Сумма корректировки как найти

Одна из ключевых задач новых правил учета — возможность объективного сравнения величины различных активов и пассивов, а также их рентабельности. Дарья Федотова руководитель отдела разработки задач фондового рынка компании «ПрограмБанк»

Для приведения стоимости различных активов к «единому знаменателю», в едином плане счетов вводятся новые понятия — эффективная ставка процента (ЭСП) и амортизированная стоимость (АС).

Эффективная ставка процента (ЭСП) — инструмент, который позволяет сравнить доходность различных активов с заранее известными денежными потоками. В первую очередь это займы, депозиты и долговые ценные бумаги.

Содержательно эффективная процентная ставка для определенного финансового актива — это такая ставка процента, при которой депозит под нее при ежегодном начислении процентов имеет ту же доходность, что и данный актив.

Вопросы риска в данной статье затрагиваться не будут; все финансовые инструменты мы будем считать безрисковыми.
ЭСП финансового инструмента определяется так, что рассчитываемая по формуле сумма равна нулю:

где: ЭСП — эффективная ставка процента, в процентах годовых; i — порядковый номер денежного потока в период между датой определения амортизированной стоимости с применением метода ЭСП до даты погашения финансового инструмента; d0 — дата первого денежного потока (например, приобретения ценной бумаги или предоставления займа); di — дата i-го денежного потока; ДПi — сумма i-го денежного потока. При этом денежные потоки могут быть как положительные, так и отрицательные. Например, ДП0 – сумма затраченная на приобретение ценной бумаги (в валюте номинала) всегда является отрицательным денежным потоком.

При расчете ЭСП учитываются все комиссии и сборы, уплаченные и полученные сторонами по договору, составляющие неотъемлемую часть при расчете ЭСП.

В большинстве случаев ЭСП определяется при выдаче займа или при покупке пакета долговых ценных бумаг и не меняется до момента погашения. Но в некоторых случаях ЭСП может изменяться, например, для облигации с переменным купоном.

Определив ЭСП, мы можем рассчитать Амортизированную стоимость актива (АС). Так же, как ЭСП позволяет сравнить рентабельность различных активов, амортизированная стоимость позволяет сравнить их стоимость в любой момент времени.
Амортизированная стоимость представляет сумму ожидаемых дисконтированных денежных потоков за весь период жизни актива и определяется по формуле:

где: t — текущая дата; k — количество денежных потоков с текущей даты определения амортизированной стоимости с применением метода ЭСП до даты погашения финансового инструмента; j — порядковый номер денежного потока в период между датой определения амортизированной стоимости (t) с применением метода ЭСП до даты погашения финансового инструмента; ДПj — сумма еще не полученного денежного потока с порядковым номером j; dj-t — количество дней, остающихся до j-го денежного потока; ЭСП — эффективная ставка процента для данного финансового актива, в процентах годовых.

Важно отметить, что в отличие от ЭСП, амортизированная стоимость меняется с каждым денежным потоком и для ее расчета учитываются только еще не полученные денежные потоки.

Таким образом, для кредитов и долговых ценных бумаг у нас возникает разница между процентными доходами, рассчитанными в соответствии с методом ЭСП, и процентными доходами, начисленными в соответствии с условиями договора. То есть, фактически у нас возникают дополнительные процентные доходы (или расходы), которые необходимо отражать в учете.

Для учета этих дополнительных доходов/расходов в новом плане счетов предусмотрено новое понятие — корректировка. К сожалению, данным термином обозначаются различные понятия, взаимосвязанные между собой.

Представим их в виде общей таблицы:

Понятие	Описание
Сумма корректировки	«Разница между процентными доходами (расходами), рассчитанными в соответствии с методом ЭСП, и процентными доходами (расходами), начисленными в соответствии с договором» (согласно Методическим рекомендациям банка России № 59-Т). «Процентный доход по условиям выпуска», в данном случае, это общий доход, который будет получен, исходя из условий выпуска долговой ценной бумаги и стоимости ее приобретения, поделенный на срок до погашения ценной бумаги.
Счет корректировки (пример для долговой ценной бумаги)	Счет, обозначающий, насколько амортизированная стоимость ценной бумаги АС, рассчитанная с помощью ЭСП, отличается от ее стоимости по условиям договора. По счетам корректировок отражаются операции корректировки (или проводки по корректировкам). Счета корректировок делятся на два типа: корректировки, увеличивающие стоимость актива. Например, 50354 – «Корректировки, увеличивающие стоимость долговых ценных бумаг кредитных организаций». Остаток на этом счете корректировки (точнее, не на счете второго порядка, а на двадцатизначном счете, открытом на счете второго порядка) показывает, что амортизированная стоимость долговой ценной бумаги, выпущенной кредитной организацией и удерживаемой до погашения по ЭСП выше, чем ее стоимость по условиям договора. корректировки, уменьшающие стоимость актива. Например, 50355 – «Корректировки, уменьшающие стоимость долговых ценных бумаг кредитных организаций. Остаток на этом счете корректировки показывает, что амортизированная стоимость долговой ценной бумаги, выпущенной кредитной организацией и удерживаемой до погашения по ЭСП выше, чем ее стоимость по условия договора.
Операция корректировки (пример для долговой ценной бумаги)	Проводка: Если процентный доход по ЭСП больше, чем процентный доход по условиям выпуска: Дт счет корректировки Кт 71005 Сумма (=сумма корректировки) Если процентный доход по ЭСП меньше, чем процентный доход по условиям выпуска: Дт 71006 Кт счет корректировки Сумма (=сумма корректировки)

Счета корректировок открываются для кредитов, долговых ценных бумаг и векселей. Для долговых ценных бумаг и векселей счета корректировок открываются на различных счетах второго порядка, в зависимости от категории ценной бумаги и типа эмитента.

Например, на счете первого порядка 503 «Долговые ценные бумаги, удерживаемые до погашения» открыто 16 счетов корректировок, как увеличивающих, так и уменьшающих стоимость долговых ценных бумаг — от счета второго порядка 50350 «Корректировки, увеличивающие стоимость долговых ценных бумаг Российской Федерации» до счетоа второго порядка 50367 «Корректировки, уменьшающие стоимость долговых ценных бумаг, переданных без прекращения признания».

Теперь перейдем к самому сложному вопросу — как рассчитать сумму корректировки и как связаны суммы корректировок с остатками на счетах корректировок.

Рассмотрим расчеты корректировок на примере долговой ценной бумаги со следующими параметрами:

• Облигация выпущена кредитной организацией и удерживается до погашения. Стоимость такой ценной бумаги учитывается на счете 50307. Корректировки, увеличивающие ее стоимость — на счетах 50354, а корректировки, уменьшающие ее стоимость — на счетах 50355.
• Остаток на лицевом счете 50354 больше нуля, и в текущем периоде корректировка будет также увеличивать стоимость ценной бумаги.
• Речь идет о единовременно приобретенном пакете, больше данная ценная бумага не приобреталась.
• Частичное погашение ценной бумаги не предусмотрено договором.
• На ценную бумагу начисляется процентный доход по ставке r годовых.
• Текущая дата равна d_i..
• Бумага приобретена с дисконтом в дату d₀, будет погашаться в дату d_n. Бумага приобретена по стоимости СтПриобр при номинале Ном.
• Корректировка производится в конце месяца (дата d_i). П. 4.1.2 Положения № 494-П требует производить учет начисленных и полученных процентных доходов не позднее последнего дня месяца, а начисленные процентные доходы меняют амортизированную стоимость ценной бумаги.
• За прошлый месяц купонный доход не выплачивался, с момента приобретения бумаги сумма выплаченного купонного дохода равна СуммВыплПКД.
• Соответственно, денежный доход в момент d_i равен процентному доходу за месяц, рассчитанному по линейному методу:
  ПрД_i = дисконтный доход за прошедший месяц + купонный доход за прошедший месяц =
  
• Корректировку в текущую d_i будем обозначать Корр (d_i), исходящий остаток по счету корректировки ОстСчКорр(d_i). Поскольку других расчетов корректировок за последний месяц не происходило, то входящий остаток по счету корректировки на дату равен исходящему остатку месяц назад, то есть ОстСчКорр(d_i-30).

Итак, приведем расчет корректировки (если интересен только конечный результат, то смотрите итоговые формулы ниже):

Остаток по счету корректировки = ОстСчКорр(d_i) = AC(d_i) – СтПриобр – Накопленный процентный доход по линейному методу = AC(d_i) – СтПриобр – ПКД(d_i) – Накопленный дисконт (d_i) =

Соответственно,

ОстСчКорр(di-30)

При этом:
Сумма корректировки = Корр (d_i) = процентный доход по ЭСП за месяц – процентный доход по линейному методу за месяц = процентный доход по ЭСП за месяц – накопленный ПКД за месяц – накопленный дисконт за месяц =

Таким образом, получаем общее правило, связывающее сумму корректировки и остатки по счету корректировок (что логично)

Это значит, что сумма корректировки всегда равна изменению остатка на счете корректировки или, иначе говоря, движению по счету корректировки.
Подставляя в это выражение приведенную выше формулу для расчета сумму корректировки, мы получаем формулу для расчета сумму корректировки

Именно эта сумма подставляется в проводку корректировки Дт 50354 Кт71005.

В общем случае сумма корректировки, рассчитанная на отчетную дату, равна:

• Амортизированной стоимости
• Минус стоимость приобретения
• Минус накопленный процентный купонный доход
• Минус накопленный дисконт (или премия)
• Минус входящий остаток на счете корректировок, увеличивающих стоимость финансового актива (ОстСчКоррУвелич)
• Плюс входящий остаток на счете корректировок, уменьшающих стоимость финансового актива (ОстСчКоррУменьш)

Иначе говоря, расчет корректировки производится по следующей формуле:
Корр(d_i) = AC(d_i) – СтПриобр – Дисконт(d_i) – Премия(d_i ) – ПКД(d_i) + ОстСчКоррУвелич(d_i-1) – ОстСчКоррУменьш(d_i-1)

Эту формулу удобно использовать для расчета корректировок при использовании метода ЭСП для расчета амортизированной стоимости.

Стоит обратить внимание, что в момент приобретения ценной бумаги остаток по счету корректировки равен нулю. В момент погашения облигации остаток по счету корректировки тоже становится равным нулю, поскольку единственный ожидаемый денежный поток это погашение ценной бумаги, а d_j-d_i становится равным нулю.

Необходимо также отметить, что согласно п. 3.14 Положения № 494-П «…первоначально рассчитанная ЭСП… может быть признана нерыночной, если она выходит за рамки диапазона значений наблюдаемых рыночных ставок». В том случае, когда рассчитанная по приведенной выше формуле ЭСП признается нерыночной, амортизированная стоимость рассчитывается, исходя из рыночной ставки процента.

Это приводит к дополнительной корректировке на дату приобретения ценной бумаги. Корректировка отражает доход /расход, полученный за счет того, что рыночная ставка процента, соответственно, ниже/выше рассчитанной.На графике приведен упрощенный пример, как могут меняться амортизированная стоимость и остаток по счету корректировки:

Обратите внимание, что на графике, изображена динамика амортизированной стоимости (по методу ЭСП) и остатка на счете корректировки для бескупонной облигации (т.е., облигации, первоначально размещенной эмитентом с дисконтом). Для наглядности также графики АС и остатка на счете корректировки изображены непрерывными, хотя на практике расчет и отражение корректировок происходят лишь в конкретные даты (например, в последнее число месяца, в дату выплаты купона, в дату погашения ценной бумаги).

Мы рассмотрели относительно простой случай, но и он уже демонстрирует, что расчет ЭСП, амортизированной стоимости и корректировок не является элементарной задачей и требует отдельного внимания. Излишне говорить, что бухгалтерская система, соответствующая требованиям нового плана счетов, должна выполнять все эти расчеты в автоматическом режиме, и не только по запросу пользователя, но и по наступлению определенных событий.

Помимо этого, решение должно представлять расшифровку формул, используемых при расчете, то есть, показывать, как каким образом рассчитано ЭСП, амортизированная стоимость или амортизированный процентный доход для конкретной ценной бумаги. Эти расшифровки полезны как специалистам самой организации, так и представителям регуляторов.

В завершение добавим, что законодатель, учитывая сложность расчетов с использованием метода эффективной процентной ставки, предусмотрел в ряде случаев возможность использования линейного метода начисления процентных доходов. В этом случае никаких корректировок, естественно, не производится.

4.3. Классификация и расчет корректировок

Классификация вводимых корректировок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 4.1.

Процентные корректировки вносятся путем изменения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то цена аналога будет увеличиваться в результате внесения корректировки, если хуже – цена аналога будет снижаться.

К процентным корректировкам можно отнести, например, корректировки на местоположение, износ, время продажи.

Рис. 4.1. Классификация корректировок

Стоимостные корректировки:

♦ денежные корректировки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Корректировка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже – применяется отрицательная корректировка. Денежной корректировкой, вносимой к цене аналога в целом, является корректировка на наличие движимого имущества. К денежным корректировкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести корректировки на качественные характеристики, а также корректировки, рассчитанные статистическими методами;

♦ денежные корректировки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным корректировкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести корректировки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение корректировок. Для расчета и внесения корректировок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

♦ методы парных продаж;

♦ экспертный метод;

♦ статистический метод;

♦ стоимостный метод.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную корректировку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

Чтобы получить величину корректировки в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу

где К_п – корректировка в процентном выражении; Ц_{опп х-ка оц} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту; Ц_{опп х-ка ан} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

Чтобы получить величину корректировки в стоимостном выражении, применяемую к стоимости объекта в целом, методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу

где К_ст – корректировка в стоимостном выражении; Ц_{опп х-ка оц} – цена объекта парной продажи, характеристика различия у которого соответствует оцениваемому объекту; Ц_{опп х-ка ан} – цена объекта парной продажи, характеристика различия у которого соответствует аналогичному объекту.

Чтобы получить величину корректировки в стоимостном выражении, применяемую к единице сравнения, методом парных продаж, необходимо применить формулу (4.2), но в качестве цен объектов парных продаж следует брать цены единиц сравнения объектов парных продаж.

Пример 4.1

Определите корректировки на местоположение для трех аналогов на основе имеющихся данных. Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Используя метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж: квартиры в удовлетворительном состоянии на 3-м этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 г., но с разным местоположением (табл. 4.1):

Ц_Центр = 100 000 руб. / м²;

Ц_{Малеева} = 95 000 руб./м²;

Ц_{Муромская} = 90 000 руб./м².

Таблица 4.1

Исходные данные

Решение. Корректировку по местоположению рассчитаем методом парных продаж по формуле (4.1).

Расчет корректировки по местоположению

К_2ан = 100 000: 90 000– 1 = 0,11, или + 11%;

К_3ан = 100 000: 95 000– 1 = 0,053, или + 5,3%;

К_4ан = 100 000: 95 000– 1 = 0,053, или + 5,3%.

Ответ. Корректировки на местоположение представлены в табл. 4.2.

Таблица 4.2

Результат расчета корректировок на местоположение

В основе экспертного метода расчета и внесения корректировок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные корректировки.

Экспертный метод расчета и внесения корректировок в основном используется, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Пример 4.2

Необходимо определить величину корректировки на время продажи на основе имеющейся информации.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости; время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. Корректировка не могла быть определена методом парных продаж, так как цены увеличивались в диапазоне 10–30% в год, однако парных продаж объектов, подходящих для расчета корректировки, не выявлено.

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны корректировки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога (табл. 4.3).

Таблица 4.3

Исходные данные к примеру

Решение. Корректировку на время продажи рассчитаем по следующей формуле, экспертно считая, что среднегодовой темп роста цен был равномерным

где К_{вр. пр} – корректировка на время продажи; ΔI_цен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка; (t_оц–t_ан) – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

В данном сегменте цены растут на 20% в год:

К_1ан = (1+ 0,2)^0,25 – 1 = 0,047, или + 4,7%;

К_3ан = (1+ 0,2)^0,5 – 1 = 0,095, или + 9,5%;

К_4ан = (1+ 0,2)¹ – 1 = 0,2, или + 20%.

Ответ. Корректировки на время продажи представлены в табл. 4.4.

Таблица 4.4

Результат расчета корректировки на время продажи

Статистический метод. Суть статистического метода состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Пример 4.3

Необходимо определить величину корректировки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи от Ленинградского шоссе.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка (V_сотки) и удаленности от города (L):

V _сотки = –1207,5 · L + 14 970,78 руб.,

где L – расстояние до МКАД, км.

Таким образом, можно определить величину корректировки на удаленность от города исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в зависимости от изменения расстояния до города (табл. 4.5).

К_{уд. гор} = ΔV_сотки = f(ΔL) = –1207,5 · ΔL,

ΔL = L_оц − L_ан,

где L_оц – расстояние до города оцениваемого объекта; L_ан – расстояние до города от аналога.

Таблица 4.5

Исходные данные

Решение. Рассчитаем корректировки на удаленность от города на основе статистической закономерности:

К_1ан = (–1207,5) · (30– 45) = +11 813 руб.

К_4ан = (–1207,5) · (30– 20) = –12 075 руб.

К_5ан = (–1207,5) · (30– 50) = +24 150 руб.

В данном случае была рассчитана величина корректировки, которая является стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного участка).

Ответ. Корректировки на время продажи представлены в табл. 4.6.

Таблица 4.6

Пример определения величины корректировки на удаленность от города

Стоимостный метод. Стоимостный метод расчета величины корректировки состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.

Пример 4.4

Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были подобраны аналоги, среди которых есть объект, на котором проведен ремонт стоимостью 9500 руб./м².

Стоимость ремонта и составляет величину корректировки. Рассчитанная таким образом поправка на состояние объекта является стоимостной, применяемой к единице сравнения аналога (1 м²) (табл. 4.7).

Таблица 4.7

Пример определения величины корректировки на удаленность от города

Последовательность внесения корректировок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, корректировка на наличие движимого имущества).

2. Затем вносятся процентные корректировки.

3. Далее – денежные корректировки, вносимые к единице сравнения аналога.

В итоге скорректированную цену единицы сравнения аналога получаем по формуле

где Ц_{ск. ан} – скорректированная цена единицы сравнения аналога; Ц_{п. ан} – первоначальная цена единицы сравнения аналога (до внесения корректировок); ΣК_j – сумма стоимостных ст. в корректировок, вносимых к цене аналога в целом (поскольку корректируем цену единицы сравнения, то делим на количество единиц сравнения данного аналога); K_{ед. ср. ан} – количество единиц сравнения аналога; ΣК_iпроц – сумма процентных корректировок, вносимых к цене аналога; ΣК_{kст. ед. ср} – сумма стоимостных корректировок, вносимых к цене единицы сравнения аналога.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

♦ тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины;

♦ провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле

где Уд. вес – удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога; n_i – количество внесенных корректировок в стоимость i-го сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Пример 4.5

На основе имеющейся информации о скорректированных ценах аналогичных объектов и количества внесенных поправок определите рыночную стоимость 1 м² объекта оценки, рассчитанную методом количественных корректировок. Исходные данные – в табл. 4.8.

Таблица 4.8

Исходные данные к примеру 4.5

Решение. Вес каждого значения рассчитаем по формуле (4.5)

Расчетные данные согласования скорректированных цен приведены в табл. 4.9.

Таблица 4.9

Расчет согласования скорректированных цен

Ответ. Рыночная стоимость 1 м² объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж, равна 152 000 руб.

Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа.

4.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа в сравнительном подходе

Сравнительный подход может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа. Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при массовой оценке объектов недвижимости. Наиболее часто используемые – метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции (многофакторные зависимости).

При построении модели с использованием корреляционно-регрессионного анализа необходимо оценить степень влияния на нее разных факторов, провести классификацию факторов и, наконец, построить саму модель в виде уравнения регрессии.

В оценке регрессионный анализ включает решение следующих задач:

♦ определение существенных параметров (набор ценообразующих факторов) и выбор диапазонов их изменения;

♦ выбор вида регрессионной модели f(X);

♦ определение оценок неизвестных параметров модели;

♦ проверка адекватности модели.

Определение существенных параметров и выбор диапазона их изменения

Характеристики (признаки) объектов, выступающие в роли ценообразующих факторов регрессионной модели, могут иметь разнообразную природу. Часть из них являются количественными характеристиками (например, площадь), другие – дискретными (например, удаленность от МКАД, км), третьи носят качественный характер (например, состояние).

Каждому типу признаков соответствуют свой тип шкал измерений (количественные или неколичественные порядковые, номинальные), группа допустимых преобразований значений шкалы и подмножество корректных методов обработки величин, применение которых не изменяет результата статистического моделирования.

Методы регрессионного анализа являются методами обработки количественных (числовых) величин. При этом разделение количественных признаков на непрерывные и дискретные в некоторой степени условно, поскольку из-за ограничений точности измерений даже непрерывные по своей природе показатели (например, площадь) могут рассматриваться как дискретные. Однако с точки зрения практики решения оценочных задач, наоборот, допустимо рассматривать дискретный количественный признак как непрерывный, если число принимаемых им значений достаточно велико. Более того, во многих случаях методы, предназначенные для обработки непрерывных количественных данных, можно эффективно применять и для обработки дискретных признаков с небольшим числом градаций. В частности, теория линейных регрессионных моделей с ненулевым свободным членом не накладывает никаких ограничений на характер значений количественных признаков – они могут быть непрерывными и дискретными, в том числе бинарными. Примечательно, что оценки линейной регрессионной модели с ненулевым свободным членом инвариантны относительно линейных преобразований значений влияющих факторов, т. е. для измерения значений признаков могут быть использованы произвольная точка отсчета шкалы и масштаб.

Шкалы количественных значений являются числовыми, т. е. позволяют количественно измерять степень проявления некоторого свойства (признака) при заданной единице измерения. Они применяются, когда имеется возможность численно оценить объем различий между значениями признака у разных объектов.

Порядковые шкалы используются для отражения отношений между объектами. Порядковый признак обычно отражает разную степень проявления некоторого свойства, но не дает количественной меры для его выражения. Значения таких признаков могут быть заданы в баллах, когда объекты можно разбить на заранее известное число упорядоченных классов, или в рангах, когда объекты ранжируются, упорядочиваются, выстраиваются в ряд по степени проявления свойства, точная количественная мера для которого не определена. Ранг – порядковый номер объекта в таком ряду.

Номинальные шкалы (шкалы наименований, классов) используются, когда можно разбить объекты на классы – группы объектов, однородные по свойству, отражаемому некоторым признаком, но нельзя задать никакого естественного упорядочения между самими классами. Бинарный признак, принимающий всего две градации (например, 1 и 2) может быть рассмотрен как частный случай номинальной переменной.

Выбор количества классов

Например, в ходе оценки стоимости земельного участка в качестве существенных параметров модели, оказывающих наибольшее влияние на стоимость объекта, названы следующие параметры:

♦ категория земельного участка;

♦ удаленность земельного участка от МКАД;

♦ площадь земельного участка;

♦ состояние участка;

♦ благоустроенность участка;

♦ наличие и качество подъездных путей.

Оцифровка неколичественных признаков

Приведем образец оцифровки неколичественных признаков, указанных в примере выше.

Категория земельного участка. Поскольку в выборке аналогичных объектов присутствуют как земли промышленности, так и земли поселений, необходимо количественно оценить данный критерий для построения регрессионной модели. При прочих равных условиях земельные участки, относящиеся к категории земель поселений, обладают более высокой стоимостью по сравнению с землями промышленности. Исходя из этого, были приняты следующие количественные оценки категорий земельных участков (табл. 4.10).

Таблица 4.10

Таблица значений по критерию «категория земельного участка»

Удаленность земельного участка от МКАД. Поскольку существенные параметры объектов являются качественными признаками, для оценки их количественного вклада в стоимость, каждому качественному признаку присвоена метка в зависимости от степени проявления свойства.

Как следует из анализа цен продажи коммерческих земельных участков, существенным фактором, влияющим на стоимость (и арендную ставку), является удаленность от МКАД. Чем ближе земельный участок расположен от МКАД, тем выше его продажная цена (ставка аренды). Признак «удаленность от МКАД в км» выражен числовым значением, не подлежит оцифровке и включен в модель с ее истинными значениями.

Площадь земельного участка. Экономический смысл признака «площадь объекта» состоит в том, что при прочих равных условиях объекты меньшей площади могут продаваться дороже. Это обусловлено тем, что удельная величина расходов, связанных с владением, на 1 сотку земельного участка тем ниже, чем больше единиц площади в участке.

Данный признак выражен числовым значением, он не подлежит оцифровке и включается в модель с его истинным значением.

Состояние участка. Освоенные земельные участки по сравнению с неосвоенными продаются по более высокой цене. Исходя из этого нами были приняты следующие количественные оценки уровня освоенности земельных участков (табл. 4.11).

Таблица 4.11

Таблица значений по критерию «состояние земельного участка»

Благоустроенность участка. Под благоустроенностью земельного участка подразумевается наличие коммуникаций (газификация, электроснабжение, водоснабжение и пр.). При анализе объектов аналогов было определено два основных состояния данного критерия: коммуникации подведены на участок; коммуникации расположены на границе земельного участка. Не требует обоснования мнение о том, что участки с коммуникациями стоят дороже участков, на которые необходимо подводить коммуникации. Исходя из этого, были приняты следующие количественные оценки благоустроенности земельных участков (табл. 4.12).

Таблица 4.12

Таблица значений по критерию «благоустроенность земельного участка»

Наличие и качество подъездных путей. Земельные участки, отобранные в качестве объектов аналогов, имеют три состояния по критерию «наличие и качество подъездных путей». Так, земельные участки, расположенные непосредственно у оживленного шоссе, стоят дороже участков, расположенных на некотором удалении от магистрали. Наличие асфальтированных подъездных путей позволяет использовать земельный участок круглогодично, что означает и более высокую цену по сравнению с земельными участками, подъездные пути к которым представляют собой грунтовые дороги, поскольку такой тип дороги может иметь недоступность в осенне-весенний период или зимой.

Таблица 4.13

Таблица значений по критерию «наличие и качество подъездных путей»

С помощью косвенного метода анализа денежных потоков с помощью данных бухгалтерского баланса, приведенных в таблице, определить влияние отдельных факторов на отклонение суммы чистой прибыли от суммы чистого денежного потока за отчетный год.

тыс. руб.

Показатель	Предыдущий год	Отчетный период	Сумма корректировки (+,-)
1. Чистая прибыль	–	2734	–
2. Совокупный чистый денежный поток	–	96	–
3. Корректировки чистой прибыли отчетного периода в связи с изменением балансовых остатков: нематериальных активов	8	10
основных средств	2195	2300
незавершенного строительства	731	1376
долгосрочных финансовых вложений	–	80
отложенных налоговых активов	–	24
запасов	1848	2000
НДС по приобретенным ценностям	190	120
дебиторской задолженности (платежи по которой ожидаются через 12 месяцев после отчетной даты)	50	–
дебиторской задолженности (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)	516	580
краткосрочных финансовых вложений	100	120
денежных средств	174	270
уставного капитала	500	500
добавочного капитала	480	480
резервного капитала	166	180
нераспределенной прибыли прошлых лет	1204	3254
займов и кредитов	1128	935
кредиторской задолженности	2306	1516
доходов будущих периодов	8	–
резервов предстоящих расходов	20	15
3. Итого сумма корректировок чистой прибыли	–	–
4. Чистая прибыль с учетом корректировок	–	–

Практическое занятие №5

Анализ информации, представленной в пояснениях

финансовой отчетности

Рассматриваемые вопросы:

1. Анализ и оценка влияния учетной политики на формирование показателей финансовой отчетности.

2. Анализ состава, движения и амортизации основных средств.

3. Анализ состояния и эффективности использования основных средств.

4. Анализ структуры, динамики и доходности финансовых вложений

5. Анализ состояния дебиторской и кредиторской задолженности.

6. Анализ состава, структуры и динамики расходов по обычным видам деятельности.

7. Анализ расходов на освоение природных ресурсов.

8. Анализ расходов на научно-исследовательские, опытно-конструкторские и технологические работы.

9. Анализ данных об эмиссии ценных бумаг организации.

Литература: [1, глава 6]; [2, глава 11, § 11.4, глава 5, §§ 5.2, 5.4].

Практические задания

Задание 1.

По приведенным данным из бухгалтерской отчетности рассчитать необходимые коэффициенты и дать оценку вероятности банкротства организации по критерию Z-счета Альтмана.

Показатель
	на начало года	на конец года
А	1	2
Актив бухгалтерского баланса
1. Внеоборотные активы		2 580 404	4 977 910
1.1. Нематериальные активы	11 814	13 452
1.2. Основные средства	1 361 967	2 539 361
1.3. Незавершенное строительство	779 101	712 541
1.4. Долгосрочные финансовые вложения	332 062	1 559 377
1.5. Отложенные налоговые активы	10 930	20 066
1.6. Прочие внеоборотные активы	84530	133113
2. Оборотные активы	4332497	6112047
2.1. Запасы	1 567 615	2 491 025
2.1.1. Сырье, материалы и др.	883 564	1 297 019
2.1.2.Затраты в незавершенном производстве	137 071	252 062
2.1.3. Готовая продукция и товары	407 228	773 502
2.1.5. Расходы будущих периодов	139 752	168 442
2.2. НДС по приобретенным ценностям	366 456	216 773
2.4. Дебиторская задолженность краткосрочная (менее 12 мес.)	2 081 281	3 068 413
2.4.1. Покупатели и заказчики	1 346 820	1 773 658
2.5. Краткосрочные финансовые вложения	245 941	289 473
2.6. Денежные средства	71 182	46 003
2.7. Прочие оборотные активы	22	360
Итого активов	6 912 901	11 089 957
Пассив бухгалтерского баланса
1. Капитал и резервы (собственный капитал)		5 310 583	6 230 665
1.1. Уставный капитал	204	204
1.2. Добавочный капитал	103 490	99 006
1.3. Резервный капитал	31	31
1.4. Нераспределенная прибыль	5 206 858	6 131 424
1.5. Доходы будущих периодов	1 573	1 085
2. Обязательства (заемный капитал), всего:	1 602 318	4 859 292
2.1. Долгосрочные обязательства	361 412	1 596 559
2.2. Краткосрочные обязательства	1 240 906	3 262 733
–	1 657 686
2.2.1. Кредиты и займы
2.2.2. Кредиторская задолженность	1 239 333	1 603 962
2.2.5. Прочие краткосрочные обязательства	168100	249227
Итого собственного и заемного капитала	6 912 901	11 089 957
Показатели отчета о прибылях и убытках
Выручка от продаж		14 038 098	18 847 138
Прибыль от продаж		2 895 584	3 893 546

Задание 2.

Сумма депозитного вклада – 8000 руб. под 6% годовых (сложных). Ка

Задание 2.

Сумма депозитного вклада – 8000 руб. под 6% годовых (сложных). Ка кая сумма будет на счете: 1) через 1 год, 2) через 4 года, 3) через 6 лет 6 месяцев?

Задание 3.

По приведенным в таблице данным сделать необходимые расчеты следующих коэффициентов:

1. годности основных средств;

2. фондовооруженности труда;

3. фондоотдачи общей величины основных средств;

4. фондоотдачи производственного оборудования.

Оценить состояние и эффективность использования основных средств организации