Найти как правильно сдать

Чем найм квартиры отличается от аренды?

---

Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?

---

Как подготовить квартиру к сдаче?

---

Сдавать квартиру с мебелью или без?

---

Нужен ли мне риелтор?

---

Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?

---

Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?

---

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?

---

Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?

---

Срок договора найма и порядок его продления

---

Как определить размер депозита?

---

Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?

---

Как сдать ипотечную квартиру?

---

Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?

---

Как передавать квартиру жильцам?

---

Что нужно обязательно указать в договоре найма?

Сдать квартиру в аренду — надежный способ увеличить доход с помощью заработка на недвижимости. Где найти жильцов, как подготовить жилплощадь и соблюсти юридические формальности, чтобы сдать квартиру быстро и выгодно?

Из этой инструкции вы узнаете:

• Кто имеет право сдавать квартиру в аренду или внаем.
• Чем отличается договор аренды от договора найма.
  
• Как подготовить квартиру к сдаче.
  
• Как определить цену и найти жильцов в квартиру без риелтора.
  
• Что прописать в договоре найма.
  
• Нужно ли страховать квартиру при сдаче в аренду.
  
• Как правильно передавать квартиру жильцам.

Кто может сдавать квартиру в аренду или внаем?

Если ваша квартира не приватизирована, то есть находится в муниципальной или государственной собственности, вы имеете право сдать ее в поднаем (пп. 2 п. 1 ст. 67 ЖК РФ). Для этого понадобится разрешение со стороны наймодателя (п. 1 ст. 685 ГК РФ), то есть города — префектуры, муниципалитета или другого органа. Чтобы получить разрешение, нужно заручиться согласием всех, кто зарегистрирован в квартире, и подать письменное обращение к наймодателю с просьбой разрешить заключить договор поднайма. Квартиру можно сдавать после того, как у вас на руках будет письменное разрешение.

ДОМ.РФ занимается развитием цивилизованного рынка арендного жилья, создавая пилотные проекты. Это жилые комплексы с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а квартиры в них — с качественной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Кроме этого, в домах круглосуточно работают консьерж, охрана, диспетчер и предоставляются разнообразные сервисы (например, уборка, заказ воды). Для жильцов предусмотрены личный кабинет и мобильное приложение для оплаты арендных платежей. Воспользуйтесь сервисом поиска жилья в аренду и подберите подходящую квартиру или апартаменты прямо сейчас.

Чем отличается договор аренды от договора найма?

С юридической точки зрения аренда и наем — два разных термина. Хотя эти понятия похожи, с юридической точки зрения аренда и наем — два разных термина. Когда речь идет о коммерческом найме, имеется в виду предоставление временного жилья гражданину другим гражданином или юридическим лицом (компанией, организацией) (глава 35 ГК РФ). Срок найма не может превышать 5 лет — дальше договор придется перезаключать. Существует и другой тип найма — социальный, когда квартира предоставляется органами власти, а срок действия договора не устанавливается.

Понятие аренды шире, чем понятие найма. В аренду могут быть сданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи (глава 34 ГК РФ). Договор аренды заключается, если жилое помещение сдается юридическому лицу. Так, квартира может стать предметом аренды, если ее снимает компания для проживания своих сотрудников. Арендой также называют предоставление в пользование любых нежилых площадей, в том числе апартаментов, которые, хоть и сдаются для проживания, юридически оформлены как нежилые помещения. В отличие от договора найма, срок действия договора аренды не ограничен. Однако необходимо зарегистрировать обременение квартиры наймом (арендой), если соответствующий договор заключен на срок более 11 месяцев.

Как подготовить квартиру к сдаче?

Чтобы подготовить квартиру к сдаче, постарайтесь подчеркнуть достоинства жилья и по максимуму избавить его от недостатков — по крайней мере, от тех, которые поддаются устранению.

Во-первых, квартиру нужно тщательно отмыть. Можно сделать это самостоятельно или заказать профессиональную уборку.

Во-вторых, если жилье давно не ремонтировали, желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки.

Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.

В-третьих, избавьтесь от старой мебели и прочих вещей, которые не понадобятся новым жильцам. Это относится к старым сувенирам, ненужному платяному шкафу, тумбочке для видеомагнитофона начала 1990-х и другим предметам, которые захламляют пространство. Старую мебель и технику можно выставить на продажу онлайн, предложить соседям или вызвать компанию по вывозу мусора.

Сдавать квартиру с мебелью или без?

Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Обставлять съемное жилье самостоятельно тоже готов далеко не каждый. Возможен вариант, при котором жильцы обязуются закупать мебель в счет арендной платы, но в этом случае вы рискуете после их отъезда остаться с некачественной, некрасивой или нефункциональной мебелью, а такую квартиру сложнее будет сдать новым жильцам. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную (необходимо предусмотреть максимальное количество мест для хранения), вешалку и подставку для обуви в прихожую, стиральную машину в ванную, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню. Наличие кондиционера будет преимуществом. Бытовую технику следует выбирать максимально надежную, чтобы не пришлось ее часто менять. Для этого читайте отзывы при заказе онлайн или в магазинах консультируйтесь у продавцов.

Имеет смысл приобрести недорогую и простую в обращении микроволновку — это проще, чем оттирать стены кухни от жира, если жильцы всё время будут готовить на плите. Кроме того, стоит развесить крючки для полотенец на кухне и в ванной, чтобы арендаторам не пришлось сверлить стены с риском испортить плитку. И не забудьте про шторы и занавески! Они придадут квартире уютный и обжитой вид.

Нужен ли мне риелтор?

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости (желательно по рекомендациям знакомых) или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?

Для этого разместите объявление на профильных сайтах (агрегаторы недвижимости или интернет-площадки). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую без посредников.

Прежде чем заключать договор, наведите справки о будущих жильцах и постарайтесь узнать о них побольше. Снимите копию паспорта квартиросъемщика (на случай, если его придется разыскивать), узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе. Изучите страницы будущих жильцов в социальных сетях.

Еще один вариант — найти жильцов через друзей и знакомых. Проще всего это сделать с помощью объявления в соцсетях. Нередко это надежнее, ведь, скорее всего, в этом случае вы будете знакомы с человеком, которому сдаете жилье. Правда, этот способ не для деликатных людей: родственникам и знакомым сложнее ставить жесткие условия по правилам использования квартиры, повышать арендную плату и взыскивать неустойки за испорченные вещи.

Как определить цену аренды?

Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обращайте внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.

На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.

Помните, цена — часто решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?

• Паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя).
• Свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например договор купли-продажи или договор дарения.
• Выписка из лицевого счета в ЖЭКе со списком всех, кто зарегистрирован в квартире.
• Согласие других собственников на сдачу квартиры внаем — в виде подписей на договоре или нотариальной доверенности на имя подписанта.

Если у квартиры несколько собственников, каждый из них должен дать согласие на сдачу квартиры внаем. Для этого они могут лично подписать договор найма или оформить нотариальную доверенность на имя подписанта. Если хозяин квартиры состоит в браке, понадобится нотариальное согласие супруга или супруги (если только иное не указано в брачном договоре).

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Что указать в договоре найма?

1. Адрес квартиры и реквизиты документа, на основании которого квартира принадлежит собственнику, ее общую площадь, этаж, этажность дома

2. Данные всех, кто будет постоянно проживать с нанимателем

Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие. Если данные проживающих не указаны в договоре, третьи лица (кроме несовершеннолетних детей квартиросъемщика) могут въехать в съемную квартиру только с согласия хозяина и зарегистрированных в квартире граждан.

3. Срок договора найма и порядок его продления

Максимальный срок договора найма — 5 лет. Однако удобнее сдать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год: во-первых, в этом случае обременение наймом не придется регистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ), во-вторых, продлить договор значительно проще, чем расторгнуть, особенно если у сторон есть разногласия на этот счет.

Если вы все же сдаете квартиру на срок более 1 года, обременение наймом необходимо зарегистрировать в Росреестре (кросс-ссылка на текст: «Как зарегистрировать договор найма») не позднее, чем через месяц со дня заключения. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

4. Стоимость арендной платы, сроки и порядок ее внесения

Пропишите, как часто выплачивается арендная плата (наиболее распространенные варианты — раз в месяц или раз в квартал), в каких числах месяца и каким способом. Отдельно обговорите условия пересмотра арендной платы (как часто и на каких основаниях она может быть изменена). Если арендатор платит наличными, каждый раз обменивайтесь расписками об уплате и получении денег.

5. Депозит

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован в следующих случаях:

• в счет погашения возникшей задолженности по арендной плате или коммунальным платежам;
• в счет порчи имущества арендодателя (наймодателя).

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

6. Дополнительные правила

Например, возможность курить в помещении, заводить домашних животных, устранять ущерб, сдавать помещение в поднаем, а для арендодателя — посещать квартирантов (с предупреждением или без). Важно договориться о состоянии, в котором жилец обязуется вернуть квартиру. Как правило, в Гражданском кодексе для этого используется термин «с учетом нормального износа», то есть имущество могло постареть, но не должно быть разломано. Чем больше правил вы пропишете в договоре, тем меньше возникнет споров и тем проще будет их разрешать.

7. Порядок оплаты коммунальных и бытовых услуг

Не забудьте прописать в договоре, кто будет платить за воду, газ и электричество, а также за телефон и интернет (часть этих услуг может войти в стоимость аренды). Если у жильцов нет необходимости использовать городской телефон, лучше отключить его. Для этого придется обратиться в компанию, которая предоставляет услуги телефонной связи.

8. Порядок расторжения договора

В договоре аренды нужно прописать порядок одностороннего расторжения договора. В противном случае договор можно будет расторгнуть либо по отдельному соглашению сторон, либо через суд.

По закону наниматель может расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив хозяина квартиры за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ). Наймодателю, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке (судебном порядке), нужна серьезная причина, например:

• наниматель не вносит плату за 6 месяцев в случае долгосрочного найма или не платит более двух раз после того, как истек прописанный в договоре срок платежа (при краткосрочном найме);
• наниматель и те, кто проживает с ним, разрушают квартиру или портят имущество.

Если жильцы используют квартиру не по назначению или систематически нарушают права соседей, хозяин квартиры вправе сделать предупреждение, а если нарушения не прекратятся — расторгнуть договор через суд.

9. Опись имущества (или ее отсутствие)

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Это подробное описание обстановки в квартире, которую нужно приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

10. Реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки). Если расчеты будут в безналичной форме, укажите банковские реквизиты

11. Дата подписания договора

Образец договора аренды/найма

Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.

Как сдать ипотечную квартиру?

Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в залоге (ипотеке), то для оформления договора вам потребуется письменное разрешение кредитора/залогодержателя (если иное не предусмотрено кредитным договором (договором займа) или договором об ипотеке). Для этого необходимо обратиться в банк с письменным заявлением и дождаться письменного ответа. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.

Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора. К тому же, наймодатель несет повышенные риски: в случае внештатной ситуации с внезапным выселением жильцов придется вернуть им страховой депозит, деньги за неохваченную часть месяца, а иногда еще и выплатить неустойку (если это прописано в договоре найма). Поэтому лучше снизить риски и заручиться согласием всех сторон.

Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?

Страхование позволит арендодателю обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Насколько это вероятно, решать арендодателю. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).

Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.

Как передавать квартиру жильцам?

Помимо договора с нанимателем следует подписать акт приема-передачи квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники. Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.

Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.

Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта приема-передачи. Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.

Будущее человека в школе, университете или во взрослой жизни частенько определяется тестами. В этой статье мы попытаемся раскрыть стратегию их решения и поделимся некоторыми секретами, которые вполне могут помочь сдать тесты, не зная предмета.

Основные стратегии

Тесты – один из способов проверки уровня знаний учащегося, который подразумевает необходимость выбора одного или нескольких правильных ответов. 

Рано или поздно каждого человека настигают промежуточные и выпускные экзамены по учебным дисциплинам, тестирование по правилам дорожного движения, экзамены на профессиональную квалификацию и так далее. Большинство из этих тестов разработаны по принципу выбора правильных ответов из нескольких вариантов. 

Однако частенько бывает так, что вы не знаете истинно верного ответа на вопрос и вынуждены гадать. Рассмотрим пять основных стратегий и одно «секретное оружие», которые помогут получить высокий результат за тест с вариантами ответов. 

Первый метод

Не следует «накидываться» на тестовое задание сразу же после того, как вы его получили. Также не стоит разбирать вопросы по одному в их изначальном порядке.

Соблюдайте следующий порядок действий:

• Сделайте глубокий вдох, а затем не спеша пробегитесь глазами по всему тесту, чтобы просто ознакомиться со всеми вопросами. 
• В процессе отвечайте на вопросы, на которые вы точно знаете правильный ответ. 
• Займитесь более сложными заданиями, но не тратьте на них слишком много времени. Самые трудные вопросы оставьте на конец. 

Ваша задача – дать как можно больше правильных ответов на вопросы, в которых уверены. Учеными доказано: когда вы бегло просматриваете весь тест, еще перед тем, как всерьез заняться его решением, в вашей голове уже «маячат» нерешенные вопросы. Это очень полезно по целому ряду причин.

• Во-первых, вы подсознательно начинаете обдумывать решение для самых сложных вопросов теста;
• Во-вторых, в тестах нередко попадаются вопросы, содержащие подсказки, а иногда даже полный ответ на другие вопросы этого же теста.

В любом случае, прежде чем приступать к решению тестовых заданий, сначала пробегитесь глазами по его вопросам и дайте ответы там, где это вам под силу. Затем начинайте «ломать голову» над более сложными заданиями.

Второй метод

Сначала отвечайте на сложные вопросы. 

В своей книге «Думай, как математик» Барбара Оакли охарактеризовала данную методику как «сначала сложное, а затем простое». Согласно ее выводам, сначала следует браться за решение сложных вопросов, выделяя на каждый из них по пару минут для размышлений. Но если ответ так и не приходит в голову, тогда следует продолжать двигаться дальше, оставив каверзные задания напоследок.

Согласно исследованиям, если какое-то время размышлять над трудным и серьезным вопросом, мозг человека концентрируется на нем и пытается решить его всеми силами. Если ответ не найден, то мы переходим к другому вопросу, но наше подсознание все еще продолжает пытаться решить предыдущую задачу. В результате, когда мы позже возвращаемся к решению этого вопроса, у нас будет больше шансов найти правильный ответ.

Третий метод

Читайте каждый тестовый вопрос как минимум дважды. 

Это очень полезный совет, поскольку в тестах очень часто встречаются вопросы с подвохом. Когда мы на экзамене, хочется как можно быстрее решить задания, так как кажется, что времени не хватит. Поэтому очень частая ошибка многих учащихся заключается в том, что они мельком читают вопрос и сразу же принимаются за разборку ответов.

Дело в том, что разработчики тестов стараются перехитрить студентов и разбавить стандартные задания каверзными вопросами. Рассмотрим некоторые из них:

• В тестах нередко можно встретить такой вопрос: Что из перечисленного не содержит «а», «б», или «с»? Если невнимательно прочитать задание, вполне можно легко пропустить частицу «не» и дать абсолютно неверный ответ. 
• Другие задания могут содержать сразу несколько правильных вариантов ответа, и ваша задача подразумевает выбор наиболее верного из них. 
• Также существует немало вопросов с вариантами выбора по такому типу: все перечисленное «верно» или «неверно». Оттого, насколько внимательно вы прочитаете и осмыслите задание, зависит правильный выбор.

Подводя итог, следует сказать, не стоит терять свою бдительность, поскольку невнимательность зачастую приводит к непоправимым ошибкам. Так что не ленитесь и перечитывайте задания как минимум дважды.

Четвертый метод

Закончив отвечать на вопросы, расположенные на одной странице, сразу же перепроверяйте ответы, а не откладывайте проверку до самого конца. 

Дело в том, что как только вы ответили на все вопросы, находящиеся на одной станице, информация, относящаяся к ним, еще очень свежа в голове. Поэтому быстро проверив свои ответы, вы значительно снизите вероятность того, что случайно пропустите одну глупую ошибку или какой-то очевидный нюанс, который может обеспечить высокую оценку за тест. 

Однако это не означает, что вам не следует проверять свои ответы еще раз после решения всех тестовых заданий. Наоборот, старайтесь всегда оставлять немного времени на финальную проверку. Добавив данную методику в свой арсенал, вы непременно сможете повысить шанс на получение достойной оценки.

Пятый метод

Если вам попался вопрос, ответ на который вы не помните или чувствуете, что он буквально «вертится на языке», но никак не приходит в голову, постарайтесь мысленно перенестись в то место, где вы впервые о нем услышали.

Исследования 1984 года показали, что люди быстрее вспоминают информацию, когда мысленно оказываются там, где впервые узнали о ней. Это может быть вузовская или школьная аудитория, ваша комната дома, библиотека или любое другое место. Ученые утверждают, что вызывая в голове образ места, где вы первый раз услышали о чем-то, вы активируете контекстно-зависимую память. Другими словами, людям проще вспоминать какую-либо информацию, находясь в том месте, где они впервые о ней услышали. 

Как сдать тесты, не зная предмета

Однако если ни одна из перечисленных методик не помогла или вам попался вопрос, на который вы не знаете ответа, либо не можете выбрать ответ методом исключения, тогда самое время применить «секретное оружие».

Уильям Паундстоун написал книгу «Камень ломает ножницы», которая является практическим руководством по получению выгоды от предсказуемого поведения окружающих и использования этого умения в обычной жизни. Люди, как правило, склонны придерживаться определенных закономерностей при осуществлении случайного или стратегического выбора. Автор разоблачает мифы, связанные с неверным пониманием случайности, и легко извлекает советы из психологии и поведенческой экономики, доказывая простоту и прибыльность прогнозирования.

Для своего исследования Уильям Паундстоун собрал более 100 различных тестов из колледжей, школ, автошкол, сети Интернет и других источников. В сумме у него оказалось около 2,5 тысяч вопросов. Проведя их статистический анализ, он вывел следующие закономерности.

Несколько вариантов ответа

Чаще всего в тестах правильный вариант находится в одном и том же варианте, в зависимости от количества ответов на вопрос. Статистические исследования показали следующее:

• В тестах с тремя вариантами ответа типа «а», «б» и «с» явных совпадений не наблюдалось.
• С четырьмя вариантами – верный ответ чаще всего скрывался в варианте «с».
• С пятью ответами предпочтение чаще всего отдается последнему варианту, реже – третьему.

Верно или неверно

В вопросах с ответами «верно» и «неверно», правильным ответом чаще всего бывает вариант «верно». После длительных проверок и подсчетов мистер Паундстоун вывел следующее:

• ответ «верно» был правильным в 56% случаев;
• вариант «неверно» оказался правильным лишь в 44%.

​

Незначительная закономерность

Также мистер Паундстоун вывел незначительную закономерность, которая может помочь найти правильный ответ, но с маленькой вероятностью. Любой последующий правильный ответ с более чем 50% вероятностью будет отличаться от предыдущего правильного варианта. 

Например: вы абсолютно уверены в ответе «с» на конкретный вопрос, но не знаете решения на следующее за ним задание или же теряетесь между выбором «с» или «д». Скорее всего, правильным ответом будет вариант «д». Проверьте на практике, пройдите несколько тестов в Интернете, и, уверяю, вы будете приятно удивлены.

Так что, если вы перепробовали всевозможные приемы, но все еще затрудняетесь с ответом, то воспользуйтесь «секретным оружием», но старайтесь не злоупотреблять им. В любом случае, ваш успех на любом тесте с выбором правильного варианта главным образом зависит от уровня вашей подготовки и имеющихся знаний. 

Важно выяснить окончательно и дать ответ на частый вопрос большинства школьников: «Здать или сдать, как правильно надо писать?». Такая ошибка в правописании распространена не только среди детей, взрослые не являются исключением.

Грамотность играет огромную роль в жизни человека и его взаимодействии с другими людьми. Сейчас люди общаются и знакомятся через социальные сети, поэтому заполнить пробелы в образовании необходимо. В первую очередь, в глаза бросаются грубые ошибки в сообщениях, после которых остается неприятное ощущение, а желание общаться с невеждой полностью пропадает. 

Для того, чтобы избежать такого случая, важно больше читать, развиваться, иногда интересоваться нововведениями в правилах русского языка.

Как пишется слово «сдать»

В слове «сдать» буква «С» является одиночной приставкой, слово пишется слитно, а не раздельно, как некоторые по ошибке думают. Необходимо запомнить, что приставки с буквой «З» нет.

Так же пишутся и другие похожие слова: «сдается» (не «здается»), «сдавать», «сдаться».

Однокоренные слова с приставками, оканчивающимися на «С»: «досдавать», «пересдать», «досдача».

В качестве примеров приведены следующие предложения:

• «Вам нужно сдать контрольную работу до конца этого урока»;

• «Насколько мне известно, он никогда не сдается»;

• «Мы не будем сдавать (не «здавать») деньги на ремонт»;

• «Ему лучше сдаться».

Правило написания слов с приставками «с» и «з»

Для лучшего понимания будут приведены примеры нескольких распространенных приставок с буквами «з» и «с»:

• без- (безрадостный, бездействие); бес (бессмертие, беспечный);

• раз- (разгадать, разблокировать); рас (распространять, расспросить);

• вз- (взмолиться, взбежать); вс (вскипать, вскружить);

• воз- (воздать, воздержать); вос (восславить; востребовать).

Важно знать, что слова пишутся через букву «з» тогда, когда их корни начинаются со звонких согласных. Если корни начинаются с глухих согласных, то слово пишется через «с».

Исключениями являются слова: здесь, здоровье, здание. В этих случаях буква «з» включена в корень слова. А в слове «сдать» корень «да», буква «с» приходится приставкой.

Приставки «з» в русском языке не бывает! Что не сказать об украинском, где возможно написание слова «здать», никто не будет против. В некоторых словах, где корни начинаются со звонкой согласной, можно писать букву «С». Это случай одиночной приставки: «сбежать», «сделать».

Морфемный и звуко-буквенный разбор слова «сдать»

Рассмотрим разбор слова по составу:

• с –приставка;

• да – корень;

• ть – окончание (по школьной программе); формообразующий суффикс (не является частью основы слова);

• сда – основа всего слова.

Звуко-буквенный (фонетический) разбор слова «сдать»:

• «сдáть» – 1 слог, ударение ставится над гласной буквой «а»;

• С – [с] – согласный, твердый, глухой, парный;

• Д – [д] – согласный, твердый, звонкий, парный;

• А – [а] – гласный, ударный;

• Т – [т’] – согласный, мягкий, глухой, парный;

• Ь – не дает звука;

• 5 букв, 4 звука.

Для закрепления материала следует вставить пропущенные буквы в следующих предложениях:

1. Пере..давать экзамен будут учащиеся, не ответившие на дополнительные вопросы.

2. Он спросил, можно ли до..давать зачеты после новогодних каникул.

3. Придумайте синоним к слову «ра..пространять».

4. Будешь трогать мои личные вещи, и я ..дам тебя маме.

5. «Не окончен» пишется ..литно или ра..дельно.

6. Проверка слова «..дать» завершена.

7. Кому не понятно, как пишется слово «во..вращение»?

Ответы:

• пересдавать;

• досдавать;

• распространять;

• сдам;

• слитно или раздельно;

• сдать;

• возвращение.

Одного прочтения данной статьи может не хватить. Чтобы лучше понять разницу между иным написанием этого слова, необходимо изучить и другие материалы. В мире каждый день что-то меняется, так и в русском языке могут измениться некоторые правила. Поэтому следует развиваться, открывать для себя что-то новое, чтобы не стоять на месте.

Еще слова с проблемным написанием:

• кровь;
• сдашь;
• пьющий.

Собственники квартир часто прибегают к сдаче их в аренду. На первый взгляд, это удобно, ведь жилье будет приносить доход. С другой стороны, у сдачи в аренду есть определенные риски, которые важно оценить еще до встречи с квартирантами.

Мы поговорили с экспертами и составили правила сдачи квартиры в аренду. Как собственнику обезопасить себя от проблем, читайте в материале.

Разница между договором аренды и найма

Термин «договор аренды» часто используют в значении «сдать жилье другому человеку». С юридической точки зрения, это неверно. При сдаче в аренду квартиры заключается договор найма жилого помещения. Согласно ст.671 ГК РФ, в договоре участвуют две стороны: собственник, он же наймодатель, или уполномоченное им лицо, и квартирант, он же наниматель жилого помещения.

При этом, если квартиру снимает для работника компания, она тоже подписывает с владельцем жилья договор найма. В остальных случаях при сдаче нежилой недвижимости заключается договор аренды. Здесь стороны считаются арендодателем (кто сдает) и арендатором (кто берет имущество).

Однако в обычной жизни сдачу как жилого, так и нежилого помещения называют договором аренды. Суть договоров это не меняет.

Способы сдачи в аренду

Для сдачи в аренду квартиры существуют два способа:

1. незаконный, когда собственник жилья не платит налог с дохода;
2. законный, когда владелец квартиры постоянно отчитывается о доходе.

Законный и правильный способ сдачи недвижимости в аренду подразумевает заключение договора между собственником и жильцом и уплату налогов. Есть несколько способов уплаты налогов, если вы сдали квартиру:

1. 13% НДФЛ;
2. как самозанятый;
3. как индивидуальный предприниматель в зависимости от режима налогообложения.

Подробнее о способах сдачи квартир в аренду поговорим чуть позднее.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду?

Передать жильцам ключи и получить деньги за сдачу в аренду квартиры недостаточно. Чтобы избежать неприятностей, сделку необходимо зафиксировать.

Начальник отдела по работе с юридическими лицами группы компаний «ЛИКАОН» Анастасия Власова напоминает, как правильно сдать квартиру в аренду и какие документы подготовить:

• Паспорта собственника и будущего жильца.
• Договор найма (аренды) в двух экземплярах.
• Согласие других собственников жилья на сдачу в аренду, если квартира в долевой собственности. Либо можно оформить доверенность на одного из собственников для заключения сделок.
• Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.
• Согласие банка на сдачу в аренду, если квартира куплена в ипотеку, а кредит еще не погашен. Жилье находится в залоге у кредитной организации. Если квартиру испортят, а заемщик при этом не сможет гасить платежи, продать ее будет затруднительно.
• Разрешение администрации, если хотите сдать муниципальное жилье. Собственником тут является государство. Человек, который получил квартиру по договору социального найма, а также члены его семьи имеют право проживать в ней. Сдача такой квартиры внаем называется поднаймом.
• Расписки и другие документы об оплате жилья. Этот пункт относится к распискам о получении денег за квартиру, справке об отсутствии долгов за коммуналку. Собственник обязан убедить арендаторов, что коммуналка оплачена, и предоставить им документ об отсутствии долгов за ЖКУ либо последнюю квитанцию. Если владелец сам гасит коммунальные платежи, он регулярно сообщает об этом жильцам. Если стоимость коммуналки не включена в сдачу квартиры в аренду, жильцы сами оплачивают счета и сохраняют чеки.
• Оригинал и копия документа, подтверждающего право собственности на квартиру. С 2017 года таким документом является выписка из ЕГРН.
• Заявление о государственной регистрации договора найма (аренды) в Росреестре.
• Госпошлина. Для граждан она составит 2000 рублей, для юридических лиц – 22000 рублей.

Последние два документа понадобятся в случае, если договор оформляется на год и более. Если договор составлен на 11 месяцев и менее, государственная регистрация не требуется. Максимальный срок договора аренды квартиры равен 5 годам.

Когда собственник регистрирует договор, это сразу отражается в базе налоговой службы. С этого момента налоговая видит, что заключен длительный договор аренды. Она будет следить, чтобы вы платили налог за то, что сдали квартиру (ст.228 НК РФ). В остальных случаях владелец недвижимости должен сам сообщить о сдаче квартиры в аренду. Для этого он заполняет декларацию о доходах.

Важно! Если договор найма на год и более не зарегистрировали в Росреестре, собственника могут оштрафовать на 5000 рублей (ст.19.21 КоАП РФ).

Как составить правильный договор с арендаторами? 10 обязательных пунктов

Прежде чем сдать квартиру в аренду, важно грамотно составить договор. Иначе даже с официальным документом на руках вы не сможете получить деньги за порванные шторы или сломанное окно. По мнению юриста Анастасии Власовой, в договор необходимо включить следующие пункты:

1. Четко сформулированный предмет аренды с кадастровым номером. Если вы решили сдать в аренду комнату в квартире, это тоже прописывается в договоре.
2. Размер арендной платы.
3. Форма оплаты (наличная и безналичная) и способ ее подтверждения (расписка, справка, чек).
4. Кто оплачивает коммунальные услуги.
5. Срок договора.
6. Перечисление мебели и техники в квартире для сдачи в аренду. При указании имущества обязательно фиксируются все сколы и царапины, которые уже имеются.
7. Урегулирование спорных вопросов и ответственность за нарушение порядка и сроков оплаты, порчу имущества.
8. Право на отказ от сдачи в аренду квартиры и разрешение или запрет на субаренду.
9. Реквизиты сторон: паспортные данные, ИНН, наименование банка, номер счета, БИК, корреспондентский счет.
10. ФИО проживающих вместе с арендатором лиц и сведения о них.

Как найти квартирантов самостоятельно

Удобно сдать в аренду квартиру, если есть деньги на риэлтора. Опытный специалист сэкономит ваше время и сделает все, начиная с фото жилья и заканчивая договором аренды. Однако не каждый собственник готов вкладываться в работу риэлторов либо не доверяет им. Тогда владельцу квартиры ничего не остается, кроме как найти жильцов самостоятельно.

Основатель и руководитель компании TUMANOVA RIELT GROUP Оксана Туманова выделяет три варианта, как сдать квартиру в аренду без помощи профессионала:

1. Опросить знакомых. Приятнее знать, что вы сдали квартиру людям, которым доверяете. Уточните, есть ли в вашем окружении те, кому нужно снять квартиру. Это могут быть не только ваши знакомые, но и приятели родственников и друзей. «Всегда проще и безопаснее сдать в аренду квартиру человеку, которого вы знаете или о котором слышали хорошие отзывы. Во-первых, это фактор доверия. Во-вторых, со знакомыми проще договориться о цене и других условиях. В-третьих, они будут хорошо смотреть за квартирой, чтобы не испортить свою репутацию», – уточняет эксперт Оксана Туманова.
2. Распространить информацию в различных группах. Если сдача в аренду квартиры знакомым не удалась, напишите в чат дома или группы вашего района в соцсетях. Возможно, друзья соседей с радостью бы сняли жилье. Или соседи сами недавно сдали квартиру, и у них были хорошие кандидаты, которых опередили другие. Если же напишете в группы, то наверняка застанете людей, которые хотят жить конкретно в вашем районе. Они будут заинтересованы в сдаче в аренду квартиры у того самого парка, где находится ваш дом.
3. Использовать сайты объявлений о сдаче квартир в аренду. Но это риск. Брокер по недвижимости Оксана Туманова предупреждает, что звонить будут непохожие друг на друга люди, потому что в объявлениях особо не прописывают портрет арендатора. При этом звонки от возможных квартирантов будут в разное время. А количество звонков зависит от класса и стоимости сдачи в аренду.

Вместе с тем, собственник должен решить для себя, какой способ сдачи в аренду квартиры его интересует: краткосрочный или долгосрочный. Выгоднее считается посуточная (краткосрочная) аренда. Но необходимо понимать, что квартира превратится в проходной двор. В таком случае соседи могут не оценить ваше желание заработать и пожаловаться в УК, ТСЖ или правоохранительные органы.

Более того, выгода краткосрочной аренды бывает обманчивой. Стоимость аренды нужно считать, исходя из класса объекта недвижимости, состояния квартиры, количества комнат и других параметров. В некоторых случаях квартиру бизнес-класса прибыльнее сдать на долгий срок. Краткосрочную аренду роскошного жилья многие не потянут, а выставлять квартиру посуточно за копейки невыгодно. 

Список вопросов к квартирантам

Ответ на вопрос «Как правильно сдать квартиру в аренду?» зависит и от портрета человека. Собственнику необходимо понимать, кого он видит будущими жильцами своей квартиры. Для этого владельцу нужно «нарисовать» образ арендатора: семейное положение, дети, домашние любимцы и т.д.

Вот список основных вопросов жильцам для сдачи в аренду квартиры:

• Покажите, пожалуйста, ваш паспорт. Это первый и главный вопрос, который нужно задать квартиранту. Паспорт позволит узнать, кто стоит перед собственником, и выяснить благонадежность арендатора. Также паспорт можно проверить по базам данных, чтобы уточнить о наличии судебных дел, арестов и залогов имущества, банкротств, розыске МВД и ФСИН. Запросить все сведения о будущем квартиранте реально с помощью сервиса CheckPerson.
• Кто будет жить в квартире? Так собственник поймет, сколько человек будут пользоваться его жильем, и оценит риски.
• Сколько вам лет? На самом деле благонадежность арендатора зависит не столько от возраста, сколько от уровня личной ответственности перед другими людьми. Тем не менее при сдаче в аренду квартиры собственники задают его, чтобы понимать образ жизни человека: учится ли он в университете или находится на пенсии и желает переехать поближе к внукам.
• Где работаете? Наличие постоянной и официальной работы гарантирует оплату за проживание.
• Если планируете жить с семьей и детьми, какой возраст у детей? В определенном возрасте у детей просыпаются творческие таланты. Не все собственники обрадуются картинам будущих Пикассо на обоях своей квартиры.
• Будут ли домашние любимцы? Если да, какие именно? Домашними животными бывают не только собаки и кошки. Люди снимают квартиры с пауками, тараканами, змеями. Они могут расползтись и даже сбежать к соседям. Причем не все соседи будут рады такому сюрпризу.
• Почему решили снимать? У человека должна быть точная причина, почему он снимает квартиру. Возможные варианты: ремонт в своей квартире, ждет жилье в новостройке, развелся, приехал из другого города. Если собеседник долго думает или не хочет отвечать на вопрос, значит, он не планирует сообщать причину. Для собственника это повод задуматься, стоит ли сдавать ему жилье.
• Снимали ли квартиру раньше? Если у человека есть контакты бывших арендодателей, можно попросить их рекомендации. Квартиранты обычно с удовольствием предоставляют их номера, чтобы подтвердить свою благонадежность.

Основатель и руководитель компании TUMANOVA RIELT GROUP Оксана Туманова уточняет: «Мы задаем стандартные вопросы. Здесь не столько важен ответ, сколько реакция человека. Смущается ли он? Видно ли, что он врет?» Если чувствуете, что что-то не так, стоит пообщаться с другими кандидатами.

Подготовка квартиры к сдаче

Сдать жилье – значит, подготовить его так, чтобы собственнику хотелось в нем жить.

Рассмотрим главные моменты, как правильно сдать квартиру в аренду:

1. Привести документы в порядок. Это значит, что, во-первых, у собственника нет долгов по коммунальным платежам. Во-вторых, он имеет весь пакет документов для сдачи квартиры в аренду, в том числе согласия других собственников и свежую выписку из ЕГРН. Последний документ необходим, чтобы сверить данные владельца недвижимости с реальным положением дел. Бывает так, что собственник жилья сам не в курсе, что его квартира в аресте. Между тем, в случае ареста сдача в аренду запрещена. Быстро проверить, арестовано ли жилье, позволяет сервис ЕГРН.Реестр. Еще до получения официальной выписки (минимальный срок ожидания документа – 3 дня) он предоставит отчет о недвижимости, где будет вся основная информация о квартире (кроме собственника, если данные скрыты в Росреестре).
2. Сделать косметический ремонт и заказать клининг. Убираются все недостатки, чужие запахи, чтобы в квартире было приятно находиться.
3. При необходимости можно укомплектовать квартиру мебелью. Если сдача в аренду квартиры предусмотрена с мебелью, ее комплектация может быть такой: кухонный гарнитур, плита, холодильник, чайник, стиральная машина, шкаф, диван (кровать). Если сдача в аренду планируется полностью без мебели, тогда у собственника нет необходимости ее комплектовать. Допустим, когда арендатор ждет жилье в новостройке и заезжает в чужую квартиру со своей мебелью.
4. Оценить реальные плюсы и минусы квартиры и дома. На каждый недостаток собственник обязан найти достоинство, а также изучить вопросы по подъезду, лестничной площадке. Лучше честно рассказать арендатору о недостатках и достоинствах своей квартиры, чем потом квартирант узнает их сам. Это испортит репутацию собственника.
5. Быть презентабельным. Квартиру будут судить не только по ее виду, но и по ее владельцу. Чтобы правильно сдать квартиру в аренду, собственник (или доверенное лицо) и его риэлтор должны быть опрятными и приятными в общении. Иначе у арендатора возникнут сомнения в благонадежности второй стороны сделки.

Какие есть риски при сдаче квартиры

Выбирая, сдавать ли квартиру в аренду, собственнику нужно оценить все «за» и «против». Главная причина, по которой владельцы предлагают жилье другим, – доход. Но это, пожалуй, единственный большой плюс. А вот рисков при сдаче квартир в аренду куда больше. Наиболее популярные из них:

• Недобросовестные наниматели, которые покидают квартиру без предупреждения. При этом они могут забрать с собой ключи от нее, оставить хозяину жилья долг за коммуналку и не внести остатки арендной платы.
• Мошенники, которые сдают квартиру в аренду и субаренду, заключив договор от имени или якобы с согласия собственника. Между тем, владелец недвижимости даже не подозревает об этом.
• Ущерб имуществу, когда квартиранты портят мебель и обои. Бывает, что жильцы устраивают пожар или топят соседей. Поэтому перед сдачей в аренду квартиры специалисты рекомендуют застраховать ее.
• Изменение условий проживания, например, внезапное появление питомца. Хотя собственник против домашних животных.
• Штраф за уклонение от налогов. Относится к собственникам квартир, которые решили сэкономить на сдаче в аренду. Когда владелец жилья заключает с арендаторами договор на 11 месяцев и меньше, он обязан сам уведомлять налоговую о доходе при заполнении декларации. Договор аренды на больший срок обязательно регистрируют в Росреестре, который подает сведения в налоговую автоматически. Если договор не зарегистрирован и владелец жилья не платит налоги, это может выясниться при жалобах соседей в УК, ТСЖ, полицию, прокуратуру и ФНС. Либо налоговая сама проведет проверку и узнает это. Вместе с тем, при конфликте с собственником квартиранты порой манипулируют уклонением от налогов.

Основные ошибки при сдаче квартиры

Первая и самая большая ошибка – надежда на удачу. «В таком случае собственники проверяют все недосконально. Они неполно описывают портрет будущего жильца, плохо смотрят его документы и почти не спрашивают ни о чем. Не нужно стесняться задавать вопросы и лениться изучить документы. Мало ли это какой-то преступник. В моей практике было, когда за потенциальным арендатором числились статьи за мошенничество. Вряд ли нормальный собственник захочет видеть такого жильца», – делится опытом эксперт по недвижимости Оксана Туманова.

Также некоторые собственники используют шаблонный договор при сдаче квартиры в аренду. Это неправильно. Документ из интернета не учитывает конкретную ситуацию. Если собственник скачает и оформит его, скорее всего, он никак не подстрахует себя.

Существует ряд ошибок, которые относятся к содержанию договора аренды. Юрист Анастасия Власова называет следующие: «Отсутствие в договоре запрета на субаренду, если собственника она не устраивает. Или хозяин квартиры соглашается на нее, но забывает о последствиях. Представьте, вместо арендатора заезжают другие люди, у владельца нет договора с ними, на оплату этими новыми лицами он претендовать не может. Также к ошибкам я бы отнесла заключение договора с передачей ключей без предоплаты, оформление документа с передачей денег без ключей, заключение договора с неуполномоченным лицом».

Еще одно заблуждение хозяина – отсутствие контроля показаний счетчиков и состояния квартиры. В итоге, когда арендаторы съезжают, собственник удивляется происходящему. Квартира не похожа на его жилье, а на счетчиках – пугающие показатели, потому что арендаторы сообщали иные данные. Всегда лучше договариваться о визите в квартиру хотя бы раз в месяц-два. Это позволит оценить ее вид, показания счетчиков и сберечь свои нервы.

Кроме того, владельцы квартиры иногда теряют бдительность и соглашаются на безналичный расчет. Если собственник при этом не платит налоги, ФНС все равно может об это узнать. Когда человеку регулярно поступает на одну и ту же карту одна и та же сумма в определенный день, это говорит о системе оплат за что-то. Обман может вскрыться не сразу, а спустя несколько месяцев или пару лет. Станет понятно, что документов для аренды квартиры нет и налогов тоже.

Расторжение договора аренды

Собственник имеет право прекратить сдачу квартиры в аренду и расторгнуть договор. Согласно ст.619 и 687 ГК РФ, поводом могут послужить такие причины:

1. Арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или не по назначению;
2. Жилец наносит ущерб квартире: обоям, потолку, мебели и т.д.;
3. Квартирант не вносит платеж более двух раз подряд;
4. Наниматель не несет обязанность капитального ремонта, если она по договору на нем.

Договор аренды можно расторгнуть досрочно, но владельцу жилья придется письменно предупредить арендатора об этом.

Эксперт Анастасия Власова уточняет порядок расторжения договора аренды: «Мы направляем уведомление арендатору, ждем срок, предусмотренный договором. Затем действие договора прекращается автоматически. Чтобы не ждать, можно заключить соглашение о расторжении договора и зафиксировать в нем взаимные расчеты друг с другом».

Важно! Предупреждение и уведомление могут быть как двумя разными письмами, так и одним. Все зависит от содержания договора аренды.

Если квартирант отказывается освободить площадь и продолжает там жить, собственник обычно обращается в суд. Владелец квартиры может подать иск только после получения отказа или при отсутствии ответа на уведомление в оговоренный срок. Если срок не указан в договоре, по закону он составляет 30 дней (ст.452 ГК РФ).

Как официально сдать квартиру в аренду и платить налоги

Договор найма на год и более регистрируют в Росреестре. Тогда налоговая автоматически узнает, что вы сдали квартиру. Часть дохода придется отдать государству.

Самый распространенный способ – заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ. Быстрее и удобнее всего это делается в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Декларацию в 2023 году нужно подать не позднее 2 мая, а заплатить налог – до 17 июля. При этом собственник квартиры заплатит налог, начисленный за 2022 год. Сумма налога составит 13% от дохода за сдачу недвижимости в аренду.

Важно! Уплачивая НДФЛ, собственник получает право на налоговый вычет при продаже квартиры, за лечение, обучение и прочие расходы.

Другой вариант, как официально сдавать квартиру, – стать самозанятым. Оформить статус самозанятого можно в приложении «Мой налог». Для этого потребуется регистрация, скан паспорта и фото. «Налог на профессиональный доход будет ниже, чем при уплате НДФЛ. Если собственник сдает жилье физическим лицам, налог составляет 4% от каждого платежа», – поясняет начальник отдела по работе с юридическими лицами группы компаний «ЛИКАОН» Анастасия Власова.

Собственник может быть индивидуальным предпринимателем. Наиболее популярный налоговый режим в этом случае выглядит так – УСН (упрощенная система налогообложения – прим. ред.) «Доходы» со ставкой 6%. Иными словами, ИП заплатить налог в 6% от всех доходов, включая сдачу квартиры в аренду.

Существуют и другие варианты налогообложения для ИП:

• УСН «Доходы минус расходы» со ставкой 15% (процент может меняться в зависимости от региона).
• АУСН (автоматизированная упрощенная система налогообложения, экспериментальный режим – прим. ред.) «Доходы», «Доходы минус расходы» со ставкой 8% от дохода и 20% от разницы между доходами и расходами. Действует для тех, кто прописан в Москве и Московской области, Республике Татарстан и Калужской области.
• Общая система: 13% НДФЛ и 20% НДС от цены аренды квартиры.

Помимо этого, ИП может оформить патент. Заявление тоже подают через налоговую. Исходя из площади квартиры или нескольких, налоговая рассчитает стоимость патента. Его регистрируют на срок от одного месяца до года.

Патент на сдачу в аренду квартиры заменяет:

• налог на доходы;
• налог на имущество;
• НДС.

Подать заявление на патент необходимо за 10 дней до сдачи жилья. Документ выдадут в течение 5 дней после заявки.

Как сдать квартиру и не платить налоги

Собственник, который заключил договор аренды жилья на 11 месяцев и меньше, обязан сам отчитаться о доходах. Надеяться, что конкретно вам повезет и никто не узнает о сдаче квартиры в аренду, не стоит. Если арендаторы разгневают соседей, те расскажут налоговой, что вы сдали квартиру неофициально. Или в квартире случится ЧП, которое тоже выдаст вас. Более того, насколько вы уверены в хороших отношениях с жильцами и где гарантия, что они не станут манипулировать вами? К примеру, если вы пожелаете повысить арендную плату.

Брокер по недвижимости Оксана Туманова и юрист Анастасия Власова сходятся во мнении, что сдача в аренду квартиры должна быть исключительно официальной. «Сумма штрафов и пени значительно превысит налог, и здесь уже нельзя говорить об экономии. Лучше заплатить налоги и спать спокойно», – считают эксперты.

Стоит ли прописывать съемщиков

Временная регистрация обязательна для квартирантов, которые живут не по месту прописки более 90 дней (ст.5 Закона №5242-1). В противном случае собственник рискует получить штраф до 5000 рублей. Для жителей Москвы и Санкт-Петербурга сумма выше – до 7000 рублей (ст.19.15.2 КоАП РФ). Для должностных и юридических лиц штрафы еще больше.

Важно! Если человек снимает квартиру в том же регионе, где у него оформлена постоянная регистрация, собственник может не прописывать его в своем жилье.

Временная прописка оформляется сроком от трех месяцев до пяти лет. Она бывает нужна для пенсии, пособий, постановки на учет в детский сад или школу, для обращения в больницу. При этом она не дает право распоряжаться недвижимостью. Регистрировать жильца временно при сдаче в аренду рекомендуют на тот же срок, на который заключен договор.

Другое дело – постоянная регистрация. «Постоянная прописка дает право пользования объектом. А значит, возможна следующая ситуация. Закончился договор или вы не хотите видеть арендатора, а ему негде жить. В таком случае он должен выписаться из квартиры сам. Либо вам придется делать это через суд. Но, если в суде докажут, что человеку реально некуда пойти, жильца вернут в квартиру», – приводит пример Оксана Туманова.

Еще одну ситуацию иллюстрирует Анастасия Власова: «Допустим, у арендатора с постоянной регистрацией есть задолженности по кредитам. Приходят приставы и описывают ваше имущество. Техника и мебель куплены давно, чеки и гарантии вы не сохранили, поэтому подтвердить собственность не можете. Хорошо, если в договоре аренды указано происхождение этого имущества, а если нет, то его заберут».

Вывод напрашивается сам: если вы сдали квартиру в аренду, не оформляйте жильцам постоянную регистрацию. Заключайте договор и действуйте в рамках закона. Тогда вы на личном примере узнаете, как правильно сдавать квартиру.