключение строительно-технической экспертизы;
• досудебная переписка с застройщиком.

Что происходит с ценами на недвижимость в России и стоит ли покупать квартиру: отвечают эксперты

Главные ошибки собственника

Не фиксировать дефекты

Не верьте обещаниям застройщика все исправить, если они были даны на словах. И описывайте дефекты детально, а не общими словами.

«Не во всех случаях можно доказать, что дефекты возникли по вине застройщика — к примеру, оборванные обои или сломанные двери», — говорит Андрей Хилажев.

Делать ремонт самостоятельно

Конечно, хочется поскорее въехать в новую квартиру, но прежде чем браться за ремонт, зафиксируйте (в том числе на фото и видео) все недочеты. Проведите экспертизу. Тогда можно рассчитывать на то, что застройщик компенсирует устранение недостатков.

Можно ли отказаться от квартиры и вернуть деньги

Да, но не всегда. Для того чтобы полностью отказаться от квартиры и вернуть деньги, вы должны доказать, что недостатки существенны.

Специального перечня существенных и несущественных недостатков строительства нет, но здесь применяется общее правило: в законе «О защите прав потребителей» и в статье 475 Гражданского кодекса РФ сказано, что существенным считается «неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения». В каждом конкретном случае оценку должна давать строительно-техническая экспертиза.

Выбор пользователей Банки.ру

Название	Мин. ставка
Семейная ипотека Газпромбанк	от 5.45%	Подробнее Подать заявку
Ипотека «под ключ» Банки.ру	от 5.5%	Подробнее Подать заявку
Рефинансирование по семейной ипотеке Совкомбанк	от 4.09%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека ВТБ	от 5.5%	Подробнее Подать заявку
Рефинансирование Уралсиб	от 11.49%	Подробнее Подать заявку

Ответ на вопрос без предварительного изучения имеющихся документов может быть неполным или неточным, так как вопросы устранения недостатков оговариваются не только действующим законодательством в области долевого строительства многоквартирных домов, но и договором долевого участия (ДДУ), а также другими документами (подписанные акты, переписка и проч.).

Основным нормативным актом, регламентирующим долевое строительство многоквартирных домов, является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон о долевом строительстве). Данным законом, в частности, ст. 7, предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как видно из вашего вопроса, застройщик принял на себя обязательства устранить недостатки, выявленные при приемке квартиры, в течение 45 дней. По всей видимости, данный срок был оговорен в ДДУ или при приемке квартиры.

Невыясненным остался вопрос: каким образом данный срок был зафиксирован сторонами (вами и застройщиком) – письменно или устно? В практике решения подобных вопросов были случаи, когда акт приема-передачи квартиры подписывался без замечаний со стороны дольщика, а обещания устранить недостатки давались застройщиком устно и нигде не фиксировались или момент фиксации всячески откладывался под разными предлогами.

Важно помнить, что отсутствие письменных подтверждений наличия недостатков и (или) непредъявление их застройщику является одной из основных причин, по которым застройщик не устраняет недостатки.

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года (Ч. 5.1 ст. 7 Закона о долевом строительстве). Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В случае если застройщик нарушил согласованные сроки устранения недостатков, которые были зафиксированы в акте приема-передачи, дольщик может в судебном порядке принудить его провести работы по устранению недостатков. Данное право зафиксировано в ч. 6 ст. 7 Закона о долевом строительстве.

В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Предварительно вам необходимо направить застройщику письменную претензию с указанием на то, что согласованные сторонами сроки устранения недостатков истекли, а работы по устранению недостатков не произведены, и предложить в разумный срок данные недостатки устранить. Срок для устранения недостатков в данном случае определяете вы, но, как правило, он составляет 30 дней с момента направления претензии или ее получения застройщиком. Претензия направляется по почте по адресу застройщика, указанному в ДДУ.

В случае если застройщик во внесудебном порядке свои обязательства не исполнил, вы можете подать иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (ч. 7 ст. 7 Закона о долевом строительстве).

При определении исковых требований нужно учитывать, что в соответствии с ч. 8 ст. 7 Закона о долевом строительстве за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, застройщик уплачивает гражданину – участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992  № 2300-I “О защите прав потребителей”.

Если недостатки были зафиксированы актом приема-передачи квартиры, вы можете устранить их самостоятельно или с привлечением специализированной организации и потребовать от застройщика возмещения расходов на их устранение.

Вам сдали квартиру, где вместо обещанных застройщиком межкомнатных дверей пустота. На подоконниках остались куски цемента, а неровность стен видна даже с лестничной площадки. Что в таком случае вы можете потребовать от продавца? Можно ли попросить заменить квартиру, если недостатки у недвижимости слишком существенные? Рассказываем, как правильно добиться защиты своих прав дольщикам, которые получили некачественную недвижимость.

За последние семь лет рынок долевого строительства России вырос в 3,5 раза, сообщил в конце прошлого года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. С помощью ДДУ в стране приобретается около 80% жилья на первичном рынке. По закону “Об участии в долевом строительстве”, застройщик обязан передать дольщику квартиру, качество которой соответствует условиям соглашения, технических и градостроительных регламентов, отвечает проектной документации и иным обязательным требованиям, констатирует Михаил Варюшин, старший юрист ЮБ «Аронов и Партнеры».

И практически любой выявленный недостаток у нового жилья дает возможность покупателю предъявить претензии строительной компании. Для этого участник долевого строительства должен сначала попросить застройщика составить акт, в котором будут перечислены обнаруженные дефекты. Руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» ЮФ “Инфралекс” Сергей Шумилов подчеркивает, что до удовлетворения всех своих требований участник долевого строительства вправе не подписывать документы о приемке квартиры. Такое поведение покупателя будет стимулировать продавца поскорее удовлетворить все претензии, иначе компании придется платить еще и неустойку за просрочку сдачи жилья. Кроме того, все расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи) до подписания акта приема-передачи недвижимости несет застройщик, добавляет Шумилов.

Варианты защиты

По закону участникам долевого строительства доступны сразу несколько способов защиты, однако среди них нет права требовать замены некачественной квартиры на другую, замечает Алексей Алтухов, руководитель проектов АК “Павлова и партнеры”. Вместе с тем такую возможность дольщик может прописать в ДДУ, подчеркивает эксперт.

В любом случае, как показывает практика, застройщики чаще всего положительно реагируют на просьбу устранить недостатки, говорит ведущий юрист «Содружества земельных юристов» Элита Закиян. Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям  “Качкин и партнеры”, объясняет, что продавцу удобнее ликвидировать дефекты своими силами, а не платить компенсацию: «Это более экономически оправдано, так как рабочие и материалы у компании есть, а денег нет или не хочется их отдавать».

Когда недостатки очевидны или с претензиями обратилось большое количество дольщиков, то шансы на досудебное урегулирование спора существенно возрастают, поясняет Екатерина Калинина, старший юрист Noerr. По ее словам, если жители одного дома столкнулись с общими для всех жильцов недостатками, то стоит подать коллективную претензию строительной фирме.

Если дольщик обнаружил, что дефекты у квартиры существенные, то он может отказаться от исполнения договора долевого участия в одностороннем порядке и потребовать от строительной компании вернуть деньги за недвижимость. Кроме уже потраченных средств покупатель получит еще и дополнительную компенсацию, говорит Калинина. Ее размер рассчитывается по формуле: 1/300 (1/150 – если дольщик физлицо) ключевой ставки ЦБ (7,75%) умножить на внесенную сумму и количество дней от даты первого платежа и до момента расторжения соглашения. Однако у такой возможности есть и «обратная сторона медали», замечает Некрестьянов: «Дольщику, как правило, возврат денег даже с процентами не выгоден, ведь стоимость жилья за пару лет строительства уже выросла, а цена квартиры на стадии котлована ниже, чем у готовой».

Что делать в суде

Вместе с тем лишь небольшая доля конфликтов между участниками долевого строительства и застройщиками успешно урегулируется в досудебном порядке, констатирует Дмитрий Петров из КА “Юков и партнёры”. Если продавец вообще не исправляет выявленные дефекты или не исключает их полностью, то надо обращаться в суд. Закиян советует в рамках таких процессов представлять максимум доказательств, которые подтвердят у квартиры существенные недостатки: акты осмотров, фотографии, технические заключения с дефектной ведомостью, экспертные заключения и прочее.

Решения судов по наиболее частым судебным спорам дольщиков с застройщиками

– Дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ и потребовать от застройщика возврата денег, если у квартиры есть существенные недостатки или выявленные дефекты не устранены в разумный срок (дело № 33-30716/2016).

– Дольщик потребовал взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи квартиры, которая произошла из-за того, что компания устраняла недостатки у жилья. В суде компания уверяла, что участник должен был принять квартиру вовремя: ведь выявленные дефекты считаются несущественными и легкоустранимыми. Но суды удовлетворили иск, отвергнув эти доводы ответчика, рассказывает юрист практики разрешения споров и банкротства юрфирмы “Линия Права” Кирилл Коршунов, который представлял интересы заявителя в этом споре (дело № 4-КГ17-25).

– Заключая договор с участником долевого строительства, застройщик обязан сообщить клиенту полную информацию о характеристиках объекта недвижимости и точно описать его местоположение. ВС подчеркнул, что продавец обязан своевременно предоставлять потребителю те сведения о товаре, которые позволят сделать правильный выбор. Вместе с тем договор, заключенный с застройщиком, не предусматривает замены квартиры, однако дает истцу право на получение компенсации (дело № 5-КГ16-47).

– Суды откажут истцу, если недостатки жилья могли возникнуть по вине заявителя из-за ненадлежащей эксплуатации недвижимости уже после ее приемки (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 сентября 2016 года № Ф06-12576/2016 по делу № А57-18247/2015).

– Если, несмотря на изменение проектной документации, квартира пригодна для использования и соответствует обязательным требованиям, суды отказываются удовлетворять требования дольщика, предъявленные в связи с недостатками жилья (дело № 33-15528/2016).

Кроме того, если дольщик устранил все повреждения самостоятельно, то ему придется доказать, что он реально потратил ресурсы на эту работу, объясняет юрист: «Иначе можно полностью лишиться возможности возместить фактически понесенные расходы». Эксперт акцентирует внимание на том, что надо различать существенность выявленных дефектов: «Отсутствие ручек в окнах или смотрового глазка во входной двери не являются серьезными недостатками, из-за которых жилье нельзя использовать по назначению».

Как избежать понижения компенсации

Даже если дольщик доказал существенность недостатков и выиграл суд у застройщика, то истцу вряд ли удастся взыскать в полном объеме причитающиеся ему проценты за пользование чужими деньгами, потребительский штраф и компенсацию морального вреда, предупреждает Варюшин. По его словам, СОЮ до сих пор активно снижают миллионные проценты и штрафы до 100 000–150 000 руб. Чтобы избежать таких решений и получить большую сумму, дольщики идут на свои хитрости, рассказывает эксперт. Граждане уступают свои права требования в подобных делах коммерческим организациям и ИП, которые взыскивают деньги с застройщиков в арбитражном судопроизводстве.

Варюшин подтверждает, что арбитражные суды не снижают компенсацию и потребительский штраф, присуждая их практически в полном объеме (см. дела № А40-162161/2016, № А41-72694/2015 и № А41-2072/2015). Эксперт объясняет, что арбитражи справедливо перекладывают бремя доказывания несоразмерности компенсации и потребительского штрафа на застройщика. Но такая ситуация перегружает систему арбитражных судов, констатирует юрист. Кроме того, в последнее время наметился новый тренд, когда сами дольщики злоупотребляют своими правами, говорит Некрестьянов. При малейших недостатках участники долевого строительства отказываются от приемки квартиры, чтобы получить с застройщика неустойку, резюмирует юрист.  

• Верховный суд РФ

23.03.2022 года Правительство РФ Постановлением № 442 установило новые правила приемки и урегулирования споров о качестве новостроек в 2022-2023 годах. Новые правила действуют до 30.06.2023 года (с учетом внесенных Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 г. № 1732 изменений).

В статье юристы подробно рассказывают о том, как получить компенсацию за дефекты в отделке с застройщика по новым правилам до 30.06.2023 года.

Согласно положениям Закона № 214-ФЗ застройщик обязан обеспечить соответствие по качеству объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

Кроме того, заказывая отделку в квартире у застройщика, дольщик должен знать, что на возникающие правоотношения распространяются нормы Закона о защите прав потребителей, предусматривающего повышенный размер ответственности застройщика за некачественные работы.

В связи с особенностями долевого строительства практически ни один застройщик не передает объект долевого строительства в срок, указанный в договоре долевого участия. И в связи с тем, что за просрочку передачи объекта ДДУ предусмотрена ответственность в виде неустойки, а предусмотрительный застройщик старается минимизировать свои риски, квартиры зачастую передают с многочисленными дефектами отделки. Чаще всего, исходя из практики, у дольщиков имеются претензии к застройщику в связи с  неровными стенами, пустотами под плиткой и сколами, кривым полом. Бывали в нашей практике ситуации, когда у дольщика в квартире отсутствовала стена по проекту, либо планировка квартиры совершенно отличалась от той, которая была предусмотрена договором. При этом с каждым годом отмечается рост количества претензий дольщиков к застройщику в связи с некачественной отделкой и выполнением общестроительных работ.

Права дольщика при обнаружении дефектов в отделке от застройщика

На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях – уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста).

Однако в соответствии с Постановлением Правительства № 442 от 23.03.2022 года дольщик вправе предъявить денежное требование к застройщику только в том случае, если застройщик не устранит выявленные дефекты в течение 60 дней с даты подписания акта. Таким образом, до 30.06.2023 года дольщик лишен права выбора предъявляемого к застройщику требования при обнаружении дефектов. Сначала застройщику предоставляется время для устранения дефектов своими силами и только при неустранении дольщик может взыскать компенсацию.

Размер компенсации за строительные недостатки в отделке

Прежде всего необходимо отметить, что в зависимости от типа отделки квартиры (черновая, предчистовая (white box) либо чистовая отделка)  требования к качеству передаваемой квартиры будут разные. При чистовой отделке, как правило, стоимость выявляемых недостатков существенна, так как объем того, что застройщик должен сделать, значительно больше, чем в других вариантах. 

Определить стоимость устранения строительного недостатка может только специалист. При расчете стоимости устранения учитывается: а) стоимость необходимых материалов; б) стоимость демонтажа (если требуется) и в) стоимость восстановительных работ. Часто “несущественные” с точки зрения дольщика недостатки являются “дорогостоящими” с точки зрения специалиста. Например, небольшие дефекты покрытия пола, отклонения могут быть незаметны глазу, но фактически являются отступлением от строительных норм, а рыночная стоимость устранения такого дефекта значительна, так как требует демонтажа.

Если дольщик предъявляет застройщику требование об уменьшении цены ДДУ, то размер компенсации рассчитывается исходя из заключения эксперта: эксперт выявляет дефекты и составляет смету с рыночной стоимостью работ и материалов, необходимых для устранения недостатков. То есть в этом случае дольщик взыскивает деньги, которые еще не потратил. На расчет компенсации экспертом, помимо объема и вида дефектов, влияет также применяемая им стоимость работ и материалов при расчете (цены на одни и те же работы, материалы могут быть различными, поэтому рыночная цена в экспертном заключении может варьироваться, цена также может меняться с течением времени). Если в ходе рассмотрения дела  была назначена судебная экспертиза, при определении размера компенсации суд, как правило, ориентируется на выводы судебного эксперта. С помощью нашего калькулятора вы можете рассчитать примерную сумму компенсации, исходя из судебной практики.

Если дольщик самостоятельно устраняет строительные дефекты и требует от застройщика компенсации расходов на устранение (третий способ защиты), то размер компенсации определяется исходя из фактических затрат. Вместе с тем, данный вариант действий имеет на практике некоторые минусы. Во-первых, для возмещения расходов должны быть подтверждающие документы, которые часто отсутствуют или являются ненадлежащими при обращении к частным мастерам и покупке материалов на строительном рынке. Во-вторых, дефекты до их устранения необходимо зафиксировать, то есть также потребуется заключение специалиста с описанием выявленных нарушений, а также со сметой необходимых работ и материалов для устранения (выполняемые по договору работы и закупаемые материалы должны соответствовать смете). Иначе будет сложно доказать суду, что дефекты до ремонта имели место и строительные материалы приобретались для их устранения.

Пошаговая инструкция “Как получить компенсацию за недостатки в отделке от застройщика по новым правилам?”

Шаг 1. Примите квартиру (помещение) в новостройке по новым правилам

По новым правилам, если дефекты в новостройке несущественны, дольщик обязан принять объект по акту. Одновременно составляется акт осмотра с перечнем выявленных дефектов. Если между дольщиком и застройщиком возникнут разногласия по перечню дефектов, привлекается специалист, включенный в реестр НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Далее застройщику предоставляется 60 дней для устранения дефектов согласно акту. Дольщик должен предоставить доступ в квартиру сотрудникам или подрядчикам застройщика. Читайте подробнее о новом порядке приемки в нашем чек-листе.

Застройщик может направить дольщику требование о предоставлении доступа в квартиру. Рекомендуем дольщикам отвечать на письменные требования застройщика также письменно, указав дату и время, в которое будет обеспечен доступ представителям застройщика для устранения дефектов.

Шаг 2. Закажите заключение специалиста (строительного эксперта) с оценкой стоимости устранения допущенных недостатков качества отделочных работ в новостройке

Если застройщик не устранит дефекты в течение 60 дней, обратитесь к независимому строительному эксперту для проведения строительно-технического исследования и согласуйте с экспертом день проведения строительно-технического исследования квартиры (иного объекта недвижимости).

Рекомендуем заблаговременно уведомить телеграммой Застройщика по юридическому адресу о дате и времени осмотра квартиры (иного объекта недвижимости) специалистом и пригласить его представителя для участия в осмотре. Перед направлением телеграммы уточните актуальный адреса застройщика в ЕГРЮЛ (на сайте ФНС России). Несмотря на отсутствие обязательных норм, регулирующих порядок проведения осмотра в досудебном порядке, для многих судей такое уведомление имеет важное значение. 

По результатам строительно-технического исследования эксперт подготовит заключение с описанием недостатков в отделке и нарушенных застройщиком строительных норм и прав, а также со сметным расчетом стоимости восстановительного ремонта.

Шаг 3. Направьте застройщику претензию с требованием о выплате компенсации с приложением копии заключения

В претензии укажите ваши требования к застройщику. Претензия направляется заказным письмом с описью вложения. Постановлением Правительства РФ № 442 установлен 10-дневный срок для удовлетворения требования дольщика о выплате денежных средств. Срок исчисляется в рабочих днях.

Шаг 4. Обратитесь в суд с иском о взыскании компенсации за недостатки в отделке с застройщика

а) определить подведомственность и подсудность дела

Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции: к мировому судье (если цена иска менее 100 тыс. руб.) или в районный суд (в иных случаях). При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск в соответствующий суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности – залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы неустойки и штрафа, так как суды могут снижать проценты и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели по спорам о качестве строительства объекта долевого строительства должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью, если в ДДУ она предусмотрена. 

б) определить цену иска и размер госпошлины, подлежащей уплате

Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, штраф. Кроме того, неустойка в этом случае начисляется в другом порядке (за исключением случаев уступки юридическому лицу, ИП неустойки дольщиком-физическим лицом).

В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц) для расчета госпошлины из указанных требований включается только компенсация строительных недостатков и неустойка. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн. рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн. рублей, посчитайте пошлину правильно, так как при правильном расчете сумма пошлины получится меньше.

в) отправьте копию иска застройщику ценным письмом с описью вложения

г) к исковому заявлению приложите копии документов, подтверждающих требования: копию ДДУ со всеми приложениями, документов об оплате по ДДУ, заключения специалиста, подтверждения уведомления застройщика об осмотре квартиры специалистом, а также копии претензии с подтверждением об отправке, квитанции и описи, подтверждающих отправку иска застройщику, иные доказательства по делу. 

После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3, при назначении судебной экспертизы, вызове судом специалиста для дачи показаний проводятся дополнительные судебные заседания) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.

Шаг 5. Исполнение решения суда о взыскании компенсации за недостатки в отделке

Получить положительное решение суда о взыскании денег с застройщика – это полдела, дольщику нужно обеспечить исполнение решения суда и взыскать деньги с застройщика.

Для начала оговоримся, что Решение суда вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение. Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.

После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания денег в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист. Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов. 

Процесс фактического получения денег с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ. 

При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд. 

Кроме того, у дольщика, которому застройщик не выплатил компенсацию стоимости устранения дефектов в отделке (если сумма компенсации более 300 000 рублей и просрочка более 3 месяцев), есть право обратиться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом. Зачастую такое обращение является эффективным с точки зрения побуждения застройщика к выплате денег. Но дольщику нужно знать нюансы подготовки, подачи заявления о признании банкротом в суд, а также самой процедуры банкротства.

В целом процедура взыскания с застройщика компенсации за недостатки в отделке квартиры от застройщика в судебном порядке занимает в среднем 6 месяцев с учетом досудебного урегулирования при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если дело рассматривается только в суде первой инстанции и не проводится судебная экспертиза). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Кроме того, судебная экспертиза увеличивает срок рассмотрения дела на несколько месяцев (судебная экспертиза назначается по ходатайству застройщика или по инициативе суда). Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время. Таким образом, срок взыскания компенсации строительных недостатков с застройщика зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.  

Дольщик вправе предъявить претензии по качеству объекта как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока. При предъявлении требований о взыскании компенсации за некачественные отделочные работы дольщик должен руководствоваться нормами Гражданского кодекса РФ и Закона о защите прав потребителей (для физических лиц), а не на нормами Закона № 214-ФЗ. Если гарантийный срок на отделочные работы в договоре не установлен, то дольщик вправе предъявить претензии в течение 2 лет с даты передачи.

Юридическая фирма “Двитекс” накопила значительную судебную практику по спорам с застройщиком о качестве отделочных работ С некоторыми решениями судов по нашим делам можно ознакомиться в разделе “Выигранные дела” (в каждом деле вы найдете подробное описание дела: застройщик, жилой комплекс, суд, судья, № дела, заявленная сумма компенсации и взысканная сумма, взысканная сумма неустойки и штрафа).

Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов

Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.

• Приемка новостройки специалистом НОПРИЗ и консультации юриста при приемке
• Строительная экспертиза квартиры в новостройке
• Взыскание с застройщика компенсации за строительные недостатки
• Взыскание с застройщика неустойки за просрочку по ДДУ
• Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
• Признание права собственности через суд
• Проверка застройщика и новостройки
• Юридическое сопровождение сделок
• Регистрация права собственности
• Иные споры с застройщиком и услуги юриста по ДДУ

Приемка по-новому

Порядок приемки квартиры изменился после вступления в силу постановления правительства № 442 от 23 марта 2022 года. Пока что поправки действительны до конца июня 2023-го, однако застройщики уже попросили правительство сделать их бессрочными. И это неудивительно: обновленная процедура лишила дольщиков прежней свободы действий в конфликте со строителями. 

«Новые правила сделали приемку квартиры более сложной для дольщика. Поэтому к общению с застройщиком стоит подготовиться, подтянув свою юридическую подкованность», — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».

Для начала стоит изучить статьи 7 и 8 закона об участии в долевом строительстве и вышеназванное постановление правительства. Там можно найти подробную информацию об этапах приемки, сроках, уведомлениях. Также стоит внимательно перечитать проектную документацию и договор с застройщиком, а еще распечатать план квартиры, чтобы было удобнее сверяться с ним на объекте. 

Раньше дольщики, обнаружив недостатки, могли сразу подать иск в суд и устранить дефекты самостоятельно. Но теперь полный алгоритм первичной приемки квартиры выглядит по-другому, рассказывает Дмитрий Баженов, главный инженер компании «Приемка.Москва».

Новый порядок действий: 

1. Получить уведомление от застройщика о готовности передать квартиру — бумажным письмом, описью или по электронной почте. E-mail должен прийти на адрес, указанный в договоре.

2. После получения уведомления в течение семи дней записаться на приемку квартиры, в течение двух месяцев провести осмотр и подписать акт. «Если не принять квартиру в срок, застройщик может самостоятельно подписать односторонний акт приемки», — подчеркивает Баженов.

3. Собственник может принимать квартиру как самостоятельно, так и со специалистом. Застройщик не имеет права препятствовать работе экспертов. Зафиксировать все недостатки можно с помощью фото и видео.

4. Если найдены недостатки, оформить совместно с застройщиком передаточный акт, указав в нем перечень дефектов. Их должны безвозмездно устранить в срок не более 60 календарных дней. Когда этот период закончится, застройщик обязан пригласить собственника для проверки исправлений.

Существенные и несущественные недостатки

«По новым правилам недостатки делятся на существенные и несущественные. В первом случае все будет происходить по старой схеме (не подписываем акт, привлекаем экспертов и разбираемся с застройщиком. — Прим. ред.). Но если недостатки окажутся несущественными, дольщик в любом случае должен подписать акт приема-передачи квартиры, указав в нем найденные недочеты», — уточняет Надежда Коркка.

Однако существует проблема: постановление правительства не раскрывает, какие недостатки следует считать существенными, а какие — нет. Поэтому, если есть разногласия, необходимо составить акт осмотра с участием специалиста, который состоит в реестре НОСТРОЙ или НОПРИЗ. 

Пригласить такого эксперта и выбрать дату осмотра застройщик должен в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом прийти он может не раньше чем через три рабочих дня после выявления недочетов. 

Итак, если собственник обнаружил существенные недостатки:

1. До подписания акта приема-передачи квартиры необходимо вызвать квалифицированного специалиста и составить акт, где будут зафиксированы все недоделки.

2. Собственник вправе отказаться от подписания передаточного акта и требовать от застройщика безвозмездно устранить дефекты либо даже вернуть деньги и выплатить проценты за пользование ими.

Если собственник обнаружил несущественные нарушения:

1. Необходимо подписать передаточный акт (обязательно указав выявленные дефекты) и потребовать от застройщика безвозмездно их устранить.

2. Если эксперт подтвердил недостатки, застройщик обязан компенсировать стоимость их устранения. 

3. Если по прошествии 60 дней с момента подписания дефектной ведомости компания не устранила недостатки, собственник имеет право обратиться в суд.

«При наличии недостатков дольщику в любом случае лучше указать их в передаточном акте, даже если они не кажутся существенными», — советует Андрей Швецов, управляющий партнер юридической компании «Юниконсул».

Теперь невозможно отсудить деньги?

После изменения законодательства дольщикам действительно стало тяжелее бороться за свои права — выбор средств для этого сократился, хотя и не критично, утверждает Надежда Коркка. 

«К примеру, теперь собственник не может потребовать компенсацию соразмерно выявленным недочетам, чтобы он мог исправить недостатки самостоятельно. Кроме того, в новом постановлении не учтены многие важные нюансы. Например, что делать, если дольщика не устраивает предложенный эксперт», — говорит она.

Новый механизм в первую очередь планировали направить против злоупотреблений дольщиков: некоторые желали не исправить недочеты, а поиметь с застройщика как можно больше денег. «Теперь же баланс интересов качнулся в сторону застройщика, и борьба за свои права для порядочного дольщика оказалась затруднена», — сетует Коркка.

К тому же застройщики могут сознательно затягивать сроки, усложняя дольщикам жизнь.

«Участникам долевого строительства стало тяжелее бороться за свои права из-за того, что перед обращением в суд нужно обязательно направлять требования застройщику, который может тянуть с ответом до последнего дня законодательно установленного срока», — комментирует Екатерина Дунаева, адвокат АБ «Гестион».

По данным эксперта по недвижимости Виталия Русакова, новые правила приемки значительно удлинили сроки разбирательств, поскольку подать иск в суд на застройщика можно только после прохождения всех этапов приемки, согласования и устранения недостатков. 

В то же время, указывает Русаков, у дольщика теперь появилась «хоть какая-то возможность влиять на строительную компанию» — та должна устранять все обнаруженные недостатки в течение 60 дней либо компенсировать их, снизив стоимость покупаемой квартиры еще на этапе приемки.

Выбираете новостройку? Варианты на любой вкус и бюджет есть в каталоге Циан.