Как найти рентабельность аренды

Снижение ставок банковских депозитов на фоне инфляции выглядит особенно печально: деньги, внесенные на банковский счет, уже не только не приносят дохода, но и не поспевают за реальным ростом цен. Центробанк России прогнозирует, что инфляция в 2020 году составит 3,5–4,0%. При этом ставки по депозитам в большинстве банков не превышают 5–5,5%. Поэтому инвестиции в жилье выглядят по-прежнему привлекательно.

Как рассчитать будущий доход?

«В первую очередь доходность зависит от первоначальных вложений, — считает управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Если квартира досталась собственнику по наследству, и все его вложения ограничились затратами на легкий косметический ремонт, то даже после уплаты коммунальных платежей и налогов доходность будет ощутимой. Если же квартира приобреталась самостоятельно, в нее были инвестированы немалые средства, то пройдет 18 и более лет, прежде чем эти вложения окупятся».

Нелегкий бизнес

«Сдача квартиры в аренду — нелегкий бизнес, — предупреждает начальник отдела вторичного жилья компании «Инком-Недвижимость» Тарас Панченко. — Мало того, что годовая доходность минимальная и составляет около 3–5% в год, существует еще ряд финансовых рисков. Например, арендатор съехал, и, пока собственник ищет нового, жилье пустует месяц или дольше. Или, скажем, сломалась стиральная машинка — приходится ее ремонтировать или покупать новую. Арендатор залил соседей? Отвечать за это хозяину квартиры».

По мнению эксперта, однозначного ответа на вопрос о том, выгодно ли сдавать квартиру в аренду или нет, не существует. «С одной стороны, курс рубля колеблется, цены на жилье растут. Условно за год стоимость жилья способна вырасти на 10%, — рассуждает Тарас Панченко. — С другой — низкая доходность и риски. Если случится кризис, стоимость квартиры может упасть на 6% и более за год, и тогда, если собственнику срочно придется продать квартиру, он потеряет в деньгах».

Однако будем честны: чудеса, когда сбережения в банке за мгновение обесценивались, в нашей истории наблюдались неоднократно. А вот чтобы квартира вдруг стала стоить в два раза дешевле, на рынке недвижимости не было. Поэтому для большинства населения приобретение квартиры для сдачи в аренду остается пусть и не самым доходным, но надежным способом инвестирования.

Критерии отбораЕсли вы хотите приобрести квартиру в Москве, обязательно выбирайте точечную застройку: здесь ниже конкуренция и, следовательно, выше прибыль, рекомендует Тарас Панченко. Например, квартира в доме-«свечке» на «Бауманской» инвестиционно более привлекательна, чем квартира в огромном микрорайоне, состоящем из ряда корпусов.

Наиболее выгодные объекты для инвестирования — в локации с хорошей транспортной доступностью.

Недавно в Москве открылось две линии Московских центральных диаметров, известно, как будет развиваться метро, где появятся новые станции. В этих районах стоимость жилья, расположенного в пешей доступности от метро, скоро вырастет.

Мария Жукова подтверждает, что наиболее ликвидные квартиры — те, что расположены максимально близко от метро. В районах со сложной транспортной доступностью цены ниже — квартира будет дольше экспонироваться. Востребованными на рынке являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», в общем спросе на долю однокомнатных квартир приходится около 60%, спрос на двухкомнатные квартиры составляет 30%. на трехкомнатные — менее 10%.

Директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук советует помимо локации и транспортной доступности принимать во внимание такие параметры, как тип дома (кирпичный, панельный, монолитный), инфраструктуру (арендатор этому фактору обычно придает большое значение), состояние подъезда и квартиры.

Если позволяют средства, логично приобрести квартиру с ремонтом и частью меблировки — например, со встроенной кухней. Это позволит сэкономить время и средства на ремонте и сдать квартиру быстрее.

«Современные арендаторы в первую очередь обращают внимание на комфортные варианты с удобными планировками, поэтому кухня площадью 5 кв. м или отсутствие балкона значительно снижают привлекательность квартиры в глазах потенциальных нанимателей», — подчеркивает Мария Жукова.

По словам Тараса Панченко, если не хватает средств на квартиру в столице, лучше приобрести недвижимость в Подмосковье. Квартиры там дешевле, но, правда, и ставка аренды ниже, да и арендатора найти сложнее. 

Наиболее популярными городами на рынке аренды Подмосковья, по информации «МИЭЛЬ-Аренда», являются Реутов, Железнодорожный, Балашиха, Люберцы, Лобня, Домодедово, то есть ближайшее московское окружение, где или уже открыто метро, или неплохо развита сеть общественного наземного транспорта.

Определившись с локацией и основным набором требований к квартире, приступайте к мониторингу объявлений. Определить, насколько соответствует заявленная цена приглянувшейся вам квартиры ее рыночной стоимости, поможет такой инструмент, как калькулятор недвижимости, советует директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук. Нужно просто забить адрес квартиры в соответствующее поле и указать количество комнат.

Калькулятор покажет стоимость квартиры с точность более 95%. Также будет предложено сделать оценку более точной, указав ряд дополнительных параметров. Аналитика, сопровождающая каждое объявление на Циан, сориентирует по стоимости аналогичного жилья в конкретном районе. Помимо диапазона цен на подобные квартиры здесь есть сведения о том, какой будет стоимость аренды. Так вы сразу рассчитаете примерную доходность приобретаемого жилья.

Как сэкономить?

Квартиру для сдачи в аренду реально приобрести как на вторичном рынке, так и в строящемся доме. Если квартира приобретена на ранней стадии строительства, она обойдется в среднем на 10–20% дешевле, чем после введения дома в эксплуатацию.

Но нужно внимательно смотреть на цену продажи, предупреждает Тарас Панченко. Если застройщик оценил свой объект в 200 тыс. руб. за 1 кв. м, а средняя цена по рынку на подобную недвижимость ниже процентов на 15, девелоперская переоценка съест всю маржинальность покупки.

«Есть квартиры, относящиеся к условно неблагополучным в плане тех или иных юридических аспектов, они продаются дешевле: приобретая их в инвестиционных целях, удастся неплохо заработать, — полагает Тарас Панченко. — Но надо оценивать степень юридических последствий — получится ли их исправить. Это, например, квартиры с обременениями или жилье в залоге: эти факторы снижают стоимость недвижимости при покупке».

Разумеется, следует понимать, есть ли шанс через суд снять зарегистрированного в квартире гражданина с учета.

Например, человека, который не принимал участия в приватизации и сохраняет право пожизненного пользования этой квартирой, снять с регистрационного учета крайне сложно — следовательно, такую квартиру покупать нельзя, уточняет эксперт.

Как указывает Тарас Панченко, квартира с торгов также может представлять интересный вариант для инвестирования. Такие квартиры стоят ниже рынка, но решением проблем с прописанными там жильцами придется заниматься самому покупателю.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Как рассчитать доходность и окупаемость инвестиций в коммерческую недвижимость

Прежде чем инвестировать немалые деньги в арендный бизнес, нужно рассчитать доходность, примерный срок окупаемости, взвесить возможные риски. Рассказываем и показываем, как это сделать.

Заниматься продажей самому, нанять риелтора или обратиться в брокерскую компанию?

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость: примеры и формулы

Мы уже писали, что покупка коммерческой недвижимости для сдачи в аренду — выгодный способ инвестирования. Каждый разумный инвестор хочет просчитать доходность своих инвестиций в недвижимость и выбрать самый выгодный объект, который быстро окупится, не преподнесет «сюрпризов» и обеспечит стабильный доход. Поэтому сегодня мы расскажем, как это сделать, дадим необходимые формулы и примеры их применения.

Что такое доходность и по какой формуле ее рассчитывают

Доходность инвестиций — это отношение полученной прибыли к общей сумме вложений, выраженное в процентах. В виде формулы выглядит так:

Сумма вложений состоит из первоначальных и дополнительных инвестиций. В случае с коммерческой недвижимостью первоначальные инвестиции — это цена недвижимости, по которой вы ее купили. Дополнительные расходы могут появиться, если сразу не найдется арендатор: собственнику придется самому оплачивать коммунальные услуги.

Инвестиционная прибыль — это сумма выплат, полученных от арендатора и разница между ценой продажи и ценой покупки объекта. Но это, если вы оцениваете общий доход уже после продажи недвижимости. Перед покупкой обычно берут прибыль за год и оценивают годовую доходность вложений.

Рассчитать доходность и ориентироваться на нее удобно, когда вы выбираете между объектами с разной ценой. Приведем пример.

У вас есть выбор:

1) купить автомойку с арендатором за 35 000 000 рублей и годовой прибылью  5 000 000 рублей;

2) купить столовую с арендатором за 20 000 000 рублей с годовой прибылью 3 000 000 рублей.

Без опыта выгоду трудно сравнить навскидку. Применим формулу расчета доходности инвестиций, чтобы рассчитать годовой показатель:

Хотя прибыль в год от столовой более скромная, с учетом цены объекта получается, что это более выгодное вложение (доходность выше).

Годовая доходность в процентах позволяет не только сравнить объекты инвестирования (в какой выгоднее вложиться), но и спрогнозировать окупаемость коммерческой недвижимости. Выбирая объект из нашего примера с годовой доходностью 15%, вы можете рассчитывать, что 100% вложений вернутся к вам менее, чем за 7 лет (100/15=6 ⅔). Можно пойти и другим путем: стоимость недвижимости разделить на ежемесячную чистую прибыль, которую вы будете от нее получать. В приведенных выше примерах про автомойку и столовую для просчета их окупаемости можно было бы 35 млн. рублей разделить на 5 млн., а 20 млн. — на 3 млн. Вот только прибыль за год, которая рассчитывается из арендной ставки, редко является «чистой прибылью». И сейчас вы поймете, почему.

Пользоваться приведенной формулой доходности было бы очень просто, если бы мы могли считать суммой вложений цену объекта, а инвестиционным доходом — ежемесячную арендную плату, умноженную на 12 месяцев. К сожалению, в реальности все несколько сложнее.

Числитель дроби в формуле — инвестиционная прибыль — в реальной жизни склонен уменьшаться или расти за счет:

Естественно, потери увеличивают срок окупаемости коммерческой недвижимости. Но можно свести их риск к минимуму, воспользовавшись услугами брокерской компании «Риал Групп».

Каким образом мы защитим ваш бизнес от потерь

1. Найдем надежного арендатора, за которым не нужно будет «бегать», чтобы своевременно получать платежи.

2. Заключим выгодный для вас и грамотный с юридической точки зрения договор, который не позволит арендатору требовать снижения ставки.

3. Если арендатор все же съедет, поможем найти нового — бесплатно и быстро.

Риски объекта

Ну и конечно, нельзя покупать недвижимость, даже с отличными показателями доходности, не оценив предварительно риски. Это может быть риск утери ликвидности, юридические риски ограничения или лишения прав на приобретенный объект, риски, связанные с местом постройки (природоохранная зона, нарушение правил застройки и т.п.), другие особенности, которые не спешит «рекламировать» продавец.

«Риал Групп» тщательно проверяет объекты, прежде чем предлагать их покупателям. Выбирая арендный бизнес в нашем каталоге, вы можете быть уверены в его ликвидности и надежности.

Выгоден ли бизнес по сдаче в аренду недвижимости

Несмотря на кризис и уход западных компаний, бизнес развивается и расширяет площади. Сдача недвижимости в аренду остаётся перспективным направлением по нескольким причинам.

Во-первых, наём помещений может стать пассивным доходом. Если у предпринимателя пара-тройка объектов, управление отнимает минимум времени. И даже когда в портфеле 10-15 активов, инвесторы делегируют операционку штатным сотрудникам или управляющей компании.

Во-вторых, рынок недвижимости остаётся стабильным. В долгосрочной перспективе квартиры, офисы, здания дорожают или сохраняют стоимость.

В-третьих, разрешена индексация арендных ставок, чтобы защитить доход от инфляции и обеспечить приемлемую окупаемость инвестиций.

Что лучше: краткосрочная или долгосрочная аренда

Владельцы коммерческой недвижимости ориентируются на долгосрочную аренду, так как сложно регулярно находить заинтересованные компании. Краткосрочный наём рассматривают владельцы студий для фотосессий или залов для конференций.

Краткосрочная аренда выгоднее для квартир — у направления выше доходность, но оно требует больше времени. Собственник постоянно ищет клиентов, встречает и провожает арендаторов, заботится о чистоте и опрятности имущества.

Например, однокомнатную квартиру в центре Екатеринбурга на длительный срок сдают за 30 000 руб. в месяц, а посуточно — за 2,5 тыс. руб. Даже при загруженности в 50% инвестор получит 37,5 тыс. руб.

Как заработать на сдаче недвижимости в аренду

1. Выбор помещения

Задача — найти объект, который заинтересует арендаторов.

Чтобы оценить востребованность коммерческой площади:

1. Посетите объект и сделайте фотографии.
2. Опубликуйте несколько объявлений на Авито, Циан, Юле и других площадках.
3. Общайтесь с потенциальными клиентами, записывайте контакты, потребность и фиксируйте готовность въехать в помещение через несколько дней.
4. Собирайте информацию в течение 1-2 недель. Если ~  40-50% клиентов готовы перейти к сделке, рассматриваемый объект востребован у арендаторов.

Хорошие квартиры забирают за несколько дней, так что у инвесторов нет двух недель для тестирования. Поэтому воспользуйтесь другим алгоритмом:

• Сохраните 20-30 объявлений похожих квартир в одном районе.
• Следите, как быстро их снимают с публикации.
• Анализируйте: если в течение 5-7 дней удалили больше 15-20 объявлений, недвижимость в рассматриваемом районе пользуется спросом.

Первый этап может затянуться на пару-тройку месяцев. Не торопитесь, от него зависит доходность и окупаемость.

2. Расчёт доходности

Задача — отобрать вариант с максимальной доходностью.

На первом этапе отбирают несколько вариантов. Чтобы принять окончательное решение, рассчитывают потенциальную доходность объектов:

Дг = Выручка за год / Стоимость объекта х 100%

Например, у Анатолия три варианта:

1. Квартира в центре площадью 47 м2 за 5 млн руб. Посуточная аренда при загрузке 50% принесёт за год 528 тыс. руб.
2. Офис площадью 70 м2 за 4,8 млн руб. Плановая выручка за год — 480 тыс. руб.
3. Трёхкомнатная квартира в спальном районе площадью 68 м2 за 4,5 млн руб. Долгосрочная аренда за год принесёт 444 тыс. руб.

Доходность объектов:

• Дг1 = 528 000 / 5 000 000 х 100% = 10,6%.
• Дг2 = 480 000 / 4 800 000 х 100% = 10%.
• Дг3 = 444 000 / 4 500 000 х 100% = 9,9%.

Посуточная аренда квартиры в центре принесёт максимальную доходность. Но если предприниматель не хочет тратить много времени на управление, он остановится на офисном помещении.

3. Покупка недвижимости

Задача — убедиться в юридической чистоте объекта.

Если у объекта есть обременения или юридические нарушения, можно потерять недвижимость и деньги. 

1. Чтобы минимизировать юридические риски:
2. Запросите документ, который подтверждает возникновение прав на объект — договор купли-продажи, дарения, приватизации и др.
3. Закажите выписку из ЕГРН в МФЦ или на сайте Роскадастра.
4. Проверьте продавца: подлинность паспорта, наличие ИП или ООО. Если владелец — компания, соберите сведения о юрлице на сайте ФНС.
5. Убедитесь, что собственник не проходит процедуру банкротства.
6. Посмотрите онлайн-базы судов, чтобы недвижимость не была объектом споров.
7. Проверьте кадастровый номер и расположение на публичной карте Росреестра.
8. Получите согласие супруга, других собственников или одобрение учредителей.

Если объект продают по нотариальной доверенности, убедитесь в подлинности документа на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Если нет обременений, объект юридически чист, переходите к сделке. Воспользуйтесь услугами квалифицированных специалистов, которые подготовят договор и проведут сделку. Это минимизирует вероятность мошеннических действий и кражи денег.

4. Поиск клиентов

Задача — найти адекватных клиентов, которые сохранят объект и не нарушат обязательства.

Чтобы найти клиентов, размещают объявления о сдаче недвижимости в аренду на Авито, Циан и других площадках. Для краткосрочного найма пользуются сервисами бронирования: Островок, Суточно.ру, Travelata и другие.

Инвесторы с несколькими объектами подключают альтернативные источники, чтобы накапливать базу потенциальных клиентов:

• контекстная реклама — направляйте трафик на лендинг или сайт с описанием и фотографиями помещений;
• социальные сети — актуальны при посуточной аренде квартир. Аккаунты с полезными и интересными постами формируют комьюнити, которое будет заинтересовано в предложениях инвестора;
• SEO — в блоге публикуют посты для целевой аудитории, соблюдая правила поисковой оптимизации. Например, как правильно проверить квартиру перед арендой, по каким критериям оценивать офисы и т.п.

Активное продвижение защищает от простоев — периодов, когда помещение не занято арендаторами. Длительные простои приводят к убыткам и снижают сроки окупаемости инвестиций.

5. Заключение договора аренды

Задача — подготовить грамотный договор, который защитит права и интересы.

Взаимоотношения с арендатором можно оформить в свободной форме и добавить индивидуальные пункты. Например, разрешение на полную или частичную субаренду.

Бланки:

• Договор аренды жилого помещения
• Договор аренды нежилого помещения

Если соглашение заключено на срок от 12 месяцев, одна из стороны регистрирует документ в Росреестре. Подробнее о процедуре мы рассказали в отдельной статье.

Финансы: расходы и доходы

Первоначальные расходы инвесторов связаны с покупкой и подготовкой недвижимости к эксплуатации. Рассмотрим на примере однокомнатной квартиры в центре Екатеринбурга:

• покупка — 5 млн руб.
• косметический ремонт — 150 тыс. руб.
• мебель — 70 тыс. руб.
• бытовая техника — 50 тыс. руб.

Перечень и величина затрат меняются в зависимости от состояния объекта. Например, в 30-летнем доме ремонт потребует больше средств, чем в новостройке.

Постоянные расходы зависят от договора. Большинство собственников берут уплату коммунальных платежей на себя, оставляя арендаторам воду и электроэнергию по счётчикам. Периодически возникает потребность мелкого ремонта, замены бытовой техники и т.п.

Доход зависит от типа помещения, выбранного направления, города и района. В центре Екатеринбурга однокомнатные квартиры сдают за 30-35 тыс. руб.

Чистая прибыль — разница между арендной платой и постоянными расходами. В нашем примере за год инвестор получит 360 тыс. руб. С этой суммы он уплатит налоги, покроет мелкие операционные расходы и периодический ремонт.

Риски арендного бизнеса

1. Простой. Если ошибиться в анализе спроса, окупаемость вырастет в несколько раз. Большую часть времени придётся тратить на поиск клиентов, а доходы не оправдают ожидания.
2. Проблемы с арендаторами. Часто клиенты портят имущество, повреждают объекты или перестают платить. Поэтому важно проверять арендаторов, особенно юридических лиц.
3. Долгая окупаемость. Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются за 8-12 лет, в жилую — за 13-17. За это время могут произойти форс-мажоры: здание станет непригодным для эксплуатации, в городе ухудшится экология, начнётся отток населения и экономический упадок.

Коротко

1. В 2022 году арендный бизнес остаётся актуальным: недвижимость приносит доход и защищает капитал от инфляции.
2. Краткосрочная аренда максимизирует прибыль, но отнимает много времени. У долгосрочных взаимоотношений доходность ниже, но они требуют минимум внимания и сил.
3. От востребованности помещения зависит доходность и срок окупаемости. Анализ спроса — важный подготовительный этап.
4. Перед заключением сделки недвижимость проверяют на юридическую чистоту и отсутствие обременений.
5. Если срок аренды превышает 12 месяцев, договор регистрируют в Росреестре.
6. Доходность зависит от типа недвижимости, направления аренды, города, района и других факторов.

Статья актуальна на 

23.05.2023

В рубрике «Познакомьтесь» мы рассказываем о людях, которые находят интересные способы зарабатывать и тратить деньги.

Герои этого выпуска сдавали или сдают в аренду квартиры, помещения под бизнес, дом и даже парковочное место. Мы поговорили с ними о том, сколько можно заработать на аренде, что делает объект максимально привлекательным для клиента, как составить грамотный договор, нужно ли платить налоги и где искать арендаторов.

Цокольное помещение в ЖК и лофт под офисы

Локация: Тула
Объекты: 2 помещения под бизнес
Стоимость: 2 301 200 Р
Чистая прибыль: 40 000 Р/месяц

Недвижимость покупал специально для сдачи в аренду. Сразу после универа понял, что работать всю жизнь нестерпимо больно. Вот и решил осуществить мечту — купить 10 квартир и сдавать их. Два помещения уже есть, остальные присматриваю.

Сейчас сдаю нежилые помещения под бизнес. Находятся они в нескольких шагах от главной улицы города.

Часть суммы я накопил сам, часть занял у родителей и, чтобы выплатить остаток, взял потребительский кредит под 17,5% годовых. Выплатил в четыре этапа за 9 месяцев.

Платежи были:

• 458 500 Р
• 25 000 Р
• 25 000 Р
• 408 500 Р

Переплата по кредиту получилась всего 15 000 Р. Родителям отдавал дольше — думаю, на пару лет это растянулось.

Помещение сдаю за 25 000 Р в месяц плюс все коммунальные расходы — это еще почти 20 000 Р. Окупаемость, если представить идеальную картину без простоев, — 4,5 года. Прошло уже 3,5 года, чистая прибыль — 825 000 Р. Иду с отставанием от идеала. Думаю, по факту будет окупаться около 6 лет.

Регулярные расходы

Электричество (стоят электропечи, поэтому расход большой)	10 993 Р
ГВС и отопление	5277 Р
Квартплата УК	1509 Р
Интернет	450 Р
Вывоз мусора	230 Р
Налог (ИП)	580 Р
Всего	19 621 Р/месяц

Уборкой внутри арендаторы занимаются сами. Снаружи убирается УК. Также случаются мелкие беды: роутер сломался, краска на входной группе пришла в негодность… Это еще где-то 500 Р в месяц. Но все эти расходы покрывает арендатор.

Всего за это время было четыре арендатора: два снимали долго, два довольно быстро съехали. Бывали и простои по несколько месяцев. Например, когда помещение освобождалось под Новый год. В это время мало кто ищет себе площади под офис, движ начинается к февралю. Да и помещение специфическое — в закрытом дворе жилого комплекса, что подходит далеко не каждому бизнесу.

Арендаторов искал так: сделал баннер, повесил его на входе, чтобы было видно жителям ЖК.

Размещался на «Авито», использовал платное продвижение. Периодически звонили риелторы и предлагали свои услуги, но звучало это неубедительно. Я для них придумал простую схему: приводите арендатора — и 50% от первого месяца аренды ваши. Но так ни разу не случилось. В итоге клиенты пришли по «сарафанному радио», через знакомого.

С арендаторами бывало разное. Первые устроили ферму. Причем не простую, а… луковую! Построили стеллажи, поставили лампы и начали выращивать лук на зелень. Тогда я совершил ошибку — по неопытности согласился их заселить. Был просто рад, что появились клиенты, не думал о последствиях совершенно. Сам был зеленый.

Но все пошло «по звезде», и в итоге урожай пропал. Духан стоял жуткий! Были жалобы соседей сверху — жителей дома. Я им очень сочувствовал и постарался решить проблему максимально быстро: выгнал фермеров. Сделать это было несложно, так как лук сгнил и денег на арендные платежи у них не было, даже долг образовался. Они и сами были рады уехать.

Сначала я купил самой ядреной химии — с хлоркой — и просто залил все полы, дал этому делу постоять. В помещении есть вентиляция, на этот раз соседи не пострадали. Потом пришлось многократно вымывать, но это дало эффект. Также установил автоматические ароматизаторы — на всякий случай.

До полиции дело не дошло, потому что я сразу принял меры и максимально быстро устранил последствия. Но мне было очень стыдно, что из-за моей недальновидности люди испытывали неудобства. К заезду новых клиентов все следы фермы были уничтожены, вопросов ни у кого не возникало. Но я не скрывал, что раньше здесь выращивали лук в промышленных масштабах. Эта история всех удивляла.

Арендаторы и их бизнесы очень разные. После неудачливых фермеров, например, пришлось делать косметический ремонт. А бывало, заезжал салон красоты, наводили уют, декор, вкусно пахло, была чистота и красота. Одни захотели возвести легкую перегородку из гипсокартона — я не препятствовал.

Теперь я еще при первом телефонном звонке спрашиваю род деятельности, чтобы не тратить зря время ни свое, ни потенциального клиента. И при составлении договора обязательно фиксирую, чем занимается компания, в тексте. Бывает, и отказываю.

Например, хотели заехать сектанты, организовать что-то вроде прихода или церкви.

Кальянной отказывал, потому что помещение совершенно не подходило (закрытый двор, пропускная система, посетителям проходить было бы сложно). Сейчас сидит солидная контора. Официально ведем дела.

Договор аренды заключаю со всеми, обязательно беру паспортные данные с копией паспорта. Договор самый простой, на одну страницу. Там прописаны обязанности сторон, возможность повышения арендной платы раз в год (но по факту никогда этого не делал), стоимость аренды, описано помещение.

Дополнительно при заезде беру обеспечительный платеж в размере одной арендной ставки. Это моя страховка на случай внезапного выселения или если будет причинен вред моему имуществу, имуществу соседей. Обеспечительный платеж либо возвращаю, когда арендатор уезжает, либо учитываю как плату за последний месяц. Сдаю помесячно. Случаев, чтобы кто-то оплачивал за полгода вперед, у меня не было.

Я внимательно изучаю потенциального арендатора. Если он не может осилить обеспечительный платеж — это сигнал, что денег впритык и будут постоянные проблемы с оплатой. Мне такие постояльцы не нужны.

Я уже не так остро нуждаюсь в деньгах от аренды и готов ждать подходящего клиента несколько месяцев. Лучше всего иметь дело с фирмами, а не с частными лицами. Они, как правило, строго соблюдают условия договора и не исчезнут в одночасье. Имеют капитал, а не открываются «на последние» в надежде, что идея выстрелит.

Я уважаю стремление людей зарабатывать, ничего не имею против частных мастеров (маникюр и прочие услуги красоты), но для себя решил: лучше официальные отношения с организацией, деньги на счет, налоги, чем постоянные качели: «Ой, у нас сейчас проблемы, давайте мы оплатим через пару дней…»

Под коммерческое использование был выделен подъезд с потолками около 4 м. Инвестор все сделал в едином стиле: общая лестница, сами помещения, санузел — в качестве отделки везде был голый отреставрированный кирпич. Проводка в ретро-стиле — открытая. В общем, по меркам нашего города — конфетка. Я купил помещение на втором этаже, самое маленькое из предложенных на тот момент.

Оплата производилась в два этапа: аванс 50%, потом еще 50%, когда помещение было готово. В этой сделке я уже обошелся только личными средствами, без заемных. Сейчас сдаю за 16 000 Р в месяц плюс коммуналка. Окупаемость — 7 лет. У меня оно во владении год.

Регулярные расходы

Отопление	1256 Р
Квартплата УК	339 Р
Уборка общих зон	550 Р
Вывоз мусора	230 Р
Налог (ИП)	80 Р
Всего	2455 Р/месяц

Из допрасходов: один раз скидывались с другими арендодателями на обустройство места для уборщицы. Купили шкафчик и прочие принадлежности. Стоило около 500 Р. Больше расходов за год не было.

В плане арендаторов со вторым помещением все гораздо радужнее: сдал за два часа первому, кто успел.

А там дальше даже очередь выстроилась, но никто уже не успел.

Человек по сей день снимает, проблем нет. Договор — одна страница простым, понятным языком. Мои паспортные данные, реквизиты арендатора, сроки и стоимость аренды, пролонгация договора автоматом, если стороны не изъявили желания изменить условия.

На популярность места влияет, в первую очередь, близость от главной улицы города — буквально два дома пройти. Потом интерьер: у нас в городе не так много подобных коммерческих объектов. Точнее, я не знаю ни одного похожего, а я слежу за рынком. В основном сдаются унылые помещения, которые годами не видели косметического ремонта. Либо помещения свежие, но тогда ставка аренды очень высокая. К тому же вокруг второго объекта образовалось крутое коммьюнити — эдакая бьюти-локация: салоны красоты, барбершоп, косметологический кабинет, тату-студия.

Зарегистрирован как ИП, не вижу проблем уплатить налоги. За первое помещение выходит 6990 Р в год. За второе налог пока не приходил, но, если грубо посчитать, в год должно получиться около 1000 Р.

Мини-отель из «убитой» коммуналки

Локация: Санкт-Петербург
Объект: коммунальная квартира, разделенная на 8 комнат-студий
Стоимость: 8 600 000 Р
Чистая прибыль: 110 000—300 000 Р/месяц

Это была классическая коммуналка площадью 100 м² в доме 1907 года постройки, в которой не было ремонта лет 30. Квартира была в плохом состоянии. Я поменял там пол, снес межкомнатные перегородки, разделил помещение на студии по 10—11 м². Всего было вывезено около 50 тонн строительного мусора. Ремонт без мебели стоил приблизительно 3 миллиона рублей (квадратный метр обошелся в 25—30 тысяч).

Поскольку все комнаты однотипные, заказал дизайн-проект только одной студии, на этом сэкономил приличную сумму. Проект стоил 15 000 Р. Перепланировку согласовываю уже год, в процессе.

Студии двухъярусные, спальное место наверху. В каждой комнате своя мини-кухня и свой санузел площадью 2 м² (душ и унитаз), микроволновка, холодильник, чайник, фен, телевизор. Кражи бывают, но, как правило, все решается по звонку, у меня же есть все их данные. Периодически делаю косметический ремонт: где душ сломается, где краска отвалится.

Через мой мини-отель прошли уже тысячи гостей. Брони обычно приходят с «Букинга» и других площадок посуточной аренды: Airbnb.ru, Островок.ру, 101Hotels.com и подобных сайтов. Сейчас еще хорошо сдается на «Авито», как бы удивительно это ни звучало. Комиссия площадок — 18—20% от чека.

Размер арендной платы зависит от времени года: с мая по сентябрь — 4000—6000 Р в сутки, в несезон — от 1500 Р. Когда грянул ковид и все закрылось, стал сдавать студии помесячно — за 18—20 тысяч каждую, потому что туристов не было совсем. Так же поступили и другие мини-отели.

До пандемии в сезон удавалось зарабатывать чистыми 250—350 тысяч в месяц. В несезон — 70—150 тысяч.

С приходом пандемии наступил продолжительный несезон.

В основном снимают соотечественники. Видимо, иностранцы предпочитают известные отели, чтобы не рисковать лишний раз. Целевая аудитория — молодые пары и семьи, кому нужна кухня и кто хочет сэкономить на гостинице. Средний срок проживания 5—7 дней.

Никаких серьезных происшествий не было. Секс, разбитые бутылки вина, ссоры — ничего криминального. Жалобы от соседей поступали только во время ремонта: дом старый и работать нужно было аккуратно. Проблемы с оплатой возникли у одного «долгожителя», который сначала пытался давить на жалость, а потом скрылся, не заплатив.

Комната в коммуналке и гостевой домик с домашними оладьями и сырниками на завтрак

Локация: Санкт-Петербург, Сестрорецк
Объекты: комната в коммуналке, гостевой домик
Стоимость: 1 850 000 Р
Чистая прибыль: ≈ 20 000 Р/месяц

Четыре года назад купила комнату площадью 19 м² в восьмикомнатной коммуналке на Невском проспекте за 1 350 000 Р специально для сдачи в аренду. Ремонт не делала, но пришлось частично заменить проводку и розетки (обошлось ориентировочно в 15 000 Р). Состояние комнаты удовлетворительное, места общего пользования в плачевном состоянии, но чисто. Благодаря хорошему расположению — самый центр — сдать легко, тем более что почти все комнаты в квартире арендуются.

В комнату сначала заехали две студентки, аренду оплачивали родители. Но они быстро выселились, потому что было далеко ездить на учебу. Вторая постоялица — девушка из Молдовы — работает на Невском в общепите. Платит 10 000 Р за комнату плюс коммуналку. Проблем с ней нет, встречаемся редко, переводит деньги на расчетный счет.

С арендаторами заключаю договор найма. У меня он очень подробный.

Еще очень важно, чтобы на входной двери комнаты или квартиры было как минимум два замка. Нанимателю нужно вручить ключи по акту приема-передачи только от одного замка. Когда арендатор сменяется, следующий жилец, наоборот, получает ключи от второго замка и пользуется только им. Если у предыдущего постояльца появится желание зайти, например «за забытыми вещами», с помощью дубликата ключа, у него это не получится, так как дверь будет закрываться на другой замок неопределенное время.

Регулярные расходы на комнату

Налог (ИП)	600 Р
Налог на имущество	125 Р
Всего	725 Р/месяц

Аренда гостевого домика (33 м²) началась три года назад совершенно случайно. Объект расположен в Сестрорецке, на участке вместе с домом, где живу я с семьей. Изначально он строился для родственников, приезжающих к нам летом. Но когда одним клиентам (я работаю частным риелтором) срочно понадобилось сразу много объектов в посуточный наем (приезжали родственники на свадьбу), то и наш летний домик им подошел (причем зимой: он отапливается двумя электрическими радиаторами). С этого и началась посуточная аренда домика.

На постройку, включая внутреннюю отделку, шесть лет назад было потрачено около 500 000 Р. Сейчас это модно называть «евродвушкой». В домике две комнаты, только одна из них изолированная и имеет два входа: с террасы (с улицы) и из соседней комнаты, совмещенной с кухней. Домик совершенно обычный, без евронаворотов, но есть санузел, душ, холодильник, ТВ, интернет и очень вкусные завтраки. В «Букинге» у него оценка 9,9 из 10!

Гостевой домик сдаю за 3600 Р в сутки (базовая цена за двоих с завтраками). Если гостит один человек — скидка 10%, если трое, четверо — доплата. Максимально гостило пять человек. Сдаю только с сентября по май, летом там живут родственники. 8—9 месяцев в году почти каждые выходные домик занят и приносит 13 000 Р в месяц чистой прибыли.

Рекламу даю через «Букинг», удобно. Договор с гостями не заключаю, все через площадку. Мне приходит сообщение на телефон и на электронную почту: когда, кто, контактные данные, стоимость. Проблем с оплатой у меня быть не может, поскольку клиенты оплачивают «Букингу», а площадка после 15-го числа каждого месяца уже перечисляет мне на счет ИП деньги за всех гостивших в предыдущем месяце за вычетом 15%.

С домиком всегда много хлопот: тщательная уборка после каждого заезда — 3—4 часа, стирка постельного белья и полотенец, глажка.

Меню на завтрак: первый день — каша геркулесовая, сливочное масло, сыр, омлет, творог (с рынка), сметана (с рынка), малиновое варенье, оладьи (дрожжевые, домашние), чай / кофе заварной / какао; второй день — каша манная (без комочков!), сырники, яйцо отварное или яичница с беконом, сыр, сметана, малиновое варенье, чай / кофе заварной / какао. Хлеб домашний, теплый, с корочкой, цельнозерновой.

По электричеству расход посчитать невозможно, так как у нас общий счетчик на два дома. Стоимость завтраков тоже никогда не считала. Это — от души!

Регулярные расходы на гостевой домик

Комиссия «Букинга»	1700 Р
Налог (ИП)	600 Р
Всего	2300 Р/месяц

По своему опыту могу сказать, что если вы планируете сдавать объект посуточно, то он должен быть в шаговой доступности от места вашего проживания. Нужно понимать, что, кроме хлопот по уборке жилья, клиенты могут попросить заселиться в 08:00 или выехать в 04:00 утра. И сложно их не понять — у них самолет! А ключи необходимо вернуть хозяину. У меня были клиенты, которые предупреждали, что приедут раньше 14:00. Если объект свободен — проблем нет, если занят, то вещи можно оставить в хозяйском доме, выпить чаю и пойти гулять.

Также важно учитывать, что если жилье находится не в центре города, а на «козьей тропинке», то у арендаторов должна быть веская причина приехать именно к вам. Местоположение — один из решающих факторов.

Что касается сложностей и обмана: конечно, обязательно заключить договор найма, в котором все прописать по максимуму. Когда составляете договор, представьте, что уже произошло что-то плохое — что дальше? Страховая? Штрафные санкции нанимателю? Судебное разбирательство?

Но вообще очень много позитива от постояльцев, плохих не встречала ни разу. Люди разные приезжают. Была семья с трехмесячным ребенком, мы им детскую кроватку собрали. Они сами из Пскова, три раза приезжали к нам. Снимали рыбаки из Москвы, корюшку ловили, у нас рыбное место! Много семейных пар с детьми, день рождения многие отмечают (у нас есть мангал). Был гражданин из Германии — у него груз на таможне застрял. Мужчина из Мурманска — у него жена в нашей больнице № 40 лежала. Были лыжницы — ехали из Финляндии в Москву. Была женщина с четырьмя детьми — отдыхали на зимних каникулах. Всех не перечислить!

Место на открытом паркинге без охраны

Локация: Санкт-Петербург
Объект: парковочное место
Стоимость: 300 000 Р
Чистая прибыль: ≈ 1700 Р/месяц

Внутри чисто, но иногда бывали «потопы» и лужи, что расстраивало и меня, и арендаторов. Хранить там, как в гараже, ничего нельзя. Машину-то оставлять небезопасно, не говоря уже о шинах.

С арендаторами заключал типовой договор аренды. Но сомневаюсь, что эта бумажка как-то реально защищает от неуплаты. Месячный платеж небольшой — 3500 Р. Из-за таких денег я бы в суд не пошел.

Сдавал в течение двух лет. За коммунальные услуги платил 1200—1500 Р в месяц. И еще минус налог. То есть чистыми выходило примерно 1700 Р.

Регулярные расходы

Коммуналка	≈ 1350 Р
Налог (физлицо)	455 Р
Всего	≈ 1805 Р/месяц

Было очень сложно искать арендаторов. Рекламу размещал в группах жителей во «Вконтакте». Каждый год или полгода арендатор менялся. В основном это были мужчины 30—45 лет, проживающие в этом ЖК. Авто были средней ценовой категории: не премиум-класса, но и не совсем корыто.

Люди не привыкли платить за парковочное место.

Клиенты хамили, задерживали оплату. Самое неприятное — что не предупреждали о своих планах съехать и не платить в следующем месяце. Однажды арендатор перепутал паркинг и хотел въехать в другой. В итоге продал парковочное место за ту же сумму, что и купил, — 300 000 Р.

6 квартир для аренды и детям «на вырост»

Локация: Москва, Московская область
Объекты: 6 квартир
Стоимость: ≈ ⁡52 000 000 Р
Чистая прибыль: 185 000 Р/месяц

Уже более трех лет сдаем с женой шесть квартир: две в Москве и еще четыре в области, примерно в 15 км от Мкада. Четыре квартиры были куплены как инвестиционные для детей (у нас их трое: 25, 24 и 7 лет), а еще две — наши.

В московских квартирах делал ремонт. На тот момент выходило примерно 1,2—1,5 млн рублей на квартиру. Менял все, поскольку квартиры были «убитые» — в них ремонт не делался никогда. Но и продавались они с дисконтом примерно в миллион. Это были коммуналки, у каждой — несколько собственников.

Дороже, чем диктует рынок, сдать практически невозможно. Либо придется сдавать посуточно, но тогда квартиру убьют за год. А я ремонт там делал как для себя. Планирую, что, когда дети женятся, будут жить там. А пока мы им помогли взять в ипотеку две квартиры-студии по 20 м² в строящемся доме.

Сразу оговорюсь: коммуналка, интернет и налог на имущество везде включены в стоимость аренды. Периоды простоя бывают, их длительность обычно зависит от ситуации в стране и от сезона. Но порядочные жильцы о прекращении аренды предупреждают заранее, и примерно за неделю до их отъезда можно давать объявление.

Информацию размещаю обычно на двух самых известных сайтах. Честно пишу, что собственник, и чаще всего сдаю напрямую, хотя риелторы обрывают телефон и потом еще несколько месяцев не дают покоя.

На популярность квартиры в первую очередь влияет стоимость аренды. Еще важно, в каком состоянии объект.

С «бабушкиным» ремонтом люди просто не захотят жить, и будут правы.

В Москве сдать квартиру значительно проще, чем в области, особенно удобно, когда ты рядом живешь. В среднем арендуют примерно на полтора года.

Арендаторов, к сожалению, было уже много. Дело в том, что, чем чаще меняются арендаторы, тем быстрее убивается квартира, и никогда не угадаешь, повезет тебе с жильцом или нет. У нас только одна семья живет постоянно уже три года, очень хорошие люди. И мы им арендную ставку ни разу не поднимали, потому что хорошие отношения дороже нескольких тысяч рублей. Теперь даже рассматриваем вопрос о продаже этой квартиры: она им очень нравится и они готовы платить ипотеку.

У нас всегда есть запасные ключи. Я взял за правило: после подписания договора прямо при жильцах меняю механизм замка и отдаю им ключи. Так и им спокойнее, и мне — что к ним никто не зайдет со старым ключом.

Налог на аренду не платим, даже не буду писать почему. Мы все живем в этой стране и видим, куда идут наши налоги.

Регулярные расходы

Мебель и техника	20 000 Р
Уборка	10 000 Р
Косметический ремонт	10 000 Р
Новые замки	3000 Р
Всего	43 000 Р/год

Совсем критичных случаев с арендаторами не было, но в процессе сдачи обнаруживались разные нюансы. И со временем договор аренды у нас с двух страниц вырос до пяти — постоянно приходилось вписывать новые пункты.

Я в суды особо не верю: прав всегда будет тот, у кого больше «прав». Арендодатель никак не защищен, к сожалению. Поэтому у меня везде стоят системы защиты от протечек воды, газ есть только в Москве, в области — электричество. У всех соседей есть мой телефон, поэтому сначала позвонят мне, а уж только потом в полицию. Но, слава богу, пока обходилось без этого.

Одни жильцы просто съехали, не сказав нам ни слова и выключив телефоны. Другие оставили такой срач (причем это были девушки), что мы были в шоке.

Сломали мебель, технику, двери, ламинат, сожгли кусок обоев и часть натяжного потолка — сказали, что упала свечка.

В общем, испортили практически все, что можно. Ну и часто что-нибудь из техники исчезало вместе с жильцами: роутер, чайник, микроволновка и так по мелочи, уже не обращаем внимания. Мы принципиально не покупаем телевизоры, а вся остальная техника совсем недорогая. Правда, бывает и наоборот: от арендаторов остается что-то полезное — в основном посуда или бытовая химия.

Бывало, что отказывали, если чувствовали, что человек неадекватный. Не селим с домашними животными, хотя один раз сделали исключение — как раз тем людям, которые много лет живут.

Еще берем залог в размере месячного платежа, но чаще всего его возвращаем. В документе у нас прописано, что, если будут многократные жалобы от соседей или приедет наряд полиции, договор аренды расторгается и залог не возвращается.

Экстренно выдворять никого не приходилось, для этого и существует залог. Мигрантов без документов не было, но мы принципиально не сдаем людям из Средней Азии. Хотя понимаю, что есть огромное количество адекватных людей среди них.

У нас есть мечта о собственном доме, и мы к ней медленно, но верно движемся. Сейчас во всех квартирах есть арендаторы, кроме одной. Там люди съехали, и мы решили ее продать — пора воплощать мечту в реальность.

Дом, который построил сам

Локация: Московская область
Объект: загородный дом
Стоимость: 2 500 000 Р
Чистая прибыль: ≈ 20 000 Р/месяц

Сдаю дом, который построил для себя в 2018 году. Объект (134 м²) находится в Московской области, 50 км от Мкада. Дом из пеноблоков, двухэтажный, утепленный. Второй этаж очень светлый, там везде мансардные окна.

Дом четыре года строили с отцом своими силами, строителей не привлекали. Поэтому, если считать только стройматериалы, в него вложено 2,5 млн рублей. Сейчас его рыночная цена — от 4 млн. Все сделано под ключ, для жизни. Полностью оборудовано бытовой техникой, в том числе посудомойкой, и мебелью.

Сам не живу там, потому что поменял работу, новая в 100 км от дома — пришлось переехать и снимать квартиру. Сейчас я плачу за съем 55 000 Р в месяц. За счет сдачи дома в аренду уменьшаю эту сумму до 35 000 Р. Сэкономить получается 240 000 Р в год. Это либо поездка на море, либо новый квадроцикл, либо мотоцикл, либо еще какая-то приятная покупка.

В качестве дачи использую родительский дом: он больше моего, мы с родителями в очень хороших отношениях и я с удовольствием отдыхаю у них.

Если в доме никто не живет, он разрушается.

Поэтому свой дом я решил сдавать, как только переехал. Арендаторов нашел моментально: разместил объявление на «Авито» в восемь вечера, а в восемь утра мне позвонили. Приехали посмотреть в этот же день — и сразу ударили по рукам. Я сказал, что съезжаю через 10 дней. Получил арендную плату. Все получилось очень легко и быстро. Сдал дом первым, кто откликнулся. Потом были еще звонки, но я их записывал в резерв, если первые откажутся. Сдаю чуть более полугода, все это время живут одни-единственные арендаторы. Задержек платежей не было. За последний месяц денег вперед не брал, только залог за «порчу имущества» — 10 000 Р.

Договор заключил стандартный, нашел в интернете. К договору у нас прилагается акт с описью имущества. В момент расторжения договора все имущество должно соответствовать описи. Например, если разобьют телевизор, то в момент передачи дома в нем должен быть телевизор с такими характеристиками, которые указаны в акте.

Дом сдаю с гаражом и земельным участком площадью 6 соток. Но арендаторы пользуются, наверное, одной соткой. Они «квартирные» люди, им земля не нужна. У меня с ними договоренность, что я имею круглосуточный доступ в гараж, так как там у меня лежат некоторые важные вещи.

Мои родители живут буквально в пяти минутах. Приезжаю к ним примерно раз в месяц, могу и к себе зайти. А если у жильцов возникнут какие-то проблемы, то мой отец — мастер на все руки: и сантехник, и электрик, и каменщик, и плиточник. Он знает этот дом вдоль и поперек. Мы обговаривали, что арендатор будет следить за состоянием дома и в случае каких-либо протечек незамедлительно сообщать отцу, который оперативно поможет все устранить.

При этом у меня стоят два фильтра на воду, вода из скважины. Когда жил сам, я эти фильтры тонкой очистки менял каждые три месяца. Был на майских праздниках, зашел, увидел, что фильтры черные, — поменял. Ведь этой водой снабжается моя посудомоечная машина, моя стиральная машина, моя система отопления — и все эти отложения из ржавчины, песка и других примесей осядут на стенках навечно.

Также заменил сломанный выключатель и сломанный смеситель. По деньгам получилось: смеситель — 3500 Р, выключатель — 80 Р, фильтры — 110 Р. Работа — бесплатно. Если бы я жил в этом доме, у меня так же сломался бы и смеситель, и выключатель, и фильтры пришлось бы менять.

Вообще состояние дома я обычно не проверяю, это делают мои родители. Например, они мне прислали фотографию, где было видно, что подъемными воротами придавлен посторонний предмет. Арендаторам я сделал замечание.

Плачу налог на дом и на землю. За прошлый год получилось около 3000 Р. Налог с аренды не плачу.

Регулярные расходы

Оборудование и расходники	630 Р
Налог	250 Р
Всего	880 Р/месяц

Расходы на электроэнергию — в среднем 1500 Р в месяц. Центральный газ — тут все зависит от сезона. Летом тратится газа на 300 Р, а зимой можно и на 3000—4000 Р нажечь. Чтобы мой бюджет не «перекашивало», я придумал такую схему: за газ плачу 2000 Р ежемесячно. Таким образом, в теплые периоды я переплачиваю, а в зимние бюджет расходуется из накопленных средств на газовом счете. Сейчас эти расходы («коммуналку») оплачивают жильцы, беру с них 3500 Р дополнительно к арендной плате.

Вода — 0 Р. Считаем электричество, поскольку своя скважина, только насос качает воду. Зимой сломался насос, замена насоса — 0 Р. Насос я покупал в 2017 году за 28 000 Р про запас. Вот этот запас и пригодился. Отнесем это к внеплановым расходам. Еще собираюсь купить стабилизатор напряжения, так как напряжение в электросети постоянно скачет.

Интернет — 900 Р в месяц. Но арендаторы им не пользуются, и я не плачу.

Остальные расходы сложно посчитать, потому что дом новый. Но пока я сам в нем жил, всегда ежемесячно набегала какая-то сумма: то нужно монтажную пену купить, то силикон, то стопор для двери, чтобы не билась о стену, то карниз для занавесок, то в гараж провести розетку — плюс 20 метров кабеля. Эти улучшения не являются обязательными, но благодаря им качество жизни понемногу меняется.

А вообще дом та еще «дыра»: в него можно вбухивать бесконечно. Если кончилась работа в самом доме, то всегда есть двор, где можно посадить кустарники, цветы, выровнять газон, заменить забор, поставить беседку, еще баню, еще гараж и так до бесконечности.

Перед каждым инвестором в коммерческую недвижимость в первую очередь встает вопрос о ее рентабельности. Именно этот фактор является решающим, а не стоимость объекта или его доходность (которые, впрочем, на рентабельность сильно влияют).

Но как рассчитать рентабельность? И понять стоит ли покупать тот или иной объект? На эти вопросы ответим в сегодняшней статье.

Что такое рентабельность?

Рентабельность коммерческой недвижимости — это комплексный показатель экономической эффективности объекта. Уметь заранее рассчитывать рентабельность очень важно, потому что это позволяет на нее влиять. Произвести такие расчеты новичку будет непросто, но не боги горшки обжигают, так что и у вас все получится.

Как рассчитать рентабельность? 

1. Стоимость объекта. 

Определяющий фактор будущей рентабельности — стоимость недвижимости. Сюда входят не только цена объекта, но и все издержки, связанные с его приобретением:

• расходы на нотариальное оформление;
• выплаты комиссионных риелтору;
• возможные расходы на ремонт и т.д.

2. Ориентировочная арендная плата

Важно понимать, что ориентировочная арендная плата – это деньги, которые вы можете получить за свой объект в перспективе (например, после перепланировки и ремонта), а не та сумма, за которую объект сдается сейчас. Хотя текущая арендная плата — тоже неплохой ориентир.

Как рассчитать стоимость объекта?

Предположим, вы хотите купить помещение в торговом центре, площадью 30 кв. м, под магазин, в Москве. Риелтор нашел вам вариант именно такой площади, за который продавец просит 30 млн рублей. Расходы на юридическое сопровождение сделки составят, например, 1% от сделки, то есть 300 тыс. рублей.

Расходы на риелтора 3% от сделки, то есть 900 тыс. рублей.

Ремонт обойдется еще в 1 млн рублей, плюс вы покупка необходимой мебели и оборудования для торговли — тоже в 1 млн рублей (сдать помещение со всем необходиым будет намного проще, чем пустое).

В итоге, стоимость объекта вырастает с 30 млн рублей до 33,2 млн рублей. И это без учета налогов. При этом стоимость услуг риелтора сопоставима со стоимостью ремонта.

Как рассчитать ориентировочную арендную плату?

На профессиональных порталах коммерческой недвижимости, таких, как Arendator.ru, в объявлениях о продаже торговых объектов всегда указан арендный поток — как правило, это текущая арендная плата, а если объект еще ни разу не сдавался — то ориентировочная.

Будем считать, что арендный поток у объекта, который вы подобрали, составляет 260 тыс. рублей в месяц.

Чтобы рассчитать, сколько денег принесет вам этот объект за год, умножаем 260 тысяч не на 12, а на 11 месяцев. 1 месяц исключаем из расчетов — это условное время, которое объект будет пустовать во время ремонтных работ и в промежутках между двумя арендаторами.

Итого, получается 2,86 млн рублей в год будет приносить вам объект.

Как рассчитать «грязную» рентабельность?

Чтобы рассчитать рентабельность, умножим ежегодный доход от объекта на 100% и разделим на его стоимость:
2,86х100%:33,2= 8,6%.

8,6% — это «грязная» рентабельность вашего объекта, без учета прочих расходов по эксплуатации объекта.

Как рассчитать прочие расходы по эксплуатации?

Расходы по эксплуатации состоят из:

— Затрат на текущий ремонт, который вы будете оплачивать постоянно.

— Расходов на содержание здания и придомовой территории.

— Сопутствующих издержек:

• управление (если вы сами не станете заниматься вопросами аренды, а передадите ее управляющей компании торгового центра; может «съесть» 10% от арендной платы);

• страховка (от 10 до 50 тыс. рублей в год);

• бухучет (50 тыс. рублей в год);

• налог на имущество (от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта в год, в зависимости от вашего правового статуса — юридическое лицо платит больше);

• налог на доходы — в лучшем случае, если вы предприниматель на УСН, это будет 6% от арендного потока. Если вы физическое лицо — 13%);

• непредвиденные расходы на обслуживание здания (ремонт крыши, замена труб отопления, замена газового котла и т.д. – такое случается редко, но стоит обычно немало).

Как рассчитать «чистую» рентабельность?

Для этого нужно суммировать все расходы по эксплуатации. Предположим, они составят 400 тыс. рублей в год. Отнимем эту сумму от годовой выручки (2,86 млн рублей — 400 тыс. рублей = 2,46 млн. рублей) и рассчитаем рентабельность заново:

2,46х100%:33,2= 7,4%.

7,4% — это «чистая» рентабельность вашего объекта, с учетом расходов по эксплуатации объекта.

А каким будет чистый ежегодный доход? Для того, чтобы рассчитать его, умножим годовой арендный поток на показатель рентабельности:

2,46х7,4%=182 тыс. рублей.

Таким образом, ваше помещение будет приносить вам 182 тыс. рублей чистого дохода ежегодно.

Как видите, рассчитать рентабельность коммерческой недвижимости не так уж сложно. Куда труднее найти объект, который будет приносить действительно ощутимый доход. И в этом вам всегда поможет наш портал.